Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу
С другой стороны, как показывает практика, временно проживающие в России иностранцы, как правило, оказываются очень добросовестными и аккуратными арендаторами. Поэтому, если иностранец производит приятное впечатление, имеет постоянную серьезную работу на территории Российской Федерации и готов выплачивать требуемую сумму, убедитесь в законности его пребывания в России с помощью специалиста агентства недвижимости;
– регистрация. Опытные арендодатели отдают предпочтение гражданам, имеющим постоянную регистрацию на территории РФ. Дело в том, что к постояльцу, скорее всего, будут наведываться родственники, а вам не понравится, если ваш загородный дом будет время от времени превращаться в гостиницу. Для того чтобы избежать подобных проблем, следует внести в договор аренды пункт о том, кто имеет право проживать в доме вместе с арендатором.
Помимо аферистов, арендодатель может столкнуться с неаккуратными постояльцами. Для того чтобы защитить домашнее имущество и придомовую территорию, сделайте следующее. В первую очередь составьте опись имущества – вещей, помещений, участка – и его состояния. Как правило, для этой цели оформляется акт в виде приложения к договору аренды, а в самом договоре выполняется соответствующая сноска.
Кроме того, следует периодически посещать сдаваемый загородный дом. Таким образом вы можете контролировать состояние своего имущества и дисциплинировать арендаторов. Арендодатель имеет право потребовать страховой депозит. Данная сумма (как правило, в размере ежемесячной платы) передается арендатором арендодателю при оформлении договора аренды. В том случае, если постояльцы повредят имущество, собственник сразу получит компенсацию из страхового депозита.
Следует также застраховать дом. Это особенно актуально для загородной недвижимости, где возрастает риск повреждений.
Налогообложение при арендеСдавая недвижимость в аренду, арендодатель получает доходы, с которых необходимо выплачивать налог государству. Если вы не хотите платить этот налог, можно сделать следующее:
– заплатить налог на доходы физических лиц, что составляет 13 % от суммы, получаемой за сдачу недвижимого имущества в аренду. Данный налог выплачивается в конце года, в котором был получен доход. Для этого в налоговые органы по месту жительства подается декларация (до 30 апреля). После ее проверки необходимо выплатить рассчитанную сумму налога (до 15 июля).
Если арендодатель опаздывает с подачей декларации, он обязан выплатить штраф (по 5 % от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки). Опоздание на 180 дней после окончания законного срока чревато штрафом в 30 % от суммы налога плюс по 10 % от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки начиная со 181-го дня. Помимо этого, законодательством предусмотрен отдельный штраф за нарушение срока уплаты самого налога (20 % от неуплаченной суммы).
Что касается граждан, намеренно уклоняющихся от уплаты налога и скрывающих свои доходы, им грозит уголовная ответственность по статье 198 УК Российской Федерации (штраф 100–300 тыс. рублей либо лишение свободы на срок до 1 года);
– уплатить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН), который составляет 6 % от суммы полученного дохода. Следует учитывать, что платить налоги по данной схеме имеют право только граждане, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели.
Для получения статуса индивидуального предпринимателя необходимо собрать ряд документов, заплатить госпошлину и обратиться в Федеральную службу по налогам и сборам. Согласно закону свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя выдается в течение 5 дней. Но на практике вы потратите дополнительное время на получение необходимых документов.
Индивидуальные предприниматели ведут специальную документацию и рассчитывают налог по особой, более сложной схеме, чем при заполнении стандартной декларации при 13 %-ном налоге.
Заключение договора арендыПосле того как вы убедитесь в достоверности предоставленной арендодателем информации, необходимо заключить договор аренды. Согласно закону данный договор заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ). Предпочтительнее привлечь к заключению договора юриста, поскольку у риелтора имеется лишь формальный договор, не учитывающий всех особенностей сделки.
Помимо договора, следует составить акт приемки-передачи, в котором перечисляется имущество, находящееся в арендуемом доме. Наличие этого документа дает гарантии как арендодателю, так и арендатору. Необходимо также договориться о сроках и форме оплаты электроэнергии, водоснабжения и других услуг.
