Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Если вы покупаете квартиру в свободной планировке, то будьте готовы увидеть одно помещение: с одной стороны окна, с другой – двери. Все. И введенные в квартиру коммуникации: вода, электричество, отопление, антенна, Интернет, может быть. И с этим вы имеете дело. То есть ни стяжки, ни обработки потолка, стен, ничего этого нет.
Вам нужно с нуля самому придумать, что будет в этой квартире: какие помещения, сколько санузлов, где будет располагаться кухня, нужен ли вам холл, прихожая, это будет классическая многокомнатная квартира или квартира-студия.
И все это лучше сделать до покупки квартиры. Поскольку ремонт полностью подчиняется вашей цели (зачем вам нужна конкретно эта новостройка, конкретно этот объект, конкретно эта квартира).
Если вы планируете, например, разбить квартиру на студии для последующей сдачи в аренду, то специально ищете и покупаете квартиру с такой планировкой, которая для этого подходит.
Первое, что нужно, – это сразу, еще до покупки, прикинуть, а можно ли будет понравившуюся вам квартиру разбить на студии. И если это возможно, сразу понять, как. Обязательно посмотрите, где будут находиться санузлы и кухни. Это можно сделать, зная, сколько в квартире так называемых стояков и каково их расположение. Посмотрите также, как будут проходить канализационные и сантехнические трубы.
Для прокладки канализационных труб нужен определенный угол и наклон. Это нужно рассчитывать. Если вы будете вести их на несколько метров, то может понадобиться организация подиума. И все это нужно сразу продумать и учесть. Если планируете сделать из свободной планировки многокомнатную квартиру, то посмотрите, как самым выгодным образом использовать окна в этой квартире, сделав максимальное количество комнат. Потому что цель многокомнатной квартиры – создать комфортные отдельные помещения. И вы организуете их так, чтобы у каждого члена семьи было свое изолированное пространство.
В данном случае для семьи, состоящей из более чем двух человек, студия не подходит. Несколько студий тоже не имеет смысла, потому что зачем, например, кухня людям, которые просто хотят побыть какое-то время наедине с собой, на какое-то время просто закрыть дверь и спокойно почитать книгу, посмотреть телевизор или написать что-то? Общение тоже должно быть дозировано и приносить радость, даже в большой семье.
Многокомнатный ремонт не требует единой концепции всей квартиры, единого дизайна с некоторыми особенностями для каждой функциональной зоны, как это должно быть в студии. У каждой комнаты в такой квартире может быть свое «лицо».
Хорошо, если общие открытые зоны будут объединены единым дизайном, который, может быть, не сильно будет бросаться в глаза, но, тем не менее, послужит некоторой объединяющей идеей. При этом комнаты могут и должны быть разными: в классическом стиле, в стиле хайтек, в этностиле, например.
Комната – это мир человека, который в ней живет. Некоторые люди считают, что может смотреться очень-очень странно и даже как-то диковато, если в общий холл выходят двери этих комнат: если они открыты, то виден интерьер другого стиля, и стилевой контраст может вызывать непредсказуемые эмоции.
На мой взгляд, в этом нет ничего страшного. Комната, как особое пространство человека, который в ней живет, гораздо важнее. Создание обстановки, в которой он может отдыхать, работать, творить, наслаждаться таким интерьером, который принимают его сердце и душа. Дизайн общих мест может объединять на уровне атмосферы все остальные комнаты.
Хотя, безусловно, решает семья, каждый член семьи, как удобнее, комфортнее.
Это ведь их личное пространство, и оно продумывается до ремонта. При покупке квартиры уже закладываются идея и планировки, и ремонта, и дальнейшей эксплуатации тоже.
В начале ремонта закладываются полностью все модули и элементы эксплуатации, начиная с водонагревательного котла и заканчивая осмысленным количеством и расположением розеток во всех комнатах, холлах, на кухне, в туалетной и ванной комнатах.
Хаотичное расположение розеток бессмысленно.
Это лишние штробления стен, выброшенные деньги на ненужные розетки, которые вы заставите диваном или шкафом. Если вы заранее продумали для каждой вещи свое место, вы уже точно знаете, что конкретно где будет стоять.
В соответствии с этим решаете, какие розетки, где и сколько их нужно. Где требуется расположить их низко, где – выше уровня стола, или удобно организовать их в каком-то блоке, чтобы можно было легко зарядить гаджет или ноутбук, или просто включить какой-то дорогой сердцу ночничок, не вставая с постели.
Поэтому дизайн приобретаемой квартиры в новостройке нужно продумывать заранее, предусмотрительно запланировав его этапы, предугадав проблемы, которые могут возникнуть, и ясно видя, что должно получиться в результате.
И все это – до покупки квартиры.
Как зарабатывать на новостройках
Несколько лет назад вопрос был так актуален! Модно было купить новостройку, а потом, перед вводом дома в эксплуатацию, продать ее. На этом можно было зарабатывать, поскольку строили тогда не очень много и новостройки были очень привлекательны. Сейчас эта возможность также существует. Итак, давайте все по порядку.
Первый способ – купить на этапе котлована или на начальном этапе, когда, естественно, риски недостроя и долгостроя очень высокие, и вы покупаете фактически воздух.
И на этом этапе застройщик дает возможность купить вашу будущую квартиру гораздо дешевле, с акциями, скидками.
Была такая практика несколько лет назад, когда на этапе нулевого цикла предприимчивые люди (назовем их «частные инвесторы») покупали новостройки и продавали их перед тем, как дом сдавался в эксплуатацию. Все это время цена на квартиру росла.
Сейчас иначе формируются цены на квартиры в новостройках в течение всех этапов строительства. Причем с частными инвесторами конкурирует сам застройщик: цены на начальных этапах и на завершающих отличаются мало благодаря акциям и скидочным кампаниям.
Есть и еще важный момент: когда вы покупаете квартиру непосредственно у застройщика, можно привлечь более разнообразные ипотечные средства, в том числе и выгодную сейчас ипотеку с господдержкой, если вы соответствуете ее условиям.
Поэтому сейчас этот способ (покупки на нулевом цикле и последующей продажей) не очень выгоден. Надо смотреть ситуацию по региону. Обычно получается небольшая разница между нулевым и завершающим этапом.
Сейчас цена, по которой вам выгодно продать квартиру перед сдачей дома в эксплуатацию, выше, чем предлагает застройщик. Покупатель скорее приобретет квартиру у него, чем у вас. У надежных застройщиков покупают и на начальных циклах. Люди уверены в застройщике, в том, что он не разорится, не обанкротится, у него не будет проблем с подрядчиками, с организацией строительства и материалами, возведением здания запланированной этажности.
