Андрей Паранич - Личный финансовый план: инструкция по составлению
Недвижимость во всем мире относят к числу надежных, устойчивых активов. Но и, соответственно, относительно низкодоходных. Так, если мы покупаем недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, то доходность такой операции в Москве составит величину порядка 5-10% в год от вложенной суммы. А ведь еще есть расходы на ремонт и содержание. То есть, если не принимать в расчет доходы от роста цены квадратного метра, то выгоднее и спокойнее положить деньги на депозит.
Из этого следует, что наше решение об инвестициях в недвижимость должно основываться именно на прогнозе роста цен. Насколько могут вырасти цены в будущем? Мнений много.. У меня нет желания вступать в дискуссию по этому вопросу, я лишь приведу здесь несколько соображений чисто экономического характера.
Вложения в недвижимость в нашей стране окупаются за счет аренды существенно дольше, чем в Европе или США (у них – 7-10 лет, у нас 12-16 лет).
Вложения в недвижимость приносят доход заметно меньше, чем акции, когда рынок растет (2006 год: акции выросли за год на 80-90%, недвижимость на 40-50%. 2007 год: акции – 20%, недвижимость около 0%). Зато во времена кризисов все наоборот (1998 год: акции упали в цене на 90%, недвижимость упала в 1999 году на 25-30%. 2008 год: акции упали на 70% к концу лета, недвижимость начала снижение к концу года – порядка 15-20%).
Сделки с недвижимостью совершать намного трудней, чем с ценными бумагами. В нормальных экономических условиях на продажу квартиры уйдет 2 месяца, в моменты кризиса этот срок может растянуться до полугода. Ценные бумаги можно продать за несколько минут.
Но нам пора двигаться дальше, пройдемте к Паевым Инвестиционным Фондам (ПИФ).
В отличие от всех предыдущих экспонатов, ПИФы не самостоятельный инструмент, а способ передать деньги в профессиональное доверительное управление. При этом результат этого самого управления определяется тем, в какие активы будут вкладываться деньги.
Если управление будет происходить на рынке облигаций, то очевидно, что мы можем ожидать относительно невысокой (до 20% годовых), но стабильной доходности. Соответственно, на рынке акций управляющий может заработать для нас больше, но при этом мы должны быть готовы и к потерям в случае плохой ситуации на рынке.
Узнать, куда будут вложены наши деньги, мы можем, изучив документ под названием «Правила фонда». В этом документе подробно описывается все, что будет происходить со средствами пайщиков: во что будут вложены деньги, в каких пропорциях, какое вознаграждение будет получать управляющий, где будут храниться купленные активы и много другой важной для инвестора информации.
То есть, если мы желаем вложить свои деньги, например, в акции второго эшелона, но не знаем как, то мы можем воспользоваться ПИФом. Естественно, покупая паи ПИФа акций второго эшелона, мы принимаем на себя все риски, связанные с покупкой акций второго эшелона. Просто нам не придется тратить время, отслеживая ситуацию на рынке и принимая решения о сделках. Нужно потратить время лишь на выбор ПИФа.
В «упаковке» ПИФа мы можем приобрести широкий спектр различных активов:
• Облигации (различного уровня надежности по нашему выбору)
• Акции («голубые фишки», второй эшелон и другие)
• Депозиты
• Недвижимость
• Так называемые «венчурные проекты».
Следует отметить, что ПИФы хорошо работают лишь в условиях растущего рынка, а в периоды снижения цен на рынке и паи ПИФов также падают в цене.
Изменение цены пая однозначно определяется изменением стоимости активов, в которые инвестированы деньги пайщиков. Для того, чтобы получить «на руки» результаты управления, пайщик должен продать принадлежащие ему паи. Например, обратно управляющей компании ПИФа, или на бирже.
Совершать операции с паями существенно легче, чем самостоятельно инвестировать деньги на рынке ценных бумаг, поэтому ПИФы очень популярны среди начинающих инвесторов.
Наша экскурсия подошла к концу, но вы можете как-нибудь походить по Выставке самостоятельно. Здесь еще много интересных экспонатов: опционы, фьючерсы, различного рода структурные продукты и многое другое.
А сейчас давайте вернемся к планированию.
В нашем плане есть раздел с прогнозом стоимости активов. В Таблице 15 мы прогнозировали увеличение стоимости активов с различным темпом в зависимости от уровня рискованности активов. При этом по более рискованным активам мы прогнозировали наиболее высокий темп роста.
На мой взгляд, этот подход чересчур оптимистичен. Мы не можем быть уверены в том, что не произойдет каких-либо негативных событий (с последствиями, представленными в Таблице 16).
Я лично считаю, что к оценке приобретаемых активов нужно подходить с некоторым пессимизмом, чтобы не получилось ситуации, когда мы вынуждены отказываться от каких-либо целей по причине того, что активы не дали запланированного прироста или, хуже того, упали в цене.
Так как Вы будете внимательно изучать свойства актива перед тем как вкладывать в него деньги, Вы легко сможете составить разумно-пессимистичный прогноз на будущее.
Я лично придерживаюсь следующих правил:
• Для активов с фиксированным доходом в качестве прогноза по приросту стоимости я принимаю уровень дохода по депозитам в надежном банке. То есть на данный момент, я считаю, что мои активы с фиксированным доходом будут расти в цене на 10% в год.
• При составлении прогноза для активов с нефиксированным доходом я в момент покупки уменьшаю стоимость на величину возможных потерь. Например, вкладывая деньги в «голубые фишки», я уменьшаю вложенную сумму на 30%. И будущий прирост стоимости рассчитывается уже исходя из этой, уменьшенной суммы (Инвестиции в «голубые фишки» должны принести порядка 25% за год).
Таблица 16.5. Пример прогнозирования стоимости активов
Из таблицы получается, что инвестиции в акции дадут отдачу, сравнимую с депозитами или облигациями лишь на третий год. Но напомню, мы говорим об относительно пессимистичном сценарии. И если Вы составите свой план в соответствии с ним, то, если рынок акций будет чувствовать себя хорошо, Вы просто достигнете своих целей раньше запланированного.
При планировании инвестиций для осуществления особо важных для Вас целей имеет смысл использовать большей частью активы с фиксированным доходом, чтобы не ставить осуществление запланированного в зависимость от труднопредсказуемого поведения финансовых рынков.
Также необходимо помнить о том, что не следует «класть все яйца в одну корзину», то есть вкладывать все деньги в один актив. По науке это называется диверсификацией.
