Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Такие высказывания вас вряд ли могут заинтересовать, потому что человек со стороны видит совсем не то, что покупатель или продавец недвижимости.
В ситуации покупки или продажи недвижимости лучше прислушиваться к себе, к информации, которую вы самостоятельно найдете в Интернете, к информации о застройщике, которая есть у ваших знакомых, сослуживцев и близких.
У каждого известного или не очень известного застройщика есть свой имидж, на создание которого ушли годы, свой бренд, если он разработан и продвигается, есть свой авторитет, которым крупные и не очень компании, особенно небольшие региональные, очень дорожат.
Авторитет зарабатывается годами
• отсутствием долгостроя;
• быстрым и беспроблемным вводом в эксплуатацию;
• строительством и сдачей объекта в эксплуатацию с опережением срока;
• качественным жильем, которое соответствует объявленному классу новостроек: эконом, стандарт, бизнес, премиум или люкс.
Старайтесь всеми способами проверить достоверность любых источников. И, когда вы уверены в информации, на это уже можно опираться при выборе застройщика, при подборе конкретной квартиры в конкретном жилищном комплексе или доме.
Как обезопасить сделку? Есть два способа. Поскольку мы говорим о новостройках, расскажу только о них. Безусловно, есть своя технология, как обезопасить сделку при покупке-продаже вторичного жилья, там свои тонкости и технологии.
В новостройках весь упор делается на проверку застройщика, сбор максимального количества информации о нем, его объектах, и на отзывы клиентов, о методе страхования объекта. Обязательно проверяем проектную декларацию, чтобы все пункты, которые должны в ней быть, присутствовали. И тогда мы уменьшаем риски покупки квартиры в новостройке.
Для нас лучше, если застройщик работает по Федеральному закону 214-ФЗ. Даже заключение договора долевого участия по 214-ФЗ несет в себе определенные риски, о которых я рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ», что уж говорить о других вариантах заключения договора!
Проверяйте страхование ответственности застройщика: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться сейчас практически только этим.
Поэтому для нас имеет большое значение, какой метод страхования выбрал застройщик. Подробно об этом рассказано в главе «Страхование ответственности застройщика». Страхование – какая-никакая гарантия того, что в случае банкротства застройщика вы получите свою квартиру.
Но, к сожалению, 214-ФЗ не является абсолютной защитой от всех возможных проблем дольщика.
Риски 214-ФЗ
Федеральный закон № 214-ФЗ, как многие сейчас считают, ограждает дольщиков от опасности остаться без квартиры в случае возникновения различных проблем у застройщика в ходе строительства выбранного объекта. Понятно, что ДДУ – самый надежный и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, но не панацея.
Закон об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не может гарантировать дольщикам получение их доли в собственность.
В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре ДДУ, это означает, что на текущий момент, всего лишь на текущий момент, у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющих строить многоквартирный дом, и не более того!
Например, как показывает адвокатская практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство может быть остановлено, или возникнут споры с администрацией или подрядчиком, инвестиционными компаниями.
Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех перечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиру в собственность.
Дополняя вышеизложенное, необходимо обратить внимание на то, что 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. Практически только надежное страхование может исправить эту ситуацию.
При банкротстве строительной компании ДДУ утрачивает свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.
Согласно судебной практике, как говорят адвокаты, закон не способствует тому, чтобы подстегнуть застройщика к надлежащему исполнению обязательств и выплате убытков и неустойки в надлежащем размере, как думают многие дольщики, с легкостью «подмахивая» ДДУ.
Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер ниже низшего предела.
Поэтому, еще раз подчеркиваю, – тщательно проверяем застройщика до того, как делать покупку, заключать ДДУ. И обращаем пристальное внимание на метод страхования ответственности застройщика, какой он, и, если это страховая компания, то уточняем, есть ли у нее лицензия на данный вид страхования.
Сроки завершения строительства дома – вот на что нужно обращать особое внимание при подписании ДДУ.
Указанный срок должен быть не только зафиксирован в договоре, но, кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.
Но на практике, даже если нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию есть, застройщик к моменту сдачи дома приготовит пачку документов, которые эту его задержку сроков строительства будут оправдывать.
Это форс-мажорные обстоятельства, ураганный ветер, дождь, наводнение и взрывы на заводе строительных материалов.
Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.
Во-первых, именно акт приема-передачи является первым этапом завершения отношений с застройщиком.
Во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка задержки строительства.
Да, покупка новостройки – это риск, как и любые сделки с недвижимостью, поскольку в обороте участвуют суммы, которые сопоставимы с многодесятилетними доходами большинства граждан. Поэтому проверяем застройщика внимательно и скрупулезно по предлагаемой мною схеме, обращая внимание на все. В этом вопросе нет мелочей.
Как вернуть 13 процентов от стоимости жилья
Покупка любой недвижимости, в том числе квартиры, предполагает большие затраты. Собственник может вернуть 13 процентов от стоимости жилья. Это право называется возврат налогового вычета от приобретения квартиры. Такой возможностью может воспользоваться каждый гражданин нашей страны один раз. Это право закрепляется 220 статьей Налогового кодекса Российской Федерации, но нужно иметь в виду несколько условий.
