Алексей Покудов - Личные финансы-2. Секреты управления и индивидуальный финансовый план
В-третьих, коль скоро каждый объект недвижимости уникален, а сделки с ней подлежат специальным проверкам и регистрации, недвижимость можно безбоязненно закладывать, продавать, наследовать и т. д., то есть безбоязненно совершать с ней любые правовые действия.
Если у вас есть, например, 10 000$, то иногда может понадобиться объяснить, откуда они взялись. С недвижимостью этого делать не надо: каждый объект недвижимости неотделим от своей истории, и если уж вы владеете квартирой, то вы либо ее купили, либо наследовали, либо приватизировали, либо получили в подарок. Главное – что вы не могли ее украсть.В России сегодня есть еще и «в-четвертых». Инвестировать в недвижимость фантастически выгодно. Она и приносит приличный доход, и безумно быстро дорожает. Средненький объект нежилой недвижимости, например офисное помещение площадью в 250 кв. м, способно принести своему владельцу до 15–20 % годовых дохода от сдачи этого помещения внаем, да еще дорожает оно в течение последних лет на 40–60 % ежегодно. Вот вам и минимум 60 % годовых при АБСОЛЮТНЫХ гарантиях!
Проблема с инвестициями в недвижимость только одна: для того чтобы это делать, надо уже обладать серьезными средствами. А если учесть, что по правилам инвестирования непременно необходима диверсификация, то денег надо иметь примерно в три раза больше, чем необходимо для самих инвестиций в недвижимость. Однако все преграды преодолимы. Для того чтобы проиллюстрировать это утверждение по отношению к инвестициям в недвижимость, приведем два примера.
1. Мужчина средних лет покупает однокомнатную квартиру с помощью банковского кредита, выданного на 10 лет. В качестве первого взноса он вносит 10 000$, остальные 20 000$ дает банк. Ежемесячный взнос банку на погашение кредита и процентов составляет 291$. Мужчина сдает эту квартиру за 300$ в месяц (помните, что всегда есть молодые авантюристы, приехавшие покорять то место, где вы живете!). Таким образом, за 10 лет выплат кредита он получит 1080$ дополнительного дохода, да еще и квартира подорожает за это время минимум в два раза. Вот и получится, что к совершеннолетию дочери он подарит ей практически бесплатно доставшуюся ему квартиру.
2. Пять лет назад три молодых семьи сбросились по 4000$ и купили двухкомнатную квартиру. Договорились сразу – покупают для перепродажи подороже года через два-три. В течение этого времени в квартире никто из семей не живет, квартиру сдают. Какова бы ни была конъюнктура, через три года квартиру продают, деньги делят поровну на три части. Спустя два с половиной года квартиру продали за 43 000$. Вложил 4000$, через два с половиной года получил 14 333$! Вот это результат! Почти 80 % годовых при, еще раз повторяю, АБСОЛЮТНОЙ нерискованности сделки. Риск был один – если компаньоны переругаются, поскольку квартира оформлялась не в долевую собственность, а на одного из инициаторов сделки. Но простые и понятные договоренности между участниками свели и этот риск к минимуму!
В собственной инвестиционной программе сделки с недвижимостью – это уже, так сказать, высший пилотаж. Это то, чем очень интересно и очень прибыльно заниматься. Однако, коль скоро это финансово емкие проекты и, кроме того, сделки с недвижимостью требуют серьезных правовых и экономических знаний, соответствующих связей и знакомств, начать с этих сделок вряд ли удастся. Они могут стать основой инвестиционной деятельности в течение вторых десяти лет реализации программы построения финансовой независимости.
6.5. Вложения в консервативные финансовые инструменты, или «Срок годности не ограничен»
К консервативным финансовым инструментам принято относить малодоходные, но очень надежные инструменты. Во всем мире к ним относятся:
• банковские депозиты (срочные вклады);
• муниципальные и федеральные ценные бумаги;
• векселя государства и/или крупнейших банков.
Основная задача этих инструментов – не принести доход, не сделать их владельца богаче, а помочь сохранить уже нажитое, защитить имеющееся от инфляции.
В нашей стране к таким инструментам можно от-
нести:
• банковские депозиты (доходность 8—11 % годовых);
• облигации, выпускаемые местными и федеральными органами власти (доходность 6–9 % годовых);
• векселя, сберегательные сертификаты СБ РФ (доходность 6—12 %) годовых.
Дадим краткую характеристику этим инструментам.
Банковские депозиты хороши как объект консервативного инвестирования потому, что в Российской Федерации начала действовать система страхования вкладов граждан, разработан и начал функционировать механизм защиты вложений граждан в коммерческие банки. Насколько серьезно он позволяет защитить наши с вами деньги, покажет, к сожалению, только следующий финансовый кризис, а его ой как бы не хотелось!
Облигации все-таки еще остаются экзотическим инструментом для подавляющего большинства частных инвесторов. Уж очень мало их выпускается. Федеральные органы власти выпускают только какие-то экзотические облигации для обращения на внешнем рынке, хотя инвестиционный потенциал населения просто огромен. Складывается такое чувство, что федеральному правительству все еще стыдно за построенную им в свое время пирамиду ГКО, и оно все еще боится снова предложить себя народу. А органы местного самоуправления чрезвычайно несмелы в своих финансовых инициативах. Количество субъектов федерации, выпустивших свои долговые обязательства, можно до сих пор перечесть по пальцам, и эти инициативы практически везде называют «экспериментом».
Наиболее реальными инструментами такого рода можно назвать векселя СБ РФ. У них есть масса достоинств:
• оформить можно практически на любую сумму;
• оформить можно практически в любой районной сберкассе;
• оформить можно практически на любой срок;
• при оформлении на приличный срок и на приличную сумму можно получить приличный процент (надо только не бояться торговаться или, вернее, вести переговоры!);
• получить наличные по векселю можно в любой сберкассе;
• под залог этих векселей можно получить кредит;
• векселя можно использовать вместо денег как средство платежа.
Вот видите, сколько плюсов при всего одном минусе – очень низком проценте! Но это, на наш взгляд, не страшно. Поскольку инвестировать в консервативные инструменты мы будем лишь на третьем десятке лет нашей собственной финансовой биографии, то есть очень нескоро. А к этому времени и рынок наш станет более цивилизованным и, надо думать, новые консервативные инструменты появятся, да и опыта (и, главное, денег) у вас к тому времени будет уже предостаточно!
