О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт
Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную книгу и применимости к ним правил § 95 BGB[67]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде, по сравнению с вещными правами, однако признавал за собственником последнего арендатора[68]. Анализ положений BGB привел к похожему положению и Г. Неймана[69]. Мнение, поддержанное Л. Кассо[70], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь» влекущей самостоятельность строений в настоящий момент считается общепризнанным[71].
Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесения его к движимому или недвижимому имуществу. Строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права, и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила не применимы. Ввиду того, что основанием для строительства является аренда, обязательственное правоотношение не дающего субъекту непосредственного господства над вещью. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора[72] и является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращивания, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали основаниями для признания строений возведенных на праве аренды движимым имуществом[73].
Отсутствие в BGB норм, позволяющих назвать собственность арендатора недвижимым имуществом[74], относит последнюю к имуществам движимым, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков[75]. Режим движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получить кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение. Изначальное требование обороноспособности вещного права застройки обусловило закрепление правомочий по распоряжению правом за его обладателем непосредственно в законе, без ограничения со стороны собственника земельного участка. Отчуждение права аренды сопряжено с соблюдением требований закона относительно смены лиц в обязательстве, и по общему правилу уступка права аренды земельного участка невозможна без согласия арендодателя (собственника земельного участка).
Существенным препятствием для потенциального застройщика при использовании обязательственно-правовой конструкции аренды является изначальный запрет осуществлять строительство (§ 590 BGB). Если наследственное право застройки в своей сути изначально подразумевает и содержит правомочие возводить строение, то аренда подобных правомочий не имеет. Заключив договор, арендатор даже в случае долгосрочного использования земель обязан испросить согласие у собственника на возведение строения.
Наделение арендатора подобным правомочием зависит исключительно от воли собственника. Следовательно, представляется абсолютно реально ситуация при которой арендатор земельного участка, не будет наделен правомочием на возведение строений. Однако законодательство Германии позволяет арендатору обратиться в суд и истребовать согласие на возведение строений в судебном порядке при условии доказывания необходимости сохранения предприятия или повышения его рентабельности и не нарушении законных интересов арендодателя (§ 590 BGB). В настоящей ситуации не представляется возможным говорить об однозначном удовлетворении подобного заявления, что вносит элемент неопределенности в отношение.
Право застройки земельного участка на основании договора аренды включает в себя следующие обязательные предпосылки: заключение договора аренды земельного участка, получение разрешения от собственника земельного участка на застройку или на основании решения суда при выполнении условий перечисленных в (§ 590 BGB).
Прекращение права застройки на основании договора аренды земельного участка совпадает с прекращением договора аренды или его изменением влекущем отказ арендатора от права на застройку земельного участка, если такое правомочие было.
Право застройки земельного участка в силу особой социальной значимости в германском правопорядке является объектом правового регулирования как частного, так и публичного законодательства. Право Германии содержит принцип Baufreicheit, позволяющий собственнику земельного участка максимально эффективно его использовать и свободно застраивать, что не исключает и соблюдения интересов общественного блага, в силу которых собственность не только право, но и обязанность[76]. Право застройки земельного участка из абстрактной возможности преобразуется в активное положительное правопритязание при соблюдении требований, закрепленных в частном и публичном законодательстве. В Германии существует частное строительное право (Private Baurecht) и публичное строительное право (Öffentliches Baurecht)[77]. Private Baurecht исчерпывается гражданским законодательством, и основания для застройки определяются в зависимости от титула застройщика на земельный участок и соблюдения прав третьих лиц. Öffentliches Baurecht является особой частью административного права. Публично-правовые основания для застройки земельного участка закреплены в административном, экологическом, земельном, строительном и других отраслевых законодательствах[78].
С точки зрения публичного правопорядка значение имеет особый административный акт – разрешение на строительство (Baugenehmigung)[79]. Получение последнего есть не что иное, как акт государственного подтверждения легальности действий застройщика и соблюдения всех требований публичного законодательства. Несмотря на множественные требования, установленные законодательством Германии, особое внимание надлежит уделить земельному и строительному законодательству, без соблюдения которых застройка земельного участка не возможна в принципе.
Строительный кодекс Германии (BauGB)[80] регламентирует порядок выдачи разрешения на строительство, проведения работ и формирует генеральные строительные планы или планы использования земель (Bauplanungsrecht) (§ 5,6,7, 145 BauGB). А земельное законодательство и Постановление об использовании земельных участков для строительства (BauNVO)[81] в частности исчерпывающим образом определяют категории подлежащих застройке. Определением целевого назначения земельного участка занимается муниципальное образование. В первую очередь на основании (BauGB) формируется генеральный план использования земель (Fhtchennutzungsplans). Настоящий план содержит сведения о предполагаемом характере градостроительного развития и вид допустимого использования земельных участков. В нем находят свое первичное отражение земли, пригодные для застройки, и земли иного назначения, застройка которых не допускается (§ 5 BauGB). План использования земель приобретает юридическую силу, обязательную после утверждения в вышестоящем административном органе (Genehmigung) (§ 6 BauGB). Однако при формировании плана использования земель особое значение придается земельному законодательству. Категория земель, пригодных для застройки, не является однородной в зависимости от характера и целевого назначения строений, интенсивности и плотности застройки (BauNVO) формирует особые правила относительно застройки каждого отдельного района. Наиболее значимой является классификация земель, пригодных под застройку, в зависимости о целей использования: земельные участки для жилищного, смешанного или предпринимательского назначения (§ 1 BauNVO). Сведения о пригодности земельного участка к застройке находят свое отражение в кадастровой картотеке, где указываются основные характеристики земельного участка[82].
