Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Оформляя предварительное соглашение, клиент вносит плату в размере 15 % от стоимости апартаментов. В отведенные две недели он вместе со своим адвокатом может проверить контракт с застройщиком. Если юрист находит какие-то параграфы договора неприемлемыми для своего клиента, он оговаривает эти нюансы с адвокатами девелопера. Услуги адвоката обойдутся в 0,5 % от суммы сделки. При подписании договора купли-продажи оговаривается система платежей до сдачи объекта. Как правило, они осуществляются раз в 3 месяца и привязаны к индексу цен. Если покупатель хочет сразу зафиксировать стоимость объекта, он может в первые 60 дней со дня заключения договора оплатить 80 % стоимости недвижимости.
Испания
Испанский рынок недвижимости в 2008-м – начале 2009 года получил удар, от которого, казалось, не оправятся ни риелторы, ни застройщики: стоимость квартир и домов на престижных испанских курортах Коста-дель-Соль упала на 70 % с лишним, более 20,000 домов не нашли своих хозяев. Появились совершенно немыслимые ранее схемы привлечения клиентов – «два дома по цене одного», – когда за покупку дорогого жилья дарят, например, одно– или двухкомнатную квартиру. Не лучше складывалась ситуация и в других регионах страны. «Этот год был ужасным для рынка недвижимости. Большинство мелких риэлторских компаний разорились, а крупные игроки сократили штат», – рассказывает местный аналитик Хуан Дорал.
Самая дорогая недвижимость расположена на побережье Коста-Брава и Коста-дель-Соль. Апартаменты здесь стоят от 2,5–2,7 тыс. евро за квадратный метр. В Марбелье (район Коста-дель-Соль) средняя стоимость «метра» может доходить до 3,000 евро. Причем она стабильна и падает незначительно. Ценовую стабильность также демонстрируют Мурсия и Барселона. Здесь, несмотря на кризис, покупатели все еще активны. Правда, на весьма популярном курорте Коста-Бланка количество предложений значительно превышает спрос. Но это инвесторов не останавливает.
«Мы с мужем купили апартаменты в элитном жилом комплексе Altalayas на побережье Коста-Бланка. До этого я ни разу не была в Испании, и покупка носила скорее спонтанный характер. Я в свое время учила испанский язык, испытывала некую ностальгию. Поэтому, когда риелтор предложила рассмотреть именно этот курорт, долго не раздумывала. Хотя изначально мы собирались купить квартиру в новостройке где-нибудь в Болгарии. Но, посмотрев на месте несколько объектов, поняли: Болгарии еще далеко до “старой” Европы, – рассказывает Ольга, менеджер из Москвы. – В Испании основным критерием при выборе недвижимости было наличие закрытой охраняемой территории с собственной инфраструктурой, близость к морю. Наш комплекс расположен в трех минутах ходьбы от пляжа и до аэропорта Аликанте всего 40 минут езды на машине. Это – последняя постройка в данном районе, и девелопер выставил очень привлекательные цены: апартаменты с двумя спальнями и гостиной обошлись в 160 600 евро, плюс еще около 10 % от суммы ушло на юриста и оформление».
Для Ольги не было секретом то, что за последний год Испания пережила серьезные последствия ипотечного кризиса, рынок недвижимости сильно просел. Но Коста-Бланка – регион, которого проблемы коснулись в наименьшей степени. Курорт привлекателен благодаря мягкому климату, продолжительному солнечному сезону, наличию бальнеологических источников. Кроме того, в нескольких минутах езды отсюда проходит сверхскоростная железная дорога, по которой можно будет путешествовать по всей Европе. «Испания предоставляет мультивизу владельцам недвижимости – на нее имеет право обладатель “квадратов” и его прямые родственники. Виза дает возможность проводить до 183 дней в году в странах ЕС», – объясняет Ольга. Хотя испанский рынок недвижимости на спаде, она уверена, что так будет не всегда. Тем более – на Коста-Бланке, где по ряду элитных объектов уже наблюдается рост цен. Пока Ольга с мужем планирует использовать апартаменты для личного отдыха с февраля по конец мая и с сентября по октябрь. В летний сезон они будут сдавать их в аренду через управляющую компанию. Через пару лет, когда рынок пойдет вверх, они наверняка смогут продать квартиру и получить неплохую прибыль.
