Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
На подэтапе сбор документов на квартиры сделки осуществляется получение на каждую из 3 квартир копии финансово-лицевого счета, выписки из домовой книги, архивной выписки из домовой книги, справки и копии поэтажного плана из бюро технической инвентаризации, справки из налоговой инспекции, справок (при необходимости) из органов опеки, психоневрологического, психонаркологического диспансеров, свидетельств о расторжении брака.
На подэтапе проверка юридической чистоты документов, собранных на каждую квартиру, осуществляется получение (при необходимости) дополнительных документов, проводится опрос соседей, сотрудников коммунальных учреждений, органов правопорядка.
После этого наступает четвертый этап, на котором производятся оформление и регистрация сделки по альтернативной купле-продаже квартир. Начало этого этапа — проведение совещания всех участников сделки. Определяются и согласовываются сроки, место и проводится совещание по предстоящей альтернативной сделке купли-продажи квартир. На совещании подводятся итоги сбора документов и проверки юридической чистоты квартир сделки и определяются документы, которые могут потребовать корректировки. Производится окончательное согласование стоимости квартир альтернативной сделки, сроков юридического и физического освобождения квартир сделки, выбор банка (банков) для хранения денежных средств на завершающих этапах сделки, нотариуса для подготовки и нотариального заверения договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки. Определяются сумма и выбор сторон оплаты расходов по оформлению сделки, выплате пошлин и в том числе платы за арендуемые у банка ячейки депозитария, схемы, условия участников и наличия необходимых документов по закладке в банк и получению из него ценных пакетов. Определяются сроки проведения сделки и состав ее участников, обсуждается вопрос о способах проверки достоверности средств оплаты.
На следующем подэтапе полной предоплаты сделки осуществляются организация и проведение встречи участников сделки в депозитарии выбранного банка, заключение договора с банком о хранении ценных пакетов, окончательный пересчет денежных средств и закладка ценных пакетов с учетом интересов агентства недвижимости и получение ключей от ячеек депозитария.
Затем начинается подготовка договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки и их нотариальное заверение. Проводятся организация и проведение встречи участников сделки в нотариальной конторе. Здесь проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются в нотариальную контору. Нотариус готовит договоры купли-продажи квартир и дает их на проверку и подписание участникам сделки, после чего ими выполняется оплата за оформление и нотариальное удостоверение договоров сделки и государственных пошлин. Затем производится нотариальное удостоверение договоров сделки.
Далее документы сдают на регистрацию в Мосрегистрацию или ее филиал. Риелтор организует и проводит встречу участников сделки в филиале Мосрегистрации, где еще раз проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются там на регистрацию. При необходимости осуществляется представление дополнительных документов. Подэтап завершается оплатой регистрации.
На подэтапе до получения документов с регистрации риелтор обеспечивает дополнительное (при необходимости) получение документов или их коррекцию, постоянно ставит в известность своих клиентов, а также других участников сделки или их доверенных лиц о прохождении регистрации сделки (контролирует ситуацию и состояние участников сделки).
После регистрации сделки наступает подэтап получение документов сделки с регистрации, на котором участники сделки получают документы на право собственности новыми квартирами и обмениваются телефонами.
На пятом, завершающем этапе сделки осуществляется вступление в фактическое владение жилой недвижимостью всеми участниками сделки и окончательные взаиморасчеты между ними.
На подэтапе Организация и проведение расчетов с участниками сделки осуществляется получение участниками сделки ценных пакетов из депозитария банка, производится контроль правильности взаиморасчетов, а также возврат (учет) предоплаты (авансов, задатков).
Затем на подэтапе юридическое освобождение квартир обеспечиваются контроль и помощь участникам сделки в регистрации и снятии с регистрационного учета, а также (при необходимости) в переоформлении телефонных номеров.
На подэтапе физическое освобождение квартир риелтор контролирует процесс освобождения квартир, оказывает возможную помощь клиентам и проводит подписание акта приема-сдачи квартир сделки.
На заключительном подэтапе окончательные взаиморасчеты участников сделки риелтор контролирует получение всех ценных пакетов участниками сделки, а также удостоверяется в правильности взаиморасчетов участников сделки, затем на последнем, 20-м по счету, подэтапе оформляет отчет по сделке, сдает его в агентство недвижимости и только тогда получает причитающееся ему комиссионное вознаграждение.
Простой подсчет показывает, что проведение традиционной 3-звенной альтернативной сделки включает как минимум пять этапов, двадцать подэтапов, на которых в общей сложности решается более сотни задач.
За время проведения сделки (3–4 месяца) риелтор осуществляет как минимум 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации) и проводит более полутора сотен телефонных переговоров. Ему приходится работать с 15–20 участниками рынка и сделки, а также с 10–20 объектами (квартирами) сделки. Вот такая непростая структура.
Здесь не обсуждаются вопросы динамики прохождения сделок, необходимость общения с различными по складу характера и привычкам людьми и управления ими, ответственности и нервно-эмоциональной напряженности (стресса) риелторов и их руководителей и многое другое, что остается за кадром при обсуждении вопросов об оплате риелторского труда.
Глава 7
Заключаем договор
7.1
Договор на риелторское обслуживание
1. Прежде всего, это аспект, на котором «ловится» очень много людей: все, о чем вы договорились с фирмой, должно быть включено в договор. Нередко риелторы отказываются вносить изменения в договор, мотивируя это тем, что «бланки у нас типовые» и «мы же все равно с вами договорились». Понадеяться на устную договоренность — значит проявить вопиющую безграмотность: договор для того и заключается, чтобы в случае возникновения разногласий стороны могли обратиться в суд. А что касается устных заверений, то агенты сделают круглые глаза и скажут, что ничего подобного никогда не было, предостерегает Э. Киблер.
2. Некоторые агентства, заключая договор, умудряются не взять на себя ответственность даже за юридическую чистоту предоставляемых квартир. Более того, после заключения сделки отдельные фирмы требуют вернуть им договоры как «завершенные», при этом мотивировки бывают разные — например, «их нужно сдать в архив». Таким образом, у человека не остается на руках никаких документов, свидетельствующих о том, что в подготовке и проведении сделки принимало участие агентство недвижимости. И если потом что-то нечистое в истории квартиры всплывает, то у него нет документальных оснований для претензий к фирме, проводившей операцию, напоминает С. Жарков.
3. Предоставление недостаточной или недостоверной информации об исполнителях услуг и о самих услугах, несоблюдение формы договора на оказание риелторских услуг, а также включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Так, к примеру, контролеры Саратовского территориального управления Министерства по антимонопольной политике России выяснили, что одна из фирм предлагала потребителям договоры, в которых услуги оплачивались комплексно. В результате клиенты агентства не могли отказаться от какой-либо навязанной услуги и не оплачивать ее.
Нередко фирмы или индивидуальные предприниматели грешат тем, что предоставляют за определенную плату недостоверные сведения о квартирах, домах, дачных участках, которые продаются, сдаются в аренду или обмениваются. Бывает, что такая информация просто навязывается потребителям.
ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИВ Челябинской области некие риелторы- «информаторы» включали в договоры условие о том, что «договор действует до вселения заказчика». В результате срок их исполнения становился неопределенно долгим, и столь же долго граждане получали ненужные им сведения[38].
