Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
1) благоприятные и безопасные условия проживания граждан:
– соблюдение санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров в местах, определяемых жилищно-эксплуатационной организацией; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений;
– соблюдение безопасных условий проживания граждан.
Запрещается хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования;
2) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, т. е. на собственников возлагается обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Обязанность по несению расходов касается всех собственников помещений вне зависимости от их членства в товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе, принадлежности к различным категориям лиц (физических, юридических, публичных образований), избранного способа управления многоквартирным домом. Между тем особенности пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также специфика содержания общего имущества предполагают, что расходы по его содержанию и ремонту могут быть полностью или частично возложены собственником на других лиц.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника;
3) решение вопросов пользования указанным имуществом.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
4) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Коммунальные услуги включают в себя предоставление холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которые указаны в ч. 2 комментируемой статье.
3. Так, первый способ правления — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме осуществляется общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
4. Второй способ управления это управление товариществом собственников жилья.
О товариществе собственников жилья см. комментарий ст. 135 ЖК РФ.
В эту же группу способа входит управление жилищным кооперативом (о нем см. комментарии ст. 1101134 ЖК РФ) или иным специализированным потребительским кооперативом.
5. Третий способ это управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Комментируемая статья устанавливает, что для определения органа управления может проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации, который проводит орган местного самоуправления. В конкурсе может участвовать любое лицо. Такой конкурс может быть проведен только в том случае, если в течение 1 года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса, по отбору управляющей организации, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме:
– о результатах указанного конкурса;
– об условиях договора управления этим домом.
Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
После этого, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Данный договор должен заключаться в обязательном порядке в соответствии с ГК РФ.
7. Для собственника помещений в многоквартирном доме, которому направлен проект договора с управляющей организацией, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (иными словами, протокол разногласий к проекту договора). Срок в течение, которого протокол должен быть направлен составляет 30 дней со дня получения оферты.
8. Помимо этого, сторона, направившая предложение заключить договор и получившая от собственника помещений в многоквартирном доме, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условия, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Если собственник помещения в многоквартирном доме, уклоняется от его заключения, управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При этом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
9. Нарушение правил проведения конкурса может стать основанием для признания его недействительным. Такое решение может быть принято судом по иску заинтересованного лица. В качестве последнего может выступать любое лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены (например, участник конкурса, не ставший их победителем, лицо, которому было незаконно отказано в участии в торгах).
Споры о признании конкурсов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Указанное разъяснение рассчитано на случаи нарушения правил (процедуры) проведения торгов.
Если открытый конкурс признан несостоявшимся, то допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения конкурса
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
