Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Как и иные участники долевой собственности, в соответствии с ГК РФ при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, при регистрации доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения государственный регистратор проверяет лишь наличие отказа (письменного или молчанием) приобрести долю в праве общей собственности только со стороны иных ее участников, но не органов государственной власти или местного самоуправления, которые также, в соответствии с указанным Законом, имеют преимущественное право покупки. Ни Методические рекомендации, ни Закон о государственной регистрации ничего не говорят об этом, так как в последний были внесены изменения на месяц раньше, чем правила о преимущественном праве покупки доли появились в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Методические рекомендации, изменявшиеся позже, также упустили этот момент из виду.
Поэтому регистрация перехода права без уведомления возможна и с формальной точки зрения будет произведена в соответствии с законодательством, так как Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает такую возможность. Очевидно, что такое положение не может положительно отразиться на стабильности хозяйственного оборота, ради которой и существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Отказ государственного регистратора в регистрации перехода права на долю в праве общей собственности в таком случае повлечет обращение в суд. К сожалению, на настоящий момент не сложилась соответствующая судебная практика, которая бы помогла восполнить такие пробелы в законодательстве.
8. Доли в праве общей собственности могут не только отчуждаться, но и перераспределяться между участниками общей собственности. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен именно такому случаю. Обращение о перераспределении долей и, соответственно, о регистрации такого перераспределения может быть осуществлено как всеми сособственниками, так и одним из них. При обращении лишь одного из участников общей долевой собственности необходимо представление письменного согласия иных участников, но только тех, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются. Однако такое согласие не требуется, если договором между сособственниками предусмотрен иной порядок принятия решения о таком перераспределении. Также согласия не требуется, если перераспределение производится в соответствии с законом или на основании решения суда. Так, при прекращении права общей совместной собственности супругов при разводе суд вправе определить доли каждого из них в общем имуществе в зависимости от материального положения и иных факторов. Понятно, что предъявление согласия на перераспределение долей (в случае если имущество уже было зарегистрировано в общей долевой, а не совместной собственности) в таком случае не требуется, и основанием для регистрации послужит судебное решение.
9. В соответствии с Методическими рекомендациями при государственной регистрации права общей долевой собственности в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации именно права общей долевой собственности. Так, в практике регистрации прав на недвижимое имущество Московской областной регистрационной палаты были случаи обращения граждан с заявлением о регистрации права долевой собственности на жилые дома, раздел которых был произведен в натуре[120]. Раздел имущества в натуре предполагает прекращение общей долевой собственности и возникновение права собственности каждого из бывших сособственников на отдельную вещь (хотя реально вещь представляется единой, это все же две разных вещи, здесь сказывается несовершенство законодательства, позволяющего осуществить раздел недвижимого имущества, в частности жилого дома, в натуре).
При подаче заявления необходимо указать размеры долей в праве общей собственности. При этом если право общей долевой собственности возникает не с момента ее государственной регистрации (до принятия Закона или в порядке наследования), то каждый участник общей долевой собственности вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за регистрацией принадлежащей ему доли, независимо от того, обращаются ли за регистрацией другие участники. Если же право общей долевой собственности возникает с момента его государственной регистрации, то возможна подача заявления и соответствующих документов всеми участниками отдельно либо общего заявления.
Свидетельство о регистрации права согласно п.74 Правил ведения ЕГРП выдается каждому участнику общей долевой собственности независимо от момента, когда это право возникло.
10. Пункт 3 комментируемой статьи посвящен возникновению, переходу и прекращению права общей совместной собственности на недвижимое имущество и содержит одно-единственное правило, указывающее на то, что подобные возникновение, переход или прекращение регистрируются на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
Как и при регистрации права общей долевой собственности, в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей совместной собственности, указывать реквизиты документов, свидетельствующих о наличии брачных отношений (свидетельство о браке, брачный договор), документов, которые подтверждают создание (регистрацию) крестьянского (фермерского) хозяйства, документы, свидетельствующие о приобретении садоводческим товариществом имущества в совместную собственность из средств специального фонда или приватизации членами такого товарищества земельного участка, устава самого товарищества и иных условий, с которыми закон связывает возникновение права общей совместной собственности.
Если заявление о государственной регистрации права общей совместной собственности подает один из правообладателей, то необходимы данные и о другом правообладателе, в частности, в записях ЕГРП указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство Российской Федерации предусматривает ряд ограничений на этот счет. Так, согласно ст.8 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве порядок распоряжения имуществом хозяйства определяется соглашением между его членами. Распоряжение может осуществляться главой фермерского хозяйства в интересах хозяйства. Переход права на общую совместную собственность членов дачного, садоводческого, огороднического некоммерческого товарищества возможен только при переходе права на земельный участок, принадлежащий члену такого товарищества, а распоряжение такой совместной собственностью и обременение ее не в пользу члена товарищества возможно только по взаимному согласию всех его членов. Такое решение принимается на общем собрании. Что касается общей совместной собственности супругов, то Семейный кодекс РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Государственный регистратор в таком случае вправе требовать от супруга, от имени или на имя которого регистрируется имущество, представления такого нотариально заверенного согласия. Кроме того, при наличии брачного контракта необходимо и его представление, так как им может изменяться не только правовой режим имущества супругов, но и возможность распоряжения общим совместным имуществом.
Свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. Но при этом в графе "субъект (субъекты) права" указываются сведения обо всех участниках общей совместной собственности[121].
