Ольга Ковалева - Жилищное право
3.6.2 Что следует понимать под «жилищем» в контексте ст. 40 Конституции РФ?
3.6.3 В отношении каких территорий ограничено право граждан на свободу выбора места жительства?
3.6.4 Что понимают под «местом пребывания» гражданина, а что – под «местом его жительства»?
3.6.5 Каким образом органы государственной власти и органы местного самоуправления призваны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище?
3.6.6 Какое место в жилищном законодательстве занимают международные договоры Российской Федерации?
4 Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
4.1 Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
4.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования
4.3 Понятие и виды жилищных фондов:
1) понятие жилищного фонда;
2) классификация жилищного фонда;
3) федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. 4.4 Учет жилищного фонда
4.1 Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей действительности, на регулирование оборота, использования или охраны которых направлена данная отрасль.
В частной, государственной, муниципальной собственности может находиться недвижимость в жилищной сфере, либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир, комнат) в имущественном обороте как объектов вещных и обязательственных прав42. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ43, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
В качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке.
К недвижимости в жилищной сфере отнесено:
– недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
– жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы44.
Недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они «связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494).
В соответствии с пунктом 33 указанного Постановления, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарноэпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Например, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг45в холодный период года внутренняя температура воздуха должна быть в жилых помещениях не ниже + 18 0С (в угловых комнатах + 20 0С). Допустимое снижение температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) – не более 3 0С. Указанные требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже расчетной и при условии выполнения мер по утеплению помещений.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кв/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания46.
Виды жилых помещений.
В соответствии с ч.1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также иных коммерческих целей.
