Сергей Боголюбов - Земельный участок: вопросы и ответы
3. Арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
4. Земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
В конкретном договоре аренды могут содержаться и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Если же ни одно из названных условий не присутствует, арендатор не может отказаться от договора. В случае невнесения в установленные сроки обусловленной договором арендной платы арендатор будет нести ответственность, которая предусмотрена договором.
Любой договор, в том числе договор аренды земельного участка, может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ): когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Е. М.
Каковы особенности заключения и исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. В отдельных случаях по поручению Правительства РФ ставки арендной платы утверждаются федеральными государственными органами: например, постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. № 264[2] поручено Министерству экономического развития и торговли РФ по согласованию с Министерством финансов РФ и Министерством транспорта РФ утвердить ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам РФ, исходя из среднего показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по субъектам РФ, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга — среднего показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения соответственно в Московской и Ленинградской областях, и необходимости сохранения размера арендных платежей за указанные земельные участки, уплаченных открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» в 2005 году[3]. Этим же постановлением установлено, что при определении размера ежегодных арендных платежей за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», ставки арендной платы за указанные земельные участки подлежат индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ[4] в ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В отдельных случаях размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется непосредственно Земельным кодексом РФ. Так, в соответствии с п. 2.1 ст. 30 этого Кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, предоставляемый для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.
Основанием для заключения договора аренды участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
ЗК РФ детально урегулирован порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подробнее см. гл. 3 настоящей книги). Этот порядок различается в зависимости от целей аренды и от того, кто является потенциальным арендатором — гражданин или юридическое лицо. Соответственно выделяется порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
1) для строительства: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (ст. 30);
2) для жилищного строительства (ст. 30.1);
3) для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства (ст. 30.2);
4) гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34);
5) участков, на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36).
Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) установлено, что досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А статьей 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Все они в принципе и представляют собой существенное нарушение договора арендатором. Применительно к земельным участкам это случаи, когда арендатор:
пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает состояние земельного участка; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии (например, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).
Е. М.
В каких случаях по истечении срока аренды арендатор может рассчитывать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок?
По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако ст. 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В любом случае, если на сдаваемом в аренду земельном участке (независимо от того, находится он в государственной, муниципальной или частной собственности) находится здание, строение, сооружение, то его собственник (если, конечно, он сам не является собственником земельного участка) имеет первоочередное право, в том числе по отношению к предыдущему арендатору, на получение данного участка в аренду.
Арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если существуют обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все эти обстоятельства связаны с ненадлежащим исполнением арендатором земельного участка своих обязанностей и включают в себя такие нарушения, как:
