Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: "Здания (кроме жилых)", "Машины и оборудование" и др.
Водо, газо и теплопроводные устройства, а также устройства канализации, включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).
Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися строениями, котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, — не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Они, как и ряд других специализированных инженерно-строительных сооружений, являются не отъемлемыми составными частями самих зданий. В этой связи в наименование группировок ряда специализированных зданий, предназначенных для осуществления конкретных видов деятельности, введено словосочетание "специализированные здания".
Выше было показано, что такие объекты (крупногабаритное оборудование на отдельных фундаментах) могут рассматриваться как самостоятельные объекты вещных прав. То, что фундаменты, на которых они установлены, являются неотъемлемой составной частью здания, не влечет за собой невозможность демонтажа, реконструкции и установки по новой самого такого объекта. Позиция авторов состоит в том, что такие объекты следует рассматривать отдельно от самих зданий, в состав которых они согласно ОКОФ входят. Иначе возможна ситуация, когда регистрируется право на весь имущественный комплекс (производственно-технологический комплекс), в состав которого помимо здания входит, скажем, газоперекачивающий агрегат (как пример крупногабаритного оборудования), а затем производится замена этого агрегата на агрегат с другими техническими пара метрами (тип, марка, мощность, привод и т.п.). Изменения технических характеристик здания не происходит. Право же зарегистрировано на сложную вещь, состоящую из ряда индивидуально-определенных вещей (здания и указанного агрегата в нашем примере). И поскольку состав сложной вещи изменился (то есть фактически появилась новая сложная вещь), то собственнику (правообладателю) необходимо будет вносить изменения в запись о праве на эту сложную вещь в ЕГРП.Данное обстоятельство практически равносильно прохождению процедуры регистрации заново (заново проходить техническую инвентаризацию всего комплекса НИ, подтверждать технологическую связь здания и агрегата и т.д.). Поэтому авторы считают, что такие "неотъемлемые" части объектов НИ в целях госрегистрации права следует рассматривать в качестве отдельных недвижимых вещей.
К подразделу "Сооружения" в классификаторе относятся инженерно-строительные объекты. Назначением данных объектов является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
Например:
нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;
мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);
автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м.
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Например, к сооружениям нефтеперерабатывающей промышленности относятся:
установка нефтепромысловая;
сооружения обустройства нефтяного месторождения;
скважина нефтяная эксплуатационная;
скважина разведочная;
нефтепромысел морской;
нефтепровод межпромысловый;
газопровод;
парк резервуарный.
Примеры сооружений добывающей газовой промышленности: скважина газовая для разведочного бурения; скважина газовая для эксплуатационного бурения; платформа стационарная для разведочного бурения; сооружения обустройства разведочных площадей; установка комплексной подготовки газа абсорбционная; сооружение головное по подготовке газа; газопровод магистральный; хранилище газа подземное; конденсатопровод и продуктопровод.
К подразделу "Жилища" относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает в себя так же передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.
Передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям; установленное в них оборудование относится соответственно к машинам и оборудованию или другим разделам основных фондов.
Таким образом, классифицированные по назначению и отраслям промышленности основные фонды являются одновременно:
объектами производственной и технической деятельности;
объектами НИ как особыми объектами гражданских прав;
объектами бухгалтерского учета.
Как советуют некоторые специалисты, изучающие проблематику ГРПНИ и имеющие большой практический опыт в данной сфере, именно в соответствии с ОКОФ в настоящее время следует определять объекты НИ, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации[28].
Что предшествует государственной регистрации?
И тем не менее, использование процитированных выше нормативных документов не всегда позволяет со стопроцентной уверенностью ответить на вопрос, что же все-таки является НИ. Поэтому и для бухгалтера, и для юриста организации крайне важно иметь более четкие критерия отнесения объектов имущества к НИ.
Выше мы показали, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ к объектам НИ относятся:
объекты, обладающие прочной связью с землей, то есть перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;
объекты, законом отнесенные к объектам НИ, как, например, линейно-кабельные объекты связи (ст.8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи").
При этом следует иметь в виду, что государственная регистрация прав на объекты НИ проводится исключительно при наличии оснований, предусмотренных статьей 17 Федерального закона о государственной регистрации прав. Указанной статьей, в частности, предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка и план объекта НИ с указанием его кадастрового номера[29].
