Роберт Кийосаки - Истории успеха учеников Богатого Папы
Вот постатейная раскладка того, что мы сделали:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $1000
Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3900
Итого: $7900
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1040
Потери от простоя (дом не пустовал): $0
Общий доход:$1040
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка: $267
— Ремонт/эксплуатация: $25
— Резерв: $25
— Комиссия за управление: $45
— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $711
Итого: $1073
Чистый месячный доход: — $33
Глядя на убытки в 33 доллара, можно подумать, что мы двинулись в неправильном направлении. Ведь такие огромные затраты времени и энергии не создали положительного денежного потока. Но для нас такой результат стал символом потенциальной возможности обрести финансовую независимость. Неоспоримый факт заключался в том, что мы стали владельцами доходной собственности, платить за которую будет наш квартирант. Недавно мы рефинансировали кредит и снизили ставку до 6,125 процента, что уменьшило ежемесячную выплату до 579 долларов. Вот откорректированные цифры нашего месячного денежного потока:
Ежемесячная рента: $1040
— Ежемесячные расходы: $941
Месячный доход: $99
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($99 × 12) $ 1188
÷
Капитал, вложенный в собственность: $7900
Прибыль на вложенный капитал: 15 %
(Попробуйте получить такой процент в банке!)
Покупку этого дома мы оформили в октябре 2000 года. С той поры цены на недвижимость в Порт-Сент-Луисе взлетели до небес. Недавно наш дом был оценен в 126 тысяч долларов, то есть его цена возросла на 23 процента. Наша первоначальная инвестиция в 7900 долларов принесла нам актив размером в 26 тысяч долларов (оценочная стоимость минус непогашенный остаток кредита). Если бы сегодня мы продали дом за 126 тысяч долларов, то за вычетом годового дохода получили бы умопомрачительную цифру -329 процентов чистой прибыли.
«Ну и ну! — сказали мы себе. — А ведь мы можем проделать то же самое еще раз». Именно так мы и поступили, повторив всю процедуру от начала до конца. Произошло настоящее чудо. Превратив сбережения и бумажные «активы» в активы реальные, способные генерировать денежный поток и доходы, мы получили совершенно новые рычаги управления своей жизнью. Воодушевленные успехом, в последующие два года мы выиграли еще три аукциона и приобрели один дом в Кларксвилле, штат Теннеси, и два в Пррт-Сент- Луисе.
Так как один из домов в Порт-Сент-Луисе не входил в программу Управления по делам ветеранов, нам пришлось искать собственные источники финансирования. Через нашего агента во Флориде мы связались с кредитным отделом местного банка. Нам предоставили обычный ипотечный кредит под 6,75 процента с уплатой первого взноса в размере 5 процентов. В связи с тем, что Управление по делам ветеранов войны не финансировало эту недвижимость, в аукционе участвовало мало людей, и когда мы предложили за него 60 600 долларов, нам достался дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. Вот финансовая раскладка сделки:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $3030
Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $5000
Итого: $11030
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $825
— Потери от простоя (5 %): $41,25
Общий доход: $783,75
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка: $186
— Ремонт: $25
— Эксплуатация: $25
— Резерв: $25
— Комиссия за управление (5 % от ренты): $41,25
— Погашение кредита (на 30 лет под 6,75 %): $375
Итого: $677,25
Чистый месячный доход: $106,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($106,50 × 12): $1278
÷
Капитал, вложенный в собственность $11030
Прибыль на вложенный капитал: 11,6 %
Покупку дома мы оформили в декабре 2000 года. Теперь этот дом стоит не меньше $2 тысяч долларов — и это по самым скромным оценкам.
Дом на одну семью в Теннеси мы тоже нашли через Интернет. Его продажу финансировало Управление по делам ветеранов, и мы приобрели этот дом стоимостью в 78 тысяч долларов, уплатив первый взнос в размере всего 500 долларов. Однако на этот раз агенту, который прислал нам фотографии нескольких домов, оказалось труднее найти жильцов. Ремонт обошелся нам дороже, чем мы надеялись, — в 3 тысячи долларов, — а налоги оказались выше ожидаемых. Когда через несколько месяцев агент смог, наконец, найти жильца, мы уже теряли на доме по 40 долларов в месяц. К тому же нам не понравилась работа управляющего. Когда этот дом достаточно поднимется в цене, мы его продадим. Кроме того, мы ищем другие способы превратить этот дом в доходную собственность.
Затем мы купили еще один конфискованный дом в Фениксе, на этот раз за 118 500 долларов. Ознакомьтесь с раскладкой:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $592
Расходы на оформление, оплаченные нами: $4000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3000
Итого: $12295
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1050
— Потери от простоя (5 %): $52,50
Общий доход: $997,50
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка: $121
— Ремонт: $0
— Эксплуатация: $25
— Резерв: $25
— Комиссия за управление (5 % от ренты): $52,50
— Погашение кредита (на 30 лет под 6,75 %): $826
Итого: $1049,50
Чистый месячный доход: $52
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($52 × 12): $624
÷
Капитал, вложенный в собственность $12295
Прибыль на вложенный капитал: 5 %
Несмотря на небольшую отрицательную доходность этой, собственности, данную статью наших активов все равно оплачивает жилец, а у нас хватает доходов от других инвестиций, чтобы покрыть издержки и эксплуатационные расходы. Сегодня дома такого типа в этом районе продаются за 128 тысяч долларов.
