Сергей Боголюбов - Земельный участок: вопросы и ответы
Арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (в гражданском праве это называется «перенаем»), В отличие от субаренды, в этом случае арендатором становится другое лицо на тех же условиях, на которых был заключен договор с первым арендатором. Оформления нового договора земельного участка при этом не требуется.
Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, товарищества (паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка.
Порядок передачи арендных прав в залог регулируется ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Арендатор при передаче арендных прав в залог остается ответственным по договору земельного участка перед арендодателем.
Порядок внесения арендных прав в уставный капитал (паевой фонд) юридических лиц регулируется их уставами. В соответствии с ЗК РФ (в отличие от норм гражданского законодательства) в этом случае права и обязанности по договору аренды переходят к данному юридическому лицу как к новому арендатору (без заключения нового договора аренды).
Распоряжаться земельным участком путем его отчуждения (продажи, дарения, мены) арендатор не имеет права. Земельный кодекс РФ не предусматривает также права арендатора передавать земельный участок в безвозмездное пользование.
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» внесены изменения в Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[5]. В соответствии с ними являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, государственное и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, не вправе:
1) сдавать такой земельный участок в субаренду;
2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем);
3) отдавать арендные права в залог;
4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Е. М.
Организация взяла в аренду земельный участок на берегу реки для строительства кафе. Договор заключен в январе. Весной выяснилось, что этот участок каждый год при разливе реки заливает водой. Что делать в этой ситуации?
В соответствии с нормами земельного законодательства, регулирующими порядок заключения и исполнения договора аренды, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество (в данном случае — земельный участок) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначением имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного им в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель не будет отвечать за недостатки сданного им в аренду земельного участка только в следующих случаях:
если он оговорил недостатки земельного участка при заключении договора аренды;
если эти недостатки были заранее известны арендатору;
если арендатор должен был их обнаружить во время осмотра участка при заключении договора или при передаче участка в аренду.
В нашем примере ни одно из этих условий не присутствовало.
Поэтому арендатор, как только он обнаружил недостатки сданного в аренду участка, вправе по своему выбору предпринять одно из следующих действий.
1. Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Так, в нашем случае, если технически возможно осуществить строительство какого-то противопаводкового сооружения, укрепить берег и т. д., арендодатель обязан или произвести необходимые работы за свой счет, или оплатить стоимость работ, если их организует арендатор, или засчитать эту сумму в счет будущей арендной платы.
Арендодатель, получив извещение о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может также без промедления произвести замену данного земельного участка на другой аналогичный участок, если это, конечно, возможно.
2. Самостоятельно устранить недостатки земельного участка, т. е. произвести необходимые работы, и удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
3. Потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Все эти нормы действуют только в том случае, если земельным участком вследствие наличия данных недостатков невозможно пользоваться по назначению (полностью или частично). Если участком пользоваться возможно, но арендатор хочет произвести на нем какие-либо улучшения, то применяются иные правила. Если произведенные арендатором за собственный счет улучшения арендованного имущества можно отделить от этого имущества, то они являются его собственностью. В отношении земли трудно представить себе улучшения, которые можно без ущерба отделить от земельного участка. Возмещение же стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, зависит от того, имелось ли согласие арендодателя на то, чтобы такие улучшения были сделаны. Если нет, то их стоимость возмещению не подлежит; если да, то арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, но при условии, что договором аренды не предусмотрено иное.
Е. М.
В каких случаях максимальный срок аренды земельного участка установлен законом?
По общему правилу, срок, на который заключается договор аренды земельного участка, устанавливается соглашением сторон. Такой договор может быть заключен и без указания конкретного срока, тогда он считается заключенным на неопределенный срок. Однако в отдельных случаях законом устанавливается максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка.
При этом если договор аренды будет заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, он будет считаться заключенным на срок, равный предельному А если в таком договоре срок не определен и ни одна из сторон не откажется от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор прекращается по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.
В соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ (в тех случаях, когда не требуется изъятия для этих целей земельного участка) на срок не более чем 1 год.
А в соответствии с п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители (например, опекуны) могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. После этого наследники сами решают судьбу земельного участка — продолжать ли его сдавать в аренду, продать или использовать иным образом.
Е. М.
Как быть, если на свой земельный участок можно попасть только через соседний?
Если соседний участок находится в государственной или муниципальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений на нем находиться, в том числе и проходить к своему участку. Даже если участок находится в частной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).
В иных случаях можно требовать установления сервитута, т. е. предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Когда сервитут устанавливается в интересах отдельных граждан или юридических лиц, он называется частным. Согласно ст. 23 ЗК РФ (п. 1) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Статья 274 ГК РФ гласит, что собственник недвижимого имущества (в том числе земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления сервитута. Сервитут может быть установлен по требованию и в интересах не только собственника земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Арендатор и временный пользователь такого требования предъявить не могут.
