Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
В соответствии с принципом старшинства внесенные в книгу залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Этот принцип закреплен в ч. 2 п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ): «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки...».
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
Последующая ипотека подлежит государственной регистрации. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Благодаря наличию указанных принципов и их законодательному закреплению, при залоге недвижимости кредитор верит, как неоднократно указывалось в юридической литературе, не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем при неисправности должника получить удовлетворение даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость перейдет к другому собственнику.
Принципы специальности и старшинства концентрированно выражены в самом определении договора об ипотеке, данном ч. 1 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке[97] .
По решению регистратора прав государственная регистрация может быть отложена. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий (см. ст. 21 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ)).
Указанное приостановление регистрации возможно по решению регистратора прав не более чем на месяц. Неустранение в течение указанного срока причин, препятствующих регистрации прав, ведет к обязанности регистратора прав отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Отдельным основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки жилища до разрешения вопроса по существу являются (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке):
– наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
– наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
Государственная регистрация может возобновиться до окончания срока отложения в случае прекращения причин, послуживших основанием для ее отложения, в частности, после:
– получения дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации;
– получения сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений;
– представления правообладателем, стороной (сторонами) или уполномоченным лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее отложенную на основании его заявления.
Основания для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Частные основания для отказа в государственной регистрации ипотеки указаны в ст. 21 Закона об ипотеке.
В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 29 Закона о регистрации (в ред. от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Все изложенное позволяет сделать вывод, что система государственной регистрации ипотеки жилища в рамках залогового законодательства имеет первостепенное значение.
Глава 4. Последствия неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств залогодателями (заемщиками)
§ 1. Обращение взыскания на заложенное имущество
Вопрос обращения взыскания на заложенное имущество имеет большое практическое и научное значение, именно поэтому ему посвящено значительное число исследований.
По общему правилу за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего обязательства действующим законодательством предусмотрена ответственность залогодателя (заемщика). В частности, залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.
Основанием для обращения, в частности, является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Главный момент в порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае несвоевременного погашения долга – это возможность использования дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора (банка) без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга.
Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество основано, наряду с ГК РФ (ст. ст. 348 – 349 ГК РФ), на нормах ст. ст. 28, 31 Закона «О залоге» (в ред. от 16.07.1998), ст. ст. 55, 60, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ) и др. Так, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в статье 14 содержит особенности обращения взыскания на предмет залога:
1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
3. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.
Факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества, устанавливает суд. По ГК РФ (п. 1 ст. 349) требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на заложенное имущество, гласит статья 28 Закона « О залоге», производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом (Шевчук Д.А.).
Из этого правила есть исключение, позволяющее залогодателю и залогодержателю после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога не обращаться в суд, а заключить нотариально удостоверенное соглашение, которым стороны в присутствии нотариуса признают факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ст. 51 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру во внесудебном порядке осуществляется при соблюдении правил, закрепленных в главе IX Закона об ипотеке. То есть в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Соглашение будет являться основанием для реализации заложенного имущества.
Некоторые авторы предлагают широко применять данную норму, поскольку действующее законодательство, по их мнению, предусматривает весьма обременительную процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества.
