Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
По Германскому законодательству, реализация заложенного имущества регламентируется положениями договора о залоге, если должник не выполнит своих обязательств. Обычно в договоре указывается, что залоговый кредитор вправе реализовать заложенное имущество от своего имени либо от имени должника по справедливому усмотрению, в том числе и в свободной продаже. Но при этом не исключается распродажа заложенного имущества заемщиком либо содействие в реализации[124] . При данных отношениях возможные реальные излишки от реализации подлежат возвращению залогодателю.
Правовые системы различных государств по-разному подходят к правовому регулированию права собственности и иных вещных прав. Например, в Англии[125] и США принудительное исполнение обязательства в натуре является исключительным средством правовой защиты. Независимо от договоренности сторон возможность обращения на заложенную недвижимость решает суд по своему усмотрению.
Следует иметь в виду, что нормы ГК РФ о залоге предусматривают отчуждение и иное распоряжение заложенным имуществом с согласия залогодержателя, то есть Гражданский кодекс не запрещает продажу заложенного имущества иным способом, чем путем его продажи с торгов. Но даст ли такое согласие залогодержатель на распоряжение заложенным имуществом залогодателю, при столь выгодных условиях обращения взыскания и реализации, регламентированных Федеральными законами. Поэтому целесообразно, чтобы специальное законодательство об ипотеке предусматривало возможность продажи своего имущества залогодателем для зачета требований залогодержателя.
Безусловно, при этом необходимо учитывать ст. 353 ГК РФ: «В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. При этом правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное». Поэтому продажа заложенного имущества, осуществленная в ином порядке, чем предусмотрено ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть путем продажи с публичных торгов), не является основанием для прекращения залога на это имущество. Продажа заложенного имущества вне процедуры обращения на него взыскания вырученных денежных сумм будет недостаточна для полного удовлетворения всех обеспеченных залогом требований залогодержателя, и не произойдет прекращения залога в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, лицо будет приобретать имущество, обремененное залогом, и единственным способом прекращения залога в данном случае будет заключение лицом, приобретающим имущество, договора с залогодержателем, притом такой договор желательно заключить одновременно с подписанием договора купли-продажи заложенного имущества (см. подробнее Шевчук Д.А. Банковские операции: Конспект лекций.– Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
По общему правилу ГК РФ залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Данное правило распространяется лишь на заложенное имущество, реализуемое в порядке, определенном ст. 350 ГК РФ, но не распространяется на суммы, вырученные от реализации заложенного имущество в ином порядке, чем предусмотрено в указанной норме.
Анализ действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. При этом нельзя забывать о коррумпированности судебной системы и жестких законов, направленных против должников. Поэтому с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилища, статьи 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища.
Совершенствование правового регулирования ипотеки жилища возможно после проведения мониторинга всего законодательства в этой области отношений для придания ему конституционной направленности.
Заключение
Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья, как было отмечено ранее, в декабре 2004 года Федеральным Собранием Государственной Думы принято 27 законов. Ипотека жилища занимает центральное место, она признается чуть ли не панацеей от всех жилищных проблем (Шевчук Д.А.).
Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны – жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране. Игнорируя опыт 54 стран, где данные институты проходили несколько стадий становления (строительные общества в различных модификациях, первичный рынок ипотечного кредитования при одноуровневой системе и т.п.), в нашей стране предпочтение отдано механизму двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования.
В работе показана сложность данной модели ипотечного кредитования. Применение ее требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателей. Она сложна также в законодательном регулирования и, как следствие, не способствует четкому и эффективному регулированию. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Именно поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Государством предоставляются гарантии и миллиарды рублей ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для выпуска облигаций. Но все это не влияет на доступность ипотеки для миллионов рядовых граждан, нуждающихся в жилище.
В работе сделан вывод, что в России применение данной модели преждевременно. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, не достаточно эффективно работающие правовая и судебная системы, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При всем этом почти треть населения страны имеет доход ниже прожиточного минимума и нуждается в гарантиях, защите и помощи материальной, правовой от государства.
При таком положении дел в России целесообразно использовать первичный рынок одноуровневой системы кредитования из-за ее: легкой интегрируемости в национальное российское законодательство; дешевизны ее организации, контроля над ней; отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствия затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателя. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.
Однако для того, чтобы она действительно повлияла на улучшение жилищной политики в стране, на основе сравнительного анализа (включая исторический) российского и зарубежного опыта ипотеки жилища сделана попытка внесения предложений по совершенствованию данных отношений в России.
Исходя из результатов данного исследования, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека жилища способна стать мощным инструментом экономического развития страны.
