Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
57
См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г., от 30.12.2004 № 216-ФЗ); п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 и др.
58
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 44.
59
Подробнее см. § 1 «Обращение взыскания на заложенное имущество» главы 4.
60
Подробнее см.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского Кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 3.
61
Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Подробнее см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5046/98 // Система КонсультантПлюс; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6697/99 от 11.01.2000 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 4; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3450/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 08.12.2004. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2004 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 4.
62
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.
63
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
64
«4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным».
65
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 17.
66
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
67
Вестник мэра и Правительства Москвы. № 50. 03.09.2003.
68
При наличии реальных покупателей на построенное жилье, имея реальные возможности, с помощью штата квалифицированных работников, ознакомления с активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 3.
69
См.: Введение Программы «Жилище». Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 (в ред. от 10.08.2005) «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002 – 2010 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.09.2001. № 39. Ст. 3770.
70
Сроки кредита при ипотечном кредитовании в западных странах с развитой экономикой – до 50 лет.
71
Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002 № 104, от 26.07.2004 № 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р). В состав данной Программы включены подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты» и принятые подпрограммы: «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда»; «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»; «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса „Байконур“; „Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации“; „Обеспечение жильем молодых семей“; „Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей“; „Обеспечение жильем отдельных категорий граждан“ и др.
72
Включая снижение затрат заемщиков при оформлении документов, предоставление налогового вычета при оформлении ипотечного кредита и покупки жилища и т.д.
73
Использование не фискальной, а регулирующей роли налогов через предоставление налоговых скидок, отсрочки уплаты налогов и освобождение полностью.
74
Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.
75
Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
76
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39.
77
Государство, регистрируя сделку, берет на себя ответственность за ее правомочность. После того как сделка зарегистрирована в государственном реестре объектов недвижимости, купивший жилье собственник признается добросовестным приобретателем. Риски по возмещению государством возможного ущерба оцениваются различными экспертами в сумму от 500 млн. руб. до 5 млрд. руб. в год. Однако сборы пошлины за регистрацию сделок с недвижимостью более чем в три раза перекрывают даже максимальную оценку возможных потерь. Именно эти сборы и являются источником компенсаций.
78
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42.
79
Пункт 4 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке»: «Составление и выдача закладной не допускаются, если: 1)предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; леса; право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны» (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 6).
80
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, основано на каком-либо договоре, в договоре об ипотеке должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
81
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39.
82
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39
83
По указанному закону нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору (Российская газета. 31.12.2004. № 292).
84
Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594
85
Собрание законодательства РФ. 24.05.2004. № 21. Ст. 2023.
86
Федеральная регистрационная служба подведомственна Министерству юстиции РФ, руководство деятельностью которой осуществляет Президент Российской Федерации. См.: Указ Президента РФ от 20.05.2004 № 649 (ред. от 03.10.2005) «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. 24.05.2004. № 21. Ст. 2023.
87
Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. № 8. Ст. 963.
88
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
89
Норма статьи 77 Закона об ипотеке не единична в действующем гражданском законодательстве. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты, недвижимость, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимости.
