Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Приказ Госстроя РФ от 17 ноября 2000г. N 261 "Об утверждении Методических указаний по составлению технической документации энергетических производственно-технологических комплексов ГЭС и ТЭС (гидроэлектро станций и тепловых электрических станций) для целей ГРПНИ".
Как было указано выше, согласно статье 17 Федерального закона о ГРПНИСН в комплект документов, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав, обязательно входят документы технического описания объекта НИ.
Техническая инвентаризация проводится в целях выявления наличия, принадлежности, фактического пользования, состояния, стоимости и учета как отдельных объектов НИ, так и имущественных комплексов, а также их описания и документирования.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:
обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;
обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
информационное обеспечение функционирования системы ГРПНИСН;
сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.
В пункте 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000г. N 921) указано, что государственному техническому учету и технической инвентаризации подлежат:
а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
г) бесхозяйные объекты.
Однако следует заметить, что само по себе проведение технической инвентаризации не означает "автоматической" регистрации прав на проинвентаризированные объекты. В частности, бесхозяйные объекты НИ подлежат постановке на бухгалтерский учет учреждениями юстиции по регистрации прав на НИ и сделок с ним в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003г. N 580 "Об утверждении положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по ГРПНИСН".
Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на
первичную;
плановую;
внеплановую.
Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.
По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Объектам учета, то есть объектам НИ, прошедшим техническую инвентаризацию, в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.
Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.
Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет (п.8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности).
Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством Российской Федерации.
Следует отметить, что проведение технической инвентаризации объектов НИ осуществляется на основании заключаемых с организациями технической инвентаризации договоров подряда на проведение работ по технической инвентаризации объектов НИ.
Заключение данных договоров осуществляется в соответствии с положениями главы 37 ГК РФ (_ 1 "Общие положения о подряде" и _ 3 "Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ").
Статьей 709 ГК РФ определено, что цена работ по договору подряда может быть определена на основании сметы (приблизительной или твердой). В отношении договоров подряда на проведение работ по технической инвентаризации объектов НИ организации технической инвентаризации (подрядчики) рассчитывают стоимость работ на основании "Норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности", утвержденных Приказом Госстроя РФ от 15 мая 2002г. N 79 и (или) на нормативных актах субъектов Российской Федерации, регулирующих вопросы ценообразования на работы по технической инвентаризации НИ.
Также в качестве документов, обосновывающих расчеты в составляемых сметах, могут использоваться утвержденные организациями технической инвентаризации прейскуранты, сборники цен и тарифов.
Работы по межеванию, землеустройству и постановке на кадастровый учет земельных участков
В соответствии со статьей 17 Федерального закона о ГРПНИСН, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кадастровый план (карта) земельного участка, на котором находится объект НИ создается в результате проведения государственного кадастрового учета. Согласно статье 7 Федерального закона от 2 января 2000г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Кадастровый план (карта) содержит следующие основные сведения (ст.14 Федерального закона о государственном земельном кадастре): кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельного участка, описание границ участка и его отдельных частей, экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю), качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель), наличие объектов НИ. Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000г. N 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам". Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п.8 ст.19 Федерального закона о государственном земельном кадастре).
Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п.1 ст.17, п.2 ст.19 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" земельные участки являются также объектами землеустройства.
Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Обязательность проведения землеустройства в случаях изменения границ объектов землеустройства, предоставления и изъятия земельных участков, определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется статьей 3 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