Риелторы уверяют, что для долгосрочных инвестиций Испания – один из самых выгодных вариантов. Спад закончится, а вместе с ним вернется спрос, особенно на объекты, расположенные на первой береговой линии.
Ошибки и риски
Недвижимость в странах Евросоюза, Азии, США и до кризиса привлекала россиян более низкими ценами за «квадрат», чем в Москве и других крупных городах. Многие инвесторы, устав наблюдать бесконечные рекорды столичных цен, отправились на поиски «заграндач». Выбирая оптимальный по цене и качеству вариант, покупатель начинает ходить по выставкам, мониторит базы данных агентств недвижимости. Его мотивы вполне понятны: обладатель нескольких десятков тысяч долларов в столице, да и в других крупных городах-миллионниках может рассчитывать лишь на «гаражные» инвестиции. А за границей вы и с 30,000 евро в кармане – желанный гость, а во время кризиса – тем более.
Всего за час в Интернете можно найти десятки предложений по продаже квартиры или дома в Болгарии, Египте, Чехии, Германии и других станах за 3,000 – 25,000 евро. Не верите? Вот реальное объявление: «Продается дом в Болгарии в 14 км от города Бяла. Прекрасный чистый воздух, обширные леса, необъятные поля. Идеальное место для отдыха и туризма. Участок – 950 м2. Рядом протекает река. Стоимость дома – 3,000 евро». Не знаю, где точно находится Бяла, но что такое 3,000 евро даже в нынешние кризисные времена?! В России за эту сумму даже в 120 км от Москвы вряд ли что-то приличное купишь. Бяла – место малознакомое, и инвестора данный факт отпугивает, но о Варне-то кто не слышал? По информации одного из агентств недвижимости, в пригороде этого крупного по болгарским меркам города выставлен на продажу дом за 10,000 евро. От моря далековато, зато есть участок почти 3,000 м2, что, по мнению продавца, «дает прекрасные возможности инвестиций в дополнительное строительство».
Кто-то скажет: «Кому нужна недвижимость на территории бывших соцстран, да еще в глуши? Хотим дом на Красном море или, на худой конец, жилье в Еврозоне!» Нет проблем. Снова изучаем базы: четырехкомнатная квартира в центре чешского Теплице, 78 м2, выставлена за 18,500 евро; квартира в Берлине, в доме, построенном более полувека назад, дороже – чуть больше 20,000 евро. Хотели моря? Апартаменты в Хургаде (Египет) за 14,000 евро (60 м2 – гостиная, спальня, даже отделка предусмотрена).
И как тут не кинуться в банк забирать с депозита остатки нажитого непосильным трудом, чтобы ехать за бюджетным жильем? В этом и кроется главная ошибка начинающего инвестора. Грамотный риелтор понимает, что таких цен на квартиры или дома за рубежом нет и быть не может. Подобные объявления – уловка риелторов. Вы «клюете» на предложение, звоните продавцу, а он объясняет: «Эта квартира уже куплена, но есть другая, правда, подороже». И предлагает вам стандартные варианты от 40,000 евро и выше. Таков минимальный порог для входа на болгарский рынок недвижимости. В Турции апартаменты в 55 «квадратов» реально стоят от 50,000 евро. Участки и жилье в Черногории и Хорватии – не дешевле. Найти недвижимость на Крите за 20,000 евро можно в отдаленных горных деревнях, но покупателю придется еще столько же вложить в ремонт купленного «замка». Не исключено, что инвестор получит объект с солидной «историей» – находящийся в залоге у банка или с другими обременениями.