Полезные советы арендаторуКак уже говорилось выше, найти дом вашей мечты без посредников довольно проблематично. Кроме того, сами арендодатели в большинстве случаев прибегают к помощи профессионалов. Прочитав объявление в газете и позвонив по указанному телефону, вы, скорее всего, свяжетесь не с владельцем дома, а с посредником. Распространенной ошибкой желающих арендовать жилье является мнение, что объявления, написанные от руки и расклеенные на столбах, писал владелец квартиры. Если приглядеться внимательнее, то можно заметить, что на столбах развешены ксерокопии одного объявления.
Кроме того, необходимо учитывать, что многие агентства недвижимости занимаются продажей информации о сдаваемой в аренду недвижимости. Это происходит по следующей схеме. Арендатор звонит по указанному телефону, оператор, ответивший ему, говорит, что для получения более подробной информации об интересующем объекте недвижимости необходимо приехать в офис компании и заключить договор о получении услуг. Затем арендатор должен будет заплатить определенную сумму (500-2000 рублей), после чего ему предоставят точный адрес и телефон владельца дома. Затем арендатор сможет отправиться на осмотр дома вместе с риелтором или самостоятельно.
Таким образом, за предоставление информации риелторские агентства просят дополнительную плату. Нередко арендатору сообщают, что интересующий его дом уже сдан в аренду, и предлагают выбрать подходящий объект недвижимости в имеющейся базе данных. В данном случае арендатор может решить, что зря потратил время, и поискать в другом месте, а может и воспользоваться предоставленной информацией.
Разумеется, второй вариант наиболее предпочтителен, однако следует учитывать, что риелторы часто предоставляют устаревшие сведения. Таким образом, большинство предлагаемых квартир уже сдано в аренду, а те, что остались, или не по средствам арендатору, или по каким-либо причинам не удовлетворяют его требованиям.
Если ни один из предложенных вариантов арендатору не подходит, ему предложат оставить свои требования и координаты. Следует учитывать, что часто вопросы, задаваемые риелторами, не имеют никакого отношения к аренде квартиры. Эта информация собирается для того, чтобы риелтор мог представить арендатора владельцу квартиры с самой лучшей стороны. Через некоторое время арендатору начнут периодически звонить сотрудники агентства недвижимости и предлагать различные варианты. Если арендатор в течение нескольких дней отказывается от осмотра дома, риелтор теряет к нему интерес, и звонки постепенно прекращаются.
В процессе осмотра дома также есть свои тонкости. Прежде чем познакомить арендатора с арендодателем, риелтор предупреждает первого о том, что все его попытки связаться напрямую с владельцем дома будут пресекаться. В частности это касается арендной платы.
Необходимо помнить, что риелторы являются сотрудниками частных организаций и никакой ответственности за последствия аренды недвижимости не несут. В большинстве случаев договор арендатора и риелтора заключается по шаблону, в который не включены пункты, предусматривающие ответственность риелтора. Нередко такой договор не заключается вообще.
Нужно иметь в виду, что довольно часто владельцы арендуемой недвижимости вступают в сговор с риелторами и сдают дом нескольким лицам. Помимо этого, арендодатель может не являться владельцем предлагаемого загородного дома. Для того чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо соблюдать меры предосторожности.
Для начала попросите у риелтора и владельца дома документы, устанавливающие личность (паспорта) и документы на дом или их копии. При этом вы имеете полное право занести в свою записную книжку паспортные данные риелтора и владельца дома. Такие действия обычно настораживают аферистов.
Обязательно проверьте сходство лица, изображенного на фотографии в паспорте, с лицом человека, представившегося владельцем дома или риелтором. Если вам предоставят паспорт старого образца, предпочтительнее отказаться от заключения договора.
Одним из признаков того, что перед вами аферисты, является предложение улучшить ваши условия проживания – привезти телевизор, мебель и т. д. Дело в том, что арендодатель в подобных действиях не заинтересован. Помимо этого, вас должно насторожить плохое знание района, где находится дом. Нелишне будет поинтересоваться, знаком ли владелец дома со своими соседями. Для этого спросите у жителей близлежащих домов, представился ли им владелец дома и кому дом принадлежал до этого.
