Дмитрий Потапенко - Честная книга о том, как делать бизнес в России
Мой знакомый риелтор в ответ на вопрос, хороша ли болгарская недвижимость, говорит так: «Болгарская недвижимость очень хороша, потому что она навсегда останется с вами». Вы ее больше никому не продадите. Однако 300 тысяч россиян купили там дома, квартиры и прекрасно проводят лето. Вмораживание денег в бетон, по моему мнению, убыточно. Покупать есть смысл, если живешь там постоянно. Можно сдавать, но ставка аренды существенно ниже, чем в России, и не покроет даже ипотечный процент.
Стоит ли покупать недвижимость в Европе?
Те, кто впервые покупают недвижимость за рубежом, часто пытаются совместить личные и инвестиционные цели в одной покупке. То есть они хотят купить большую светлую квартиру или домик у моря, жить там несколько месяцев в году, а остальное время сдавать в аренду, чтобы покрывать расходы на обслуживание этого жилья и еще, желательно, остаться с небольшой прибылью в конце года. Как ни печально, сбыться этим светлым мечтам не суждено.
Надо понимать, что недвижимость для себя – это недвижимость для комфортной жизни, как правило, с семьей, с детьми. В недвижимости для жизни все зависит от жилищного стандарта, к которому человек привык. В моей практике часто встречается банальная ситуация, что самая доходная недвижимость далеко не самая желаемая с точки зрения комфортного в ней проживания. Сегодня самый доходный объект недвижимости в любой стране мира – это «однушка» у метро. Поэтому если для комфортного проживания вашей семье достаточно «однушки», тогда вы попадаете в свою цель, можете совмещать в одной недвижимости инвестиционное и личное.
Еще хочу обратить внимание на следующий диссонанс. Русские привыкли жить в квартирах, которые в большинстве европейских стран считаются большими. В Европе частные квартиры, как правило, маленькие. Обычная квартира с одной спальней в Париже или Каннах, не учитывая качества самого жилья, коммуникаций и сервиса, сравнима по площади с «хрущевкой» 40 квадратных метров. Для русского человека это оказывается большим шоком. А для европейца, привыкшего к тесноте, это нормально.
Так что если вы, покупая недвижимость за рубежом, будете смешивать такие вещи, как инвестиционные цели, собственное проживание и высокую доходность, вас ждет большое разочарование. Эффективно сдается в аренду, еще раз заострю ваше внимание, очень маленькое жилье – потому что только оно приносит существенный доход как в России, так и в любой другой стране. Лучший инвестпроект – это квартиры-студии в крупных городах: Москве, Париже, Ницце и т. п.
Многие покупают подешевевшую недвижимость у моря в Испании и Греции, дома и большие апартаменты, в надежде сдавать ее русским туристам. В сезон вы сдавать будете, а вот вне сезона – вряд ли. И в целом по итогам года окажетесь в жестоком минусе. При этом надо понимать, что недвижимость за рубежом надо обслуживать, а в Европе эти услуги стоят очень дорого. У меня дом в Болгарии, у моря, и это самая дурная инвестиция, которую только можно было сделать. У меня ушло 2 года, прежде чем дом стал более-менее постоянно сдаваться. С учетом простоя, стоимости процентов по кредиту в конце года чаще всего получается минус.
Для многих ключевой вопрос при покупке недвижимости за рубежом – получение визы. С этой точки зрения никаких преференций покупка недвижимости за рубежом не дает. Да, Испания, Португалия и Италия сбывают русским дорогие дома у моря как неликвидную недвижимость по завышенным ценам в обмен на ВНЖ, однако продать ее или сдать в аренду будет очень проблематично.
Какие российские компании вышли на международный уровень?
На международный уровень вышел, например, основатель ABBYY Давид Ян, очень известный предприниматель. Он выходец из России, и у него здесь достаточно большой бизнес, но основные деньги он зарабатывает на зарубежном рынке. Все, чей бизнес связан с IT, обычно уезжают на Запад.
Безусловно, в России есть маленькие звездочки, но их немного. Я иногда слышу: «Вот вы критикуете власть, но мы делаем такие-то уникальные вещи…» Да, делают, но есть одно маленькое «но». Как только спрашиваешь объем продаж, выясняется, что сегмент рынка 0,1 %. Компания может существовать много лет и занимать большой объем рынка в какой-то крохотной нише, но в международном разделении труда это разговор ни о чем.
Компаний, имеющих признание на международном уровне, знаю от силы пять. Они изготавливают стекла для телескопов, титановые изделия.
Как вы оцениваете экономическую ситуацию в Беларуси?
К сожалению, Беларусь все еще сильно завязана на так называемом старшем брате, каким Россия в моем понимании не является. Беларусь вошла в десятку крупнейших стран, которые поставляют продукты питания в Россию. Но говорить, что экономика Беларуси развивается в получении экспортной выручки – таки нет. И переориентации на другие рынки, более доходные, я пока не вижу. Беларусь, как и Россия, все так же бывший СССР.
Беларуси надо перестать играть с Россией и выстраивать диалог с такими рынками, как ЕС и США. Они гораздо больше, чем российский копеечный рынок. В 2030 году российский рынок будет не более 0,8 триллиона долларов. Сейчас, даже по самым оптимистичным прогнозам, Россия – пятнадцатая экономика мира, поэтому выстраивать отношения с третьей-четвертой экономикой типа Евросоюза более выгодно.
Как вы оцениваете экономическую политику украинских властей? Насколько она адекватна?
Чтобы у руля Украины стали прогрессивные люди, должно смениться еще несколько правительств. Первое правительство, по сути, должно стать своеобразным абсорбирующим элементом, принимающим непопулярные, но нужные решения и берущим на себя ответственность за них. Второе начнет корректировать и исправлять ситуацию, и только третье будет правительством развития. Строительство новой Украины – это работа после работы.
Возможно ли восстановление экономического сотрудничества между Украиной и Россией, если их политический конфликт разрешится?
Российские и украинские предприниматели будут делать совместный бизнес всегда. В частном порядке, конечно, но не масштабные проекты. До тех пор пока два правителя официально не объявят войну, мы будем ездить друг к другу, реализовывать какие-то проекты. Я часто бываю на Украине по делам и не собираюсь заниматься всякой политической ерундой. Поделили обкомы страны, каждый надул щеки, а что делить между собой бизнесменам и простым людям?
