Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов
– сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179).
Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
С требованием о признании сделки недействительной могут обратиться только лица, указанные в законе.
В случаях признания сделки недействительной в связи с совершением ее под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или совершением ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения убытков в размере реального ущерба. Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества.
Ничтожная сделка недействительна по причинам, вытекающим из самого факта ее совершениями, а суд лишь объявляет сделку ничтожной и применяет последствия ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд вправе применить такие последствия и по своей инициативе.
В соответствии с ГК РФ ничтожными признаются сделки:
– при несоблюдении нотариальной или простой письменной формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162 и 165);
– не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168);
– совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169);
– сделки мнимые и притворные (ст. 170);
– совершенные гражданами, признанными недееспособными (ст. 171);
– совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет (ст. 172).
Законом предусмотрен более длительный срок исковой давности для этих сделок – иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
Если сделка с жилым помещением признана недействительной как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Законодательством установлена и уголовная ответственность за данные правонарушения. Так, по УК РФ эти неправомерные действия могут квалифицироваться как мошенничество или вымогательство.
В соответствии со ст. 159 УК РФ мошенничеством признается хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Согласно ст. 163 УК РФ признается вымогательством требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких.
Данные статьи УК РФ предусматривают соответствующие наказания для виновных лиц.
Пример
Гражданин М., являющийся собственником однокомнатной приватизированной квартиры, произвел мену на другую однокомнатную квартиру, которая принадлежит гражданину П. Данный договор был оформлен в простой письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции. При этом М. имел сведения о том, что П. страдает психическим расстройством.
Однако он не придал этому значения, считая, что данный факт не повлечет для него каких-либо негативных правовых последствий. Стороны, оформив и зарегистрировав договор, переехали в другие квартиры.
Формально указанный договор мены оформлен в соответствии с требованиями законодательства. Между тем законом запрещено недееспособным лицам самостоятельно совершать сделки (в них участвовать). От имени таких граждан в сделках участвуют их опекуны.
В соответствии со ст. 171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, является ничтожной. Недействительность сделки не влечет юридических последствий. Иначе говоря, закон не признает такую сделку.
Какими правами обладают собственники приватизированных квартир на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома?
Конституция РФ и действующее законодательство предусматривают разный правовой режим использования земельных участков: они могут находиться в собственности, на праве пожизненного наследуемого владения (владения и пользования), на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Наиболее распространены случаи, когда земельный участок, на котором находится приватизированный жилой дом (квартира), принадлежит другому лицу. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество (ст. 268–270 ГК РФ). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения) – постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. В настоящее время вопросы пользования земельными участками также подробно регламентированы в новом Земельном кодексе РФ (от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
Вводным законом (ст. 16) предусмотрена безвозмездная передача земельных участков собственникам помещений в многоквартирных жилых домах.
Установлено следующее. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
