Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.
Какую компенсацию вправе получить собственник приватизированного жилого помещения в случае изъятия или сноса жилого дома?
Прежнее законодательство предусматривало в таких случаях предоставление собственнику жилого помещения равноценного жилья, т. е. жилого помещения в натуре. Новое законодательство установило иной порядок: собственнику жилого помещения по общему правилу выплачивается денежная компенсация. При этом не исключается возможность получения собственником жилого помещения другого жилья взамен имеющегося. Однако такое возмещение за изымаемое жилое помещение может иметь место в отдельных случаях (по соглашению сторон: гражданина и органа, принявшего решение об изъятии жилого помещения).
Подробный порядок определен ст. 32 ЖК РФ.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяются федеральным законодательством. Оно подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии жилого помещения.
Признание (в установленном Правительством Российской Федерации порядке) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в указанном выше порядке.
Таким образом, в ст. 32 ЖК РФ регламентируются вопросы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Говорится, что жилое помещение «может быть» изъято у собственника в этих целях. А по существу речь идет о принудительном изъятии имущества – жилого помещения. Однако этот вопрос предлагается решать в основном путем выкупа имеющегося у гражданина жилья, ориентируясь на рыночную стоимость изымаемого жилья. При этом собственнику должны быть возмещены другие убытки (расходы), а решение вопроса об обеспечении его другим жильем «перекладывается» на него самого. Спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, если не достигнуто соглашение между собственником и публично-правовым образованием (Российской Федерации, субъектом РФ или муниципальным образованием), в интересах которого изымается земельный участок и соответственно жилое помещение.
Следует отметить, что ст. 35 Конституции РФ установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Статьей 49.3 ранее действовавшего ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т. е. выделение жилья в натуре). К сожалению, этот принцип не нашел отражения в новом ЖК РФ, что существенно ограничивает жилищные права граждан.
В соответствии с ГК РФ отношения, связанные с принудительным изъятием у граждан жилых помещений, являются сферой правового регулирования гражданского законодательства и должны регламентироваться федеральными законами. Однако на практике конкретный порядок компенсации за жилье стал определяться законодательством субъектов РФ, что не вытекает из их полномочий, определенных Конституцией РФ.
Пунктом 10 ст. 32 ЖК РФ предусмотрен новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного жилого дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на «социальное» жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать они также должны решить самостоятельно. Иными словами, здесь не предусмотрено каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилище.
Примеры
1. В городе Н. местный муниципалитет принял решение о сносе двухэтажного кирпичного дома, в котором проживает 10 семей. Его изъятие осуществляется в связи с отводом земельного участка для муниципальных нужд – под строительство крупного торгового комплекса.
