Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву
Последующее осуществление своих вещных жилищных прав реализуется собственником жилого помещения в рамках деятельности кооператива собственников квартир.
В реальной практической жизни образование кооперативов собственников квартир в Казахстане проводилось в порядке очередной массовой кампании без выявления подлинной воли и желания собственников приватизированных жилых помещений. Органы управления КСК нередко формировались без проведения общих собраний. А сами кооперативы создавались как правопреемники прежних государственных жилищных органов, охватывали десятки домов, целые жилые кварталы. Рядовые собственники квартир были настолько отдалены от органов управления КСК, что реально не могли влиять на принимаемые решения и контролировать их исполнение, не могли проводить никаких проверок, в том числе финансовых. Нередко к руководству КСК пробирались нечестные люди. Об этом много писалось в казахстанской периодической печати. Проводились даже специальные конференции по таким вопросам.
В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт. Недостатки и ошибки, допущенные в начальный период массового образования КСК, должны быть устранены и исправлены.
Заключительное положение сводится к тому, что участники кондоминиума, наряду с правом собственности на принадлежащее им жилище, имеют вещное право на все общее имущество, принадлежащее им на праве общей долевой и неделимой собственности. Такое право обладает всеми признаками, характеризующими, согласно главе I настоящей работы, вещное право, в частности, включает правомочия владения, пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Признак следования за правом индивидуальной собственности на помещение, входящее в основную часть жилищного комплекса, является абсолютным правом, которое во многом непосредственно определяется законом и из которого вытекает возможность его защиты вещно-правовыми исками против любых нарушителей.
§ 2. Вещное право на кооперативную квартиру
Рядом важных особенностей отличается вещное право члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива на свою квартиру.
Жилищный кооператив – это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.
Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина («проживание»), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано ниже. Столь же логично толковать термин «проживание» не только применительно к члену кооператива, но и к членам его семьи.
И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный «жилищный» характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.
В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобретаемых (построенных) жилых помещений (дома, части домов, квартиры, земельные придомовые участки). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о первоначальном распределении квартир между членами кооператива и предоставлении квартир лицам, позже вступающим в кооператив, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения.
Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но тем не менее приобретают на них вещные права, во многом сходные с правами собственника. Вещное право члена кооператива складывается из полнообъемных правомочий владения и пользования жилищем и ограниченных правомочий распоряжения им. Главное среди них – это правомочие пользования. Оно в кооперативной квартире мало чем отличается от правомочия пользования собственной квартирой, является бессрочным, принудительно может быть прекращено лишь по ограниченному перечню оснований, определяемых законодательными актами. Органы управления жилищным кооперативом не вправе ни прекратить, ни ограничить правомочия пользования кооперативными квартирами, непосредственно установленные законом. Член кооператива сам определяет формы пользования каждым конкретным помещением своей квартиры. На объем и содержание права пользования не влияет наличие у члена кооператива права собственности на другие жилые помещения.
Даже с учетом общего целевого назначения кооперативной квартиры рассматриваемое право члена жилищного кооператива включает возможность использования части квартиры или даже всей кооперативной квартиры по нежилому назначению в соответствии с п. 2 ст. 56 Жилищного закона.
Речь, конечно, идет об использовании своего жилища по нежилому назначению непосредственно членом кооператива. Предоставление квартиры с этой целью другому лицу выходит за пределы права пользования и необходимо включает элементы правомочия распоряжения, поэтому будет рассмотрено ниже.
Право пользования жилищем включает, естественно, запрет принудительного проникновения в квартиру других лиц. И в этой части правомочия члена кооператива равнозначны правомочиям собственника жилища и в равной мере основываются на конституционном принципе неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции Республики Казахстан).
Неотделимо от права пользования правомочие владения кооперативной квартирой. Оно служит обеспечением самой возможности использования ее для проживания. Поэтому право владения кооперативной квартирой длится столько же, сколько длится право пользования для проживания и может быть принудительно ограничено или прекращено лишь одновременно с ограничением или прекращением права пользования.
Следует отметить, что член кооператива вправе защищать правомочия пользования и владения своей квартирой против всех нарушителей, т. е. не только против третьих лиц, но также и против собственника. Здесь вполне применимы и виндикационный, и негаторный иски, что прямо вытекает из ст. 265 Гражданского кодекса.
Значительной спецификой по сравнению с правомочиями собственника обладает принадлежащее члену кооператива правомочие распоряжения кооперативной квартирой, поскольку именно возможность распоряжения наиболее четко выделяет собственника вещи из круга других лиц, владеющих или пользующихся ею, а член кооператива таким собственником квартиры не является.
Исторически, в прошлом, начиная с послевоенного развития в СССР жилищно-строительной кооперации, член кооператива по закону был полностью лишен права свободно распоряжаться квартирой, он не мог ее продать, подарить, передать по наследству. Даже обмен кооперативной квартиры на другое жилище, сдача кооперативной квартиры внаем зависели от решения, которое выносили по этому вопросу органы управления кооперативом. Член кооператива имел право передавать по наследству свои паенакопления. Паенакопления, но не квартиру.
Существенно раздвинули границы правомочий распоряжения кооперативной квартирой некоторые подзаконные правовые нормативные акты, принятые в первые месяцы перестройки и разрешившие члену кооператива передавать свои права на квартиру другому лицу по своему выбору. Это сразу открыло возможность продавать право на жилое помещение и вообще отчуждать его по воле правообладателя, что не освобождало приобретателя права от необходимости вступить в кооператив и подчиняться его уставу. Практически распоряжался квартирой не кооператив, а владелец квартиры.
