Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Сдавать мы будем каждую студию в сезон по 3 500 рублей. Итого, три месяца по 3 500, четыре месяца по 2 300, пять месяцев по 1 300:
2 × (92 × 3 500 + 122 × 2 300 + 153 × 1 300) =
2 × (322 000 + 280 600 + 198 900) = 1 603 000 рублей.
Теперь «двушка» окупается примерно за 2 года 7 месяцев.
Уже лучше.
Выводы сделайте сами. Я только замечу, что можно, конечно, найти более агрессивные способы сдачи в аренду, но не надо забывать, что и износ помещения тоже при этом возрастет.
Что выгоднее: покупать новостройку без отделки или с минимальной отделкой
Все зависит от того, какую цель вы ставите при покупке новостройки. Если ваша цель:
• получить готовое жилье и сдать его подешевле;
• быстро въехать в новую квартиру, вы считаете месяцы, дни, часы, когда же это произойдет, потому что у вас остро стоит жилищный вопрос, то, конечно, выгоднее покупать квартиру в новостройке с отделкой от застройщика.
Отделка от застройщика включает в себя готовый ремонт – завозите мебель и живите. Есть вся сантехника, естественно, очень дешевая, мойка с тумбой и плита на кухне. Полностью проведены электромонтажные работы. Есть входная дверь, поставлены окна, естественно. То есть вам остается только повесить светильники, карнизы, шторы, завезти мебель. И жить-поживать, добра наживать. Можно, конечно, и без этого обойтись (без мебели, штор, кухни). Но это уже экстрим.
Это минимальный набор для проживания. Конечно, хочется дополнить мойку и плиту хотя бы кухонным уголком, но мы же с вами понимаем, что по сравнению с ремонтом в квартире со свободной планировкой эти затраты можно считать крошечными.
Такой ремонт от застройщика обычно делают в домах классов эконом и стандарт. Либо это ремонт от застройщика жилья более высокого класса, но тогда он входит в стоимость квартиры и обычно ее сильно повышает.
Такой ремонт делается по двум-трем типам, двум-трем шаблонам, которые застройщик объявляет и публикует, как правило, на своем сайте. Это может быть стиль «Прованс», скандинавский и английский, например. Вы можете выбрать из них тот, который больше понравится.
Если в одном строящемся ЖК взять одинаковые по планировке квартиры, часть из которых застройщик предлагает в свободной планировке и с готовым ремонтом в определенном стиле в качестве какой-либо акции, мы можем посчитать стоимость этого ремонта. Вот такие вот хитрости! И эта разница достаточно внушительна. То есть за вас уже посчитали, уже в цену заложили стоимость ремонта. С одной стороны, это неплохо: уже можно быть спокойным, что «все включено» и больше денег не потребуется.
Но в любом случае надо контролировать процесс, поскольку весьма может быть, что вместо заложенных в смету материалов будут использованы материалы в три раза дешевле, а потом придется все переделывать. Так что это «кот в мешке» для инвестора, но вполне подходит для обычного человека, который не «заморачивается» особенно по поводу внутреннего содержания ремонта.
Этот вариант особенный, поскольку речь все-таки идет о ремонте выше стандартного.
Вернемся к бюджетному варианту, когда мы остаемся на кухне наедине с плитой и мойкой. Мы можем ограничиться минимальными доделками и быть вполне счастливы, въехав в такую квартиру. А можем начать все переделывать. Это определяется нашим желанием, потребностями и возможностями.
Вот я не люблю линолеум, поэтому его точно поменяла бы на ламинат и плитку. Под линолеум пол должен быть выровнен тщательно, а этого обычно не бывает – видны перепады и неровности, поэтому вид ужасный! Все нормативы я изложила в главе «Как грамотно принять новостройку у застройщика».
Потом, как я уже писала, при ремонте от застройщика не видно, какие материалы были использованы. Это важно. Я отмечала в главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет», что есть важные вещи, которые после ремонта я проверить не могу, а надо. Могу спросить у ремонтников, но где гарантия, что мне ответят правду? Ее нет!
Мне нравятся свободные планировки и квартиры без ремонта. Еще раз подчеркну, что квартира с ремонтом хороша, если вы хотите побыстрее въехать, и бюджет на ремонт несколько ограничен или вообще отсутствует. Хорошо бы в этом случае сразу рассчитать, на сколько лет хватит ремонта от застройщика, и когда понадобится делать следующий.
Если вы планируете сдавать эту квартиру, то, как минимум, должны в ней обеспечить все, что нужно для клиента. А как максимум – предложить что-то большее. Вы минимальными средствами можете привести ее в привлекательное, уютное состояние и успешно сдавать.
Минус свободной планировки в том, что все нужно делать с нуля. Могут возникнуть сложности – это вопрос качественной кладки самих стен, штукатурки, шпаклевки, отделочных, сантехнических и электромонтажных работ. Все это должно быть сделано качественно, с соблюдением правильных технологий. Найти мастеров, которые смогут это воплотить в жизнь, не просто. Но возможно.
Плюсы свободной планировки в том, что можно реализовать ваши смелые дизайнерские решения. Сделать такую планировку, которая в большей степени реализует ваши мечты. Либо для своей жизни, либо для жизни ваших клиентов.
Еще один момент, которого хотелось бы коснуться, задавшись вопросом: «Что выгоднее покупать – новостройку с ремонтом от застройщика или квартиру без ремонта?». Надо понимать, что там, где вы приняли ремонт от застройщика в экономклассе или классе стандарт, обычно он невысокого качества. И квартира быстрее придет в такое состояние, когда снова потребуется ремонт.
Если вы сделали качественный ремонт сами, то его хватит на более продолжительное время. Вы вложились в материалы, в работу мастеров и знаете, что совершенно спокойно можете 5–7, а может быть, и 10 лет наслаждаться результатами. Заботясь о квартире, правильно поддерживая чистоту и порядок, делая систематические текущие и генеральные уборки, вы сохраните ремонт на более длительное время.
Важно еще делать его так, чтобы он оставался модным, был в тренде последних дизайнерских идей и находок на протяжении нескольких лет, улавливая современные тенденции и немножечко заглядывая вперед.
Покупка квартиры с точки зрения ремонта и эксплуатации: полезности
Рассмотрим покупку квартиры в новостройке с точки зрения правильного ремонта и выгодной эксплуатации, различных полезностей именно для этих двух процессов.
После покупки квартиры сразу или спустя некоторое время вы делаете в ней ремонт. После ремонта начинается приятная и полезная ее эксплуатация: проживание в ней либо сдача в аренду. И еще раз напоминаю: при покупке квартиры вы уже должны знать, как вы ее будете использовать. Хорошо бы, чтобы и план ремонта, хотя бы в эскизах, тоже уже был. От этого будет зависеть и планировка, и ваши дальнейшие действия.
