Коллектив авторов - Жилищное право: Шпаргалка
Препятствием для вступления в члены жилищного кооператива может быть недостаточность жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, т. к. число членов жилищного кооператива не может быть больше, чем число самих помещений.
Иные дополнительные условия приема в члены жилищного кооператива могут быть установлены уставом жилищного кооператива.
Если жилищный кооператив создается при содействии органов государственной власти или органов местного самоуправления, то преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
Формы содействия органов государственной власти и местного самоуправления созданию жилищного кооператива различны: инициатива создания, проведение общего собрания учредителей, предоставление земельного участка для строительства многоквартирного дома, содействие в подготовке необходимой для строительства документации, предоставление гарантий банку или иной кредитной организации, выдающей кредит кооперативу, и т. п.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Устав жилищного кооператива является его единственным учредительным документом.
35. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА
Условием предоставления жилого помещения в жилищном кооперативе является внесение паевого взноса. Размер предоставляемого помещения должен быть пропорционален размеру паевого взноса члена жилищного кооператива.
Конкретный порядок предоставления жилого помещения членам кооператива определяется уставом жилищного кооператива.
Жилое помещение может быть предоставлено в пользование после частичного внесения паевого взноса. Внесение же паевого взноса в полном объеме влечет за собой возникновение у члена жилищного кооператива права собственности на предоставленное ему жилое помещение, что закреплено ЖК РФ и ГК РФ.
Момент возникновения права собственности на жилое помещение у члена жилищного кооператива определяется именно выплатой паевого взноса.
Принятие решения о предоставлении члену жилищного кооператива жилого помещения в пользование относится к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции); данное решение является основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение.
В случае, когда помещение предоставляется члену жилищного кооператива до выплаты пая, правом собственности на жилое помещение обладает жилищный кооператив, а член кооператива владеет, пользуется и в установленных пределах распоряжается помещением на основании решения общего собрания членов кооператива.
С момента выплаты паевого взноса в полном объеме член кооператива, как уже говорилось, становится собственником помещения.
Член жилищного кооператива, получивший помещение в пользование до приобретения на него права собственности, распоряжается помещением в пределах, установленных законодательством. Член жилищного кооператива не вправе отчуждать помещение (продавать, дарить, обменивать и т. д.), завещать его (он может передать по наследству только свой пай). Отдельные способы по распоряжению жилым помещением членом кооператива, не имеющим права собственности на помещение, закреплены ЖК РФ. В частности, член кооператива вправе разрешать проживать в помещении временным жильцам.
Основанием для владения, пользования и распоряжения членом жилищного кооператива жилым помещением является членство в кооперативе.
В случае прекращения членства в жилищном кооперативе лицо теряет право владеть, пользоваться и распоряжаться предоставленным ему помещением (кроме помещений, перешедших в собственность данного лица). Такое лицо обязано освободить занимаемое жилое помещение.
36. ПРАВО НА ПАЙ ЧЛЕНА ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА
Паевые взносы являются основным источником средств жилищного кооператива, и именно пай дает членам жилищного кооператива право на приобретение в собственность соответствующего жилого помещения.
Размеры паевых взносов, порядок и условия их внесения, ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов должны быть предусмотрены уставом жилищного кооператива.
Пай может принадлежать одному или нескольким лицам, в этом случае членом жилищного кооператива является одно из таких лиц. Лица, которым принадлежит пай, вправе произвести раздел жилого помещения при соблюдении требований, установленных ЖК РФ.
Пай (часть пая) может переходить по наследству. В случаях, когда наследник не является членом кооператива, он может вступить в кооператив по решению общего собрания членов кооператива. Причем общее собрание не вправе отказать наследнику в приеме в члены кооператива, поскольку это прямо запрещено ГК РФ. В случае вынесения решения об отказе в принятии в члены кооператива наследник вправе обжаловать такое решение в судебном порядке.
В случае нежелания наследника вступать в члены кооператива он вправе получить от кооператива стоимость пая.
Вопрос о возможности перехода пая в ином порядке, чем наследование (купля-продажа, дарение и т. д.), прямо законодательством не урегулирован.
Запрет на распоряжение паем также не закреплен. В целом законодательством установлено право распоряжения имуществом в целом и имущественными правами в частности.
Однако, реализовать право на передачу пая возможно только в порядке процедуры перемены лиц в обязательстве.
Следует также отметить, что законодательство использует однородные термины: «пай» и «паевой взнос».
Под паем следует понимать имущественное право. В то же время термин «пай» может обозначать и общую сумму, которую должен внести член жилищного кооператива для приобретения прав собственности на жилое помещение. В данном случае более правильно было бы говорить о сумме пая или о паевом взносе.
Паевой взнос – это общая сумма, на которую член жилищного кооператива должен внести денежные средства (иное имущество) для приобретения прав собственности на жилое помещение. Уставом жилищного кооператива может определяться порядок внесения паевого взноса: единовременно или по частям. В случае внесения паевого взноса по частям паевым взносом может также называться отдельная его часть, вносимая членом жилищного кооператива в данный момент.
37. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ЧЛЕНА ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА
Полная выплата паевого взноса – основание приобретения права собственности на жилое помещение (ж/п), предоставленное жилищным кооперативом (ж/к) его члену. В большинстве случаев момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется моментом государственной регистрации данного права (или перехода права) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом.
В отношении ж/п, приобретаемых членами ж/к, возникновение права собственности члена кооператива на ж/п связано именно с моментом полной выплаты паевого взноса.
До полной выплаты паевого взноса собственником ж/п является ж/к. Приобретение права собственности членом ж/к на предоставленное ему ж/п влечет изменения в правоотношениях кооператива и его члена. Член ж/к становится полноправным собственником.
При появлении в кооперативном многоквартирном доме хотя бы одного собственника к отношениям собственности в многоквартирном доме применяются правила ЖК РФ, регулирующие вопросы общего имущества собственников помещений.
Прекращение членства в ж/к:
1. Выход члена ж/к из кооператива. Момент прекращения членства в ж/к определяется уставом ж/к (подача заявления о выходе органам управления кооператива, утверждение заявления о выходе органом управления ж/к и т. д.). Запрет на выход из членов ж/к ничтожен.
При выходе из ж/к его член вправе получить стоимость своего пая, если паевой взнос к моменту его выхода из ж/к не был выплачен полностью.
