Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
С одной стороны, за долгие месяцы строительства дома цены на жилье растут, и суммы компенсации может не хватить на покупку другой квартиры.
С другой – люди опасаются, что нерадивый застройщик не сумеет качественно устранить допущенный брак либо намеренно не будет спешить с ремонтом до истечения гарантийного срока.
Полезно знать, что на квартиру, подпадающую под действие 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…», дается пятилетняя гарантия, распространяющаяся в том числе и на внутренние отделочные работы. В договоре долевого участия этот пункт обязательно прописывается.
На дома, не подпадающие под действие этого нового закона, гарантийный срок редко превышает два года, но застройщики часто и его стараются не прописывать в договорах.
Будьте внимательны при заключении договора!
Обнаружив недостатки, подробно изложите их в листе осмотра и, оставив себе копию, направьте документ застройщику почтовым отправлением с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак за свой счет либо возместить затраты на ремонт, если вы сделали его сами.
Если покупатель отказывается от квартиры, и застройщик этот отказ принимает, то он обязан в 45-дневный срок вернуть деньги в полном объеме.
Если скрытый строительный брак обнаруживается в процессе эксплуатации квартиры, когда акт приема давно подписан, тоже не стоит отчаиваться.
Обращайтесь к застройщику с заявлением о выявленных недостатках, и в течение действия гарантийного срока он обязан их устранить либо компенсировать затраты на устранение брака.
При бездействии застройщика немедленно обращайтесь в суд.
Выбирая застройщика, постарайтесь пообщаться с жильцами уже построенных им домов, и тогда вероятность судебного решения проблем просто сведется к нулю.
Инфраструктура реальная: есть ли она у новостроек
Реальная инфраструктура – это то, что будет окружать новостройку после ввода ее в эксплуатацию.
Сейчас застройщика обязывают сдавать объекты с обустроенными дворами, детскими и спортивными площадками, а если это крупный ЖК, то и с детским садиком. Некоторые щепетильные застройщики строят даже сверх того – школы. Иногда с интересными учебными программами, отличающимися от обычных, тем самым создавая дополнительное привлекательное условие для покупки.
В обязанность застройщика входит обеспечить подъезд к ЖК – часть дороги, которая будет вести к какой-то активной транспортной артерии, магистрали или на дорогу к ней. Большой плюс застройщику, если такой подъезд не один.
Одним словом, создается транспортная доступность этого жилищного комплекса. Кроме того, в шаговой доступности должна быть остановка общественного транспорта, желательно не одна. Это общее опасение, что новостройки возводятся всегда на отшибе, на окраине, и добираться до них будет очень трудно. Так случается далеко не всегда, а только тогда, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории.
Конечно, есть новые районы, которые заново формируются и осваиваются, как территория Новой Москвы, например. До сих пор в какие-то определенные микрорайоны, ближайшие к Москве (5–7 км), установлено всего по одному маршруту. Да, это очереди, теснота. Но это всего лишь этап. По мере заселения этих микрорайонов число маршрутов обязательно увеличивается.
Что касается Новой Москвы, то есть утвержденный план ее транспортного развития и ассимилирования к московской сети. Запланированы и станции метро, которые соединят этот огромный по территории район Московской области, сейчас уже Москвы, со старой, если можно так сказать, Москвой. И это не за горами. В течение ближайших двух-трех лет, хотя сроки могут быть и изменены.
Какое-то время люди, купившие квартиру в таком микрорайоне и пользующиеся общественным транспортом, будут испытывать неудобства. Но у каждого минуса есть плюс. Может, это подвигнет человека купить машину и сесть за руль? На своем автомобиле вы сами прокладываете маршрут и выбираете оптимальное время для поездок. Да, это может быть не очень удобно, да, может быть, придется выезжать заранее, но, согласитесь, идеальных условий не бывает.
Если транспортная доступность является для вас приоритетной, то такая квартира вам просто не подойдет. Нужно рассмотреть другие варианты. Всегда при выборе новостройки я пишу список своих запросов к объекту, который ищу. И напротив каждого ставлю приоритет. Побеждают первые!
Запросы могут быть такие:
• красивый вид из окна;
• транспортная доступность (например, 15 минут до ближайшего метро пешком);
• чтобы окна квартиры выходили на разные стороны;
• оригинальное оформление входной группы дома;
• наличие парка или леса в 15 минутах ходьбы от дома;
• чтобы школа была в 10 минутах ходьбы от дома;
• максимум три дома в ЖК;
• достаточно места для парковки;
• продуктовый магазин и салон красоты в пяти минутах ходьбы от дома;
• чтобы в квартире можно было сделать раздельный санузел.
Список можно бесконечно продолжать. Я написала эти пункты для примера. У вас будут свои пункты и свои приоритеты.
Вы выбираете квартиру по запросам, которые удовлетворяют максимальное число приоритетов. И не надо себя обманывать и уговаривать, что стерпится – слюбится. Выбирайте из того, что для вас важнее всего.
Все остальные пункты вы просто проверяете на наличие, те, которые значатся в вашем списке, но имеют минимальный приоритет. Чтобы ваша жизнь в новой квартире была комфортной, чтобы клиентам было удобно, если она предназначена для аренды, чтобы ничто не омрачало вашу покупку.
Если в вашем списке есть фитнес-клуб, поликлиника, СПА-центр, площадка для выгула собак, концертный зал, магазины специфического питания, действующий храм – пусть все это будет и создает вам прекрасное настроение, удобство и экономит ваше время.
Вы заранее должны посмотреть, есть ли все это рядом с выбранной вами новостройкой, потому что если вы или ваши клиенты придают этим объектам большое значение, то их отсутствие вы или они точно заметите и почувствуете неудобство и дискомфорт. Это должен быть вопрос, который легко для вас решаем. То есть, выйдя из дома, вы прошли 100 м и достигли того объекта, который вам нужен.
Застройщиков не обязывают строить школы, в отличие от детских садиков. Но некоторые щепетильные застройщики идут на это, строят школу в ЖК, если он огорожен и изолирован, или рядом с ЖК. Это привлекает клиентов и выстраивает позитивные отношения с администрацией города или района.
Обособленные ЖК, организованные, как закрытые поселки, в Новой Москве, например, обязательно имеют воспитательные и образовательные учреждения на своей территории. Это активно рекламируется покупателям квартир и таунхаусов, как и то, что территория поселка представляет собой оазис благополучия с самодостаточной инфраструктурой, огорожена и охраняется день и ночь.
