Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу
В соответствии с действующим законодательством и разъяснениями Высшего арбитражного суда, арендатор имеет право на передачу своего права аренды третьему лицу. Это может быть осуществлено одним из следующих способов:
– в порядке перенайма;
– путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
– путем внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Отдельно следует сказать о вкладе в уставный капитал. В случае если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, право аренды им может использоваться в течение всего времени, оставшегося до окончания срока аренды. При этом необходимо учитывать, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом.
В данном случае предпочтительнее заключение юридическим лицом и арендодателем нового договора аренды, в котором юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает как сторона договора. Сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется в соответствии с арендной платой за использование данного имущества в течение периода, на который арендодатель передал свои права. При этом следует учитывать, что регистрирующие органы для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требуют предоставления копий документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.
ПеренаймДоговор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.
Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.
В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.
При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.
Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.
Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.
Расторжение договора по инициативе арендодателяОбщие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные – земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;
– неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.).
Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).
Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.
С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.
Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.
Этот пункт считается специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.
Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника. Следует отметить, что при долгосрочной аренде законодательство дает арендатору дополнительные гарантии, устанавливая обязательный судебный процесс как препятствие на пути одностороннего расторжения договора.
Выгода права аренды1. Право аренды может быть использовано не менее выгодно, чем право собственности. Следует лишь придерживаться особых требований законодательства и вкладывать инвестиции в земельный участок, находящийся в распоряжении гражданина на правах аренды.
2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды в большинстве случаев не представляется возможным.
3. Передача прав собственности не составляет особого труда и может быть осуществлена различными способами. В данном случае следует учитывать особенности налогообложения. Нужно отметить, что, по сравнению с правом собственности, возможности арендатора в отношении передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Однако данное обстоятельство никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды, несмотря на законодательные ограничения.
