Ирина Ромашкова - Жилищное право
Контрольные вопросы
1. Дайте определение категории «малоимущие» в соответствии с ЖК РФ.
2. Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях?
3. Кто осуществляет учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении?
4. Возможна ли постановка граждан на учет в качестве нуждающихся не по месту жительства?
5. Каков порядок предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма?
6. Как производится принятие на учет нуждающихся в жилых помещениях граждан?
7. Каковы основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилом помещении?
8. Допускается ли заселение одной комнаты лицами разного пола?
9. Перечислите основания для отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении.
Тема 10. Договор социального найма. предмет договора, права и обязанности сторон
Основные понятия
Договор социального найма – договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60).
Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное жилое помещение.
Благоустроенное жилое помещение – жилое помещение, отвечающее уровню благоустройства в данной местности (тип дома, наличие коммунальных услуг), общей площадью исходя из нормы предоставления на одного человека в данном муниципальном образовании.
Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока.
Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.
В соответствии с ЖК РФ наймодатель по договору социального найма вправе:
♦ требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70);
♦ давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72);
♦ давать согласие на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.
Наймодатель обязан:
♦ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
♦ принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем является гражданин Российской Федерации. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с любым из членов семьи.
В пределах своих правомочий наниматель вправе:
♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
♦ сдавать жилое помещение в поднаем;
♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
♦ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;
♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
♦ проводить текущий ремонт жилого помещения;
♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»; иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.
Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (счета оплаты коммунальных услуг, регистрация по данному адресу и т. д.).
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению в случаях смены собственника жилого помещения, а также при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления на такое жилое помещение к другому субъекту.
Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер , то есть наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением. При этом из данного правила ст. 156 ЖК РФ предусмотрено исключение для лиц, признанных в установленном порядке малоимущими: такие лица освобождаются от платы за пользование занимаемым жилым помещением. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Особые требования предъявляет законодатель к предмету договора социального найма. В ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), благоустроенное применительно к данной местности. Критерии «благоустроенности» жилого помещения определены в ст. 89 ЖК РФ. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади и количеству комнат ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, а также помещения вспомогательного использования.
К членам семьи нанимателя по общему правилу относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя в случае, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
В соответствии со ст. 70 ЖК РФ для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан – также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.
Все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре, поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи. Аналогичное правило действует и в случае уменьшения состава семьи нанимателя.
