Алла Афонина - Все об ипотеке
3.3. Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)
Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т. е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.
Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.
Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.
Ныне отсутствует достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсе для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.
Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: поручители, огромные официальные зарплаты, десятки всевозможных документов и проценты, выплата которых сведет на «нет» возможные выгоды заемщика. При этом важно, что по данным статистики процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы. Он колеблется на уровне статистической погрешности (называют цифры от 0,5 до 1,75 %), стремясь к нулю в сфере дорогой ипотеки и приближаясь к 4–6% в сфере дешевого экспресс-кредитования.
В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит рискуют меньше всего. Убытки банк может понести только в случае, если одновременно и упадут цены на жилье, и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.
Процесс рефинансирования, собственно и заключается в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг (облигаций, закладных), которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный вам кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги. Логика этого процесса проста: ваш кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, то есть вы ничего не теряете – напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации (например, Сбербанк или Государственный пенсионный фонд) вряд ли когда-нибудь разорятся. Банки, которым такое положение вещей весьма выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты, таких банков вообще в норме при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости – в данном случае величине процентов по выданному кредиту.
3.4. Кому еще выгодна ипотека
Риэлтеры. Риэлтерской деятельностью – это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Деятельность риэлтерской фирмы очень разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном они занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиент; и, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Но, кроме того, при совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут также выступать и покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом и многое другое.
Многие риэлтеры оказывают и иные услуги в сфере операций с недвижимостью, а именно, услуги, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении ипотечного кредита. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.
Давно известно, что профессиональные риэлтеры стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Многие наши сограждане с содроганием вспоминают времена, когда вариант квартирного обмена приходилось самим выискивать в объявлениях на фонарных столбах затем проверять, насколько написанное в объявлении соответствует правде, также приходилось самим, а заключительном этапе в этой изматывающей погоне за новым жильем становилась процедура юридического оформления договора мены (продаж тогда, как вы помните, не было). Причем выяснялось, что какого-либо важного документа не хватает, – и чаще всего – в день оформления сделки. Сегодня такие ситуации практически исключены благодаря тем риэлтерам, которые действительно являются специалистами в данной сфере и отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов. Мы говорим «практически», поскольку не все риэлтерские конторы в России отличаются высоким профессионализмом.
В среднем, как уже отмечалось выше, риэлтеры за свои услуги берут от 3 до 5 % стоимости будущей квартиры. В обмен на это (а сумма получается внушительная – при стоимости квартиры 450 000 руб. – от 13 500 руб. до 22 500 руб.), хорошее агентство должно оказать вам примерно следующие услуги:
1) подбор наиболее выгодного для вас, как для покупателя, ограниченного в свободе выбора банком-займодателем, квартирного варианта;
2) переговоры с продавцом квартиры; при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;
3) проверка «истории» квартиры на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;
4) подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком-займодателем);
5) присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.
Ипотечный брокер – это уполномоченное заемщиком, т. е. вами лицо, которое, действуя в ваших интересах и за ваш счет, содействует вам в выборе и практическом получении лучшего кредитного продукта любого банка. Если выбор банка и соответствующей ипотечной программы представляет для вас сложность, если вы не можете самостоятельно сориентироваться в данной отрасли, вы можете обратиться к специалисту, который все подробно и популярно вам объяснит. Таким лицом и является ипотечный брокер. В рамках данного ему поручения он устанавливать деловые контакты между вами и кредитными организациями, предпринимает необходимые действия для того, чтобы обеспечить соверешние сделки на наиболее выгодных для вас как для заказчика условиях.
Для этого он должен изучить конъюнктуру рынка ипотечного кредитования, знать требования участников сделки (т. е. ваши реальные возможности и тербования банка). При необходимости вы можете поручить ему вести переговоры с банком, т. е. он должен суметь проконсультировать вас в качестве своего клиента по всем вопросам, относящимся к его компетенции.
Таким образом, ипотечный брокер, выполняя указанные действия, помогает вам наиболее эффективно распорядиться теми средствами, которыми вы обладаете, оценить конкретную ситуацию и совершить правильный выбор. Его действия должны распространяться на все этапы; в частности, он может помочь вам в сложной ситуации оформить перекредитование и оптимизировать условия кредита уже на стадии его погашения. Но учтите, что его услуги, конечно, платные.
