Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
3. За задержки платежа начисляются очень большие пени и штрафы.
Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в «черный список», будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.
Если заемщик, желающий купить квартиру в кредит, попал в ситуацию, когда он не может вовремя перечислить деньги банку, единственно правильным выходом будет личная беседа с кредитором, в ходе которой, при четких объяснениях сложившихся обстоятельств и доказательстве способности заемщика оплачивать дальнейшие взносы, банк может пойти заемщику навстречу и разрешить отсрочку платежа. Однако общепринятой практикой отсрочки в банках не являются, поэтому здесь все зависит от убедительности и честности заемщика. Впрочем, среди основной массы банков установлен стандарт: задержка выплат на срок менее 35 дней за просрочку не считается.
4. Досрочное погашение кредита не влияет на общую сумму выплаты.
Нужно понимать, что выгода ипотеки жилья не в его стоимости, а в рассрочке. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, уже на самом первом этапе оформления кредита внимательно разберите документы, предоставленные банком и агентством ипотечного кредитования и условия ипотеки на жилье. Не исключены случаи, что в данной организации досрочное погашение ипотеки вовсе может быть запрещено. Банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию в то время, пока он пользуется ипотекой, а именно – в первой половине срока выплат по ипотечному кредитованию жилья. Кроме того, при частичном досрочном погашении уменьшается не срок выплат по кредиту, а лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.
5. Что можно делать с квартирой, а чего вам сделать не разрешат.
До тех пор, пока вы не выплатите ипотечный кредит, вы не можете:
а) без разрешения залогодателя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора квартира приобретается для собственного проживания заемщика;
б) без согласования с кредитором проводить перепланировку квартиры;
в) продавать или передавать в залог жилье (впрочем, по договоренности сторон – кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, – возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия);
г) сознательно ухудшать состояние жилья. То есть, если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.
Собираем бумаги
Разница в перечне необходимых документов незначительна в том или ином банке. Разумеется, список этот гораздо обширнее того, который вам нужен, чтобы взять в кредит телевизор или получить кредит на образование.
Приблизительно он будет выглядеть так:
1. Документы заемщика:
а) заявление на предоставление ипотечного кредита (на бланке банка);
б) паспорт (копия всех страниц), загранпаспорт;
в) документы о среднем и высшем образовании (копии);
г) копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
2. Документы, подтверждающие семейное положение заемщика:
а) свидетельство о браке / расторжении брака (копия);
б) копия брачного контракта (при наличии);
в) копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей;
г) копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга;
3. Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика:
а) копия военного билета;
б) копия водительских прав;
в) копия разрешения на приобретение оружия либо при отсутствии этих документов (водительских прав и разрешения на оружие) – справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика.
4. Документы, подтверждающие доходы заемщика и его занятость:
а) копия трудовой книжки (копии всех страниц, заверенные предприятием);
б) справка о доходах – НДФЛ-2 (где учитывается только белая зарплата), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает заемщик. В некоторых случаях возможен вариант, при котором никакие справки предприятием не выдаются, но представитель банка беседует с руководителем службы персонала или с генеральным директором предприятия;
в) если вы, к примеру, частный предприниматель, то понадобится декларация о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией, либо копии трудовых контрактов и соглашений (при их наличии), заверенные компанией, которая вас нанимала;
г) документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам и т. д.).
д) Дополнительные документы для получения ипотеки могут потребоваться: Топ-менеджерам компании:
– документ, подтверждающий отсутствие заемщика в числе учредителей компании (протокол о создании общества). Должен быть заверен компанией, где работает заемщик.
Владельцам или совладельцам бизнеса (деятельность компании должна вестись не менее 1 финансового года):
– копии учредительных документов с приказом о назначении на должность;
– копии бухгалтерской отчетности (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках) за последние два года, включая отчетность за прошедшие месяцы текущего года.
Предпринимателям без образования юридического лица:
– копия свидетельства о регистрации предпринимателя (заверяется у нотариуса);
– копии лицензии на право осуществления определенных видов деятельности;
– копии книг учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа за прошедшие месяцы текущего года;
– копии налоговой декларации за два предыдущих года с отметкой налоговой инспекции о получении.
Иностранным гражданам:
– копия разрешения на трудовую деятельность на территории Российской Федерации (кроме граждан Республики Беларусь);
– копия визы;
– копия миграционной карты;
– краткое описание должностных обязанностей, выполняемых заемщиком для компании-нанимателя.
5. Документы, подтверждающие кредитную историю.
Если заемщик выплачивает деньги по какому-либо кредиту, то потребуется дополнительно:
а) копия кредитного договора и графика платежей;
б) выписка с ссудного счета клиента с момента получения кредита и/или справка кредитора об остатке ссудной задолженности, начисленных процентах, штрафах на текущую дату;
в) документы даже по тем кредитам, которые уже выплачены банку. Все должно быть заверено банком, который предоставил тот или иной кредит.
6. Документы, подтверждающие активы заемщика:
а) правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др), и их копии;
б) выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам пластиковых карт, заверенные оформившими их банками;
в) документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии.
И не забудьте, что все предоставленные вами документы банк будет проверять, что займет некоторое время. И труды ваши тоже могут оказаться напрасными, если банк сочтет вас неблагонадежным.
Как оформляется ипотечная сделка
Теперь, когда все вопросы решены, документы собраны и банк принял решение о выдаче вам ипотечного кредита, вы можете переходить к процедуре оформления ипотечной сделки. Она проходит в банке, и по ее итогам вы, наконец, получаете деньги на квартиру.
Как проходит сделка
1. Заключение договоров.
В процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются основные договоры, ими являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). На их подписании должны присутствовать представитель банка, заемщика и продавца жилья.
В некоторых случаях, как и при оформлении любого другого банковского кредита, может потребоваться договор поручительства третьих лиц, но количество поручителей увеличивается до 3–4 человек. Требования к поручителям те же: стабильный доход, позволяющий брать на себя такие обязательства, непенсионный возраст, желательно близкое родство поручителя и заемщика. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).
