Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное – по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.
В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества ограниченного пользования (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.
В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Некоторые особенности предусмотрены ст. 37 Жилищного закона.
Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Закона).
Таковы характерные черты данного вида (данной формы) общей собственности. Из ее особенностей вытекает важный практический вывод: никто из лиц, не входящих в состав собственников помещений, не может иметь права на долю в общей собственности, а значит, не вправе распоряжаться ею.
Между тем на пройденном уже этапе приватизации государственного жилищного фонда местные исполнительные органы, оформив на жильцов право собственности на занимаемые ими квартиры, все остальное имущество дома, всю инфраструктуру жилого здания считали своим имуществом и распоряжались им по своему усмотрению: сдавали в аренду, а иногда и продавали подъезды, подвалы, подсобные помещения дома, не получая на это согласия собственников квартир и не передавая вырученные деньги в распоряжение этих собственников.
Такие действия и ранее являлись незаконными. Сегодня же они прямо запрещены. Статьи 2 и 31 Закона говорят, что все внеквартирное имущество дома принадлежит собственникам квартир на праве общей собственности, следовательно, никто другой не вправе ни распоряжаться общим имуществом, ни присваивать полученные за счет такого имущества доходы.
Согласно ст. 31 Закона кондоминиум образуется в домах, принадлежащих двум или более собственникам помещений. Это подтверждает объективную природу кондоминиума, для образования которого не требуется решений, согласований, каких-либо разрешительных актов и т. п. Кондоминиум образуется лишь в силу того факта, что в доме есть несколько раздельных собственников, каждому из которых принадлежит индивидуальная собственность на помещение или несколько помещений, и есть элементы дома, принадлежащие всем собственникам. Как только в многоквартирном доме появляются хотя бы два собственника (это, например, возможно, если в государственном доме приватизирована только одна квартира), дом становится объектом кондоминиума, независимо от того, было ли произнесено это слово хотя бы одним из собственников. И далее: как только исчезает множественность собственников на один объект недвижимости, прекращается общая собственность на определенные части такого объекта, прекращается и кондоминиум. Это может быть, например, вследствие перехода права собственности на весь дом к одному лицу.
Основания прекращения кондоминиума также объективны, поэтому для прекращения не требуется принятия решения, приказа, постановления.
Закон устанавливает государственную регистрацию объекта кондоминиума (ст. 32 Закона). Но это – регистрация не субъекта, а объекта права. Поэтому само по себе отсутствие регистрации объекта кондоминиума при наличии условий его образования не доказывает отсутствие кондоминиума как такового. Но юридические правомочия его участников, границы таких правомочий, возможность образования органов управления кондоминиумом и вообще его правовой статус приобретают полную силу лишь с момента регистрации.
Поскольку кондоминиум – это смешанная форма собственности, к ее различным элементам применимы общие нормы об индивидуальной собственности участника на принадлежащее ему помещение и об общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав объекта кондоминиума. Такие нормы применимы с учетом, конечно, особенностей правового режима кондоминиума, установленных законом. К этим особенностям, в частности, относится (ст. 34 Закона) равенство прав всех участников кондоминиума (собственников помещений) на управление общим имуществом.
Статья 37 Закона допускает исключение из равенства прав, вытекающее из характера помещения, находящегося в собственности участника кондоминиума. При осуществлении управления общим имуществом собственник нежилого помещения не вправе участвовать в решении вопросов, не затрагивающих интересов такого собственника. Аналогичным образом и собственник жилых помещений кондоминиума не вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений.
При управлении объектом кондоминиума действует принцип: одно жилище (независимо от размера и количества комнат) – один голос. Этот принцип сформулирован ст. 43, 47 Жилищного закона, говорящих об образовании кооператива собственников помещений и об общем собрании членов КСК, но он вполне применим к решению всех вопросов управления объектом кондоминиума. Следовательно, лицо, имеющее право собственности на несколько жилищ одного кондоминиума, имеет такое же количество голосов при решении вопросов использования общего имущества. И, напротив, из ст. 33 Закона вытекает, что несколько собственников одного жилища имеют одну долю в общем имуществе и поэтому – один голос в управлении.
На членов кондоминиума возлагаются также определенные обязанности. Прежде всего – участвовать во всех расходах, необходимых для содержания жилого здания в надлежащем состоянии.
Такая обязанность должна исполняться независимо от того, проживает ли участник кондоминиума в своем помещении, или живет в другом месте, в том числе – в другом государстве.
Но в отличие от равенства прав объем участия в общих расходах различен и, как правило, зависит от размеров помещений, принадлежащих участнику кондоминиума. По соглашению участников при определении размера расходов могут учитываться и другие обстоятельства, например, состав семьи участника кондоминиума.
В тех домах, в которых имеются и жилые, и нежилые помещения, различаются обязанности их собственников, поскольку собственники первых не участвуют в расходах, связанных только с нежилыми помещениями, и наоборот (ст. 37 Закона).
Важной обязанностью собственников помещений является предоставление возможности доступа в жилище, если это необходимо для обеспечения нормальной эксплуатации всего кондоминиального комплекса или его части (ст. 38 Закона). Например, необходимо перекрыть движение воды в связи с аварией водопроводной системы, а перекрытие возможно лишь в квартире, куда запрашивается доступ. При этом доступ в условиях аварийной или иной чрезвычайной ситуации возможен без предварительного предупреждения.
Собственник вправе возмездно или безвозмездно вселить в свое помещение других лиц (наниматели, родственники, гости и т. п.), которые вправе только пользоваться предоставленным помещением, но не могут им распоряжаться, не могут участвовать в управлении кондоминиумом. Однако и они несут субсидиарную обязанность по содержанию жилого здания в силу п. 2 ст. 36 Закона.
Это правило имеет важное практическое значение, ибо нередки случаи, когда собственник кондоминиальной квартиры, выезжая из места постоянного проживания, сдает ее в аренду на несколько лет, заверив арендатора, что в арендную плату включены все или определенные платежи. Здесь весьма возможно применить п. 2 ст. 36, принудительно взыскивая с арендатора всю задолженность.
Поскольку объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, имеющего нераздельную общую систему жизнеобеспечения, он должен и управляться как единый объект.
Формы управления могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна форма. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой – нанятым управляющим, третий – кооперативом жильцов и т. п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому п. 1 ст. 42 Закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.
