О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт
Схожим является регулирование отношений по застройке земельных участков на основании ограниченных вещных прав. Отдельные различия заключаются во взглядах упомянутых правопорядков относительно юридического существа подобных прав. В Австрии право застройки считается самостоятельным ограниченным вещным правом, положения которого закреплены в специальном акте – Законе о праве застройки от 26 апреля 1912 года, Baurechtsgesetz (BauRG). В Швейцарии право застройки является разновидностью личного сервитута (§ 779 ZGB). Необходимо отметить, что различия во взглядах на юридическую природу ограниченного вещного права застройки не влияют на содержание упомянутых прав, что позволяет говорить о схожести положения застройщика. Общность правового наполнения права застройки в Австрии и Швейцарии проявляется в следующем. Изначально необходимо отметить, что в отношении строения, возведенного на основании права застройки, не действует принцип приращивания земельного участка. В силу прямого указания закона (легальной фикции) строение считается частью права застройки (его принадлежностью) и принадлежит застройщику на основании права собственности, не выступая в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Право застройки считается имуществом недвижимым, что влечет применение положений, относящихся к регулированию оборота недвижимости и внесению записи в реестр прав на недвижимое имущество. Строение, возведенное на основании права застройки, признается имуществом недвижимым. Прекращение права застройки в императивном порядке влечет присоединение строения к земельному участку и прекращению права собственности застройщика. Право застройки является возмездным и срочным, стороны могут согласовывать срок в границах, установленных в законе: в Австрии – от 10 до 100 лет, в Швейцарии – до 100 лет.
Право застройки является имуществом, что предполагает его оборотоспособность. Необходимо отметить, что швейцарское право в отличие от австрийского содержит положения, позволяющие исключить или ограничить оборот права застройки. Запрет на оборот права застройки обусловлен спецификой юридической природы личного сервитута, разновидностью которого является право застройки в Швейцарии. Особая личная связь между собственником земельного участка и обладателем сервитута предопределяет его необоротоспособность ввиду принадлежности конкретному субъекту. Однако швейцарский правопорядок вопрос отчуждаемости личного сервитута возлагает на стороны. Длительное время в Австрии действовало ограничение, позволявшее устанавливать суперфиций исключительно в интересах государства и церкви. Однако в настоящий момент законодательства обеих стран не содержат ограничений относительно субъекта обладателя права застройки.
Застройщик обладает значительной юридической властью, его господство осуществляется непосредственно над земельным участком. В отношении земельного участка застройщик обладает полномочиями по владению и пользованию, а в отношения строения обладает всей полнотой власти, присущей собственнику.
Право застройки возникает на основании договора и подлежит внесению в реестр прав на недвижимое имущество. Застройщик наделяется правом застроить земельный участок в силу закона. В силу принципа закрытого перечня (numerus klausus) содержание права застройки определяется законом, хотя договором могут быть внесены и дополнительные условия.
Основополагающее правомочие на возведение строения отражено в законе и является неотделимой частью права застройки. В Австрии и Швейцарии обладатель права застройки приобретает правомочие на возведение строений исключительно в силу закона и как одно из правомочий ограниченного вещного права. Прекращение права на возведение строений и на само строение, связано исключительно с прекращением самого вещного права застройки по причинам истечения срока или расторжения договора, при существенном нарушении его условий одной из сторон.
Правовое положение застройщика – арендатора в Австрии и Швейцарии аналогично положению арендатора в Германии[95]. Основной особенностью является непризнание за арендой режима недвижимости и приращивания строения, что влечет отнесение возведенных строений к вещам движимым. В Австрии до принятия закона о праве застройки в 1912 года большинство застройщиков использовали право аренды земельного участка. ABGB допускает передачу земельного участка в аренду под застройку, при этом не содержит положений, закрепляющих режим строения возведенного на арендованном участке. В силу сформировавшейся судебной практики к подобным объектам не применяется приращивание, на основании чего собственником строения становится арендатор, а не собственник участка. При этом застройщик не обладает вещным отношением к почве, и спокойное положение гарантируется исключительно в период действия договора аренды. Подобные строения не вносятся в реестр прав на недвижимое имущество, что лишает арендатора возможности закладывать строение. Право на возведение строения появляется при непосредственном закреплении подобного правомочия в договоре аренды земельного участка. Прекращение права аренды влечет прекращение права на застройку земельного участка.
Публично-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков возложено на федеральные земли в Австрии и кантоны в Швейцарии, в результате чего требования, предъявляемые к застройщику, могут варьироваться, однако наиболее важные требования являются схожими. На уровне государства принимаются нормативные акты, определяющие общий характер развития территорий[96], а строительные нормы и правила принимаются на региональном уровне, что позволяет учитывать экономические и географические особенности регионов[97].
Возникновение права на застройку (возведение нового здания) в обоих правопорядках связывается с получением разрешения на строительство (Baubewilligung), выдача которого возможна в отношении земель, отведенных под строительство.
К примеру, в кантоне Цюрих условия и порядок выдачи разрешения на строительство закреплены в (§ 311-322) Закона о планировании и развитии[98] и (Art. 5) Правил о методах застройки[99], в которых напрямую закреплено требование об отнесении земельного участка к землям для строительных нужд. Определение целевого назначения земельного участка является обязанностью муниципалитета. В силу закона каждый кантон должен установить границы территорий, подлежащих застройке[100]. В последующем кантон, проводя зонирование, формирует реестр земельных участков и выделяет земли, предназначенные для застройки, и земли, строительство на которых запрещено – гласит Закон о зонировании и застройке[101]. В отношении земель, отведенных под застройку, муниципалитеты формируют планы застройки, определяя интенсивность освоения и характер возводимых строений[102].
Схожая практика имеет место и в Австрии. Правовое регулирование отношений по застройке земельных участков в области публичного права возложено в основном на федеральные земли и муниципалитеты (общины). На федеральном уровне регулированию подлежит порядок ведения кадастра[103], поземельной книги[104] и землеустройства, определяющего общие требования по развитию территорий[105]. Исходя из требований (§ 10) Vermessungsgesetz каждый земельный участок должен быть отнесен к типу землепользования и использоваться исключительно в соответствии с его целевым назначением. Определение целевого назначения земельного участка возложено на муниципалитеты и федеральные земли. Федерация формирует общий концепт территориального развития (ÖREK Österreichisches Raumentwicklungskonzept). Далее федеральные земли разрабатывают обязательную для всех программу развития земли (Landesentwicklungsprogramm), которая становится основой для планирования земель на муниципальном уровне. После этого муниципалитет формирует Местный план развития (Örtliches Entwicklugnskonzept) и План зонирования территории (Flächenwidmungsplan), в которых закрепляется нормативное использование земель и отнесение к одной из категорий: зеленые территории (застройка которых запрещена), территории, отведенные под застройку, и земли дорожно-уличных сетей[106]. Земельный участок, отнесенный планом к землям, отнесенным под застройку, может быть застроен только после формирования плана застройки (Bebauungsplan). Как утверждает Р. Вессели, план застройки формируется муниципалитетом по желанию застройщика вне зависимости от его титула на земельный участок[107]. План застройки содержит сведения о месте допустимого расположения строения, его предназначении и плотности застройки земельного участка. После чего сведения о типе землепользования поступают в кадастр[108]. Строительство на земельных участях, в отношении которых не составлены планы землепользования и застройки, запрещено[109].
