НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
По инженерно-геологическим условиям территория подразделяется на три зоны.
1. Благоприятная для строительного освоения, не требующая перед началом строительных работ проведения специальной инженерной подготовки (южная и юго-восточная части).
2. Условно-благоприятная, нуждающаяся в специальной инженерной подготовке перед началом строительства или в период проведения строительных работ. Рекомендуется устройство искусственных оснований и сложных фундаментов (западная и юго-западная части территории).
3. Неблагоприятная, требующая сложной специальной инженерной подготовки: местное водопонижение, устройство дренажей, гидроизоляции и антикоррозионной защиты подземных конструкций от агрессивного воздействия грунтовых вод.
В прибрежной зоне Финского залива до начала застройки необходимо было провести комплекс мероприятий по укреплению берега, подсыпке грунта.
Требовалось проведение санации почв (замена загрязненного грунта), вывоз несанкционированной свалки, очистка дна каналов от загрязненного ила.
Инженерное обеспечение территории было рекомендовано в следующих объемах (табл. 6.1).
Таким образом, инженерная подготовка территории застройки и инженерное оборудование района «Балтийская жемчужина» требуют крупных инвестиционных затрат.
Таблица 6.1. Инженерное обеспечение территории застройки «Балтийская жемчужина»
ЗАО «Балтийская жемчужина» является дочерней компанией Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании в Санкт-Петербурге, учрежденной пятью крупнейшими шанхайскими корпорациями: Шанхайской индустриальной инвестиционной компанией, корпорацией Brilliance Group, международным холдингом Jin Jiang, Шанхайской Greenland Group и Шанхайским евро-азиатским центром развития Europe & Asia.
ЗАО «Балтийская жемчужина», действуя в соответствии с уставом фирмы и законодательством Российской Федерации, занимается инвестированием в строительство, коммерческой эксплуатацией и управлением недвижимым имуществом. Миссия компании – повышение качества жизни людей. Стратегическая цель компании: руководствуясь идеей интеграции, создать крупное конкурентоспособное предприятие недвижимости; стать самой совершенной строительной компанией Китая, действующей за рубежом, с репутацией успешной фирмы, наиболее эффективно использующей капитал. Структура ЗАО приведена на рис. 6.1.
Рис. 6.1. Организационная структура ЗАО «Балтийская жемчужина»
Основные направления деятельности общества:
• проектная подготовка и строительство объектов недвижимости: жилых домов, зданий общественного обслуживания, гостиниц, паркингов;
• операции с недвижимым имуществом: продажа и покупка, сдача в наем;
• управление эксплуатацией недвижимого имущества (жилым и нежилым фондом);
• эксплуатация гостиниц и ресторанов;
• оказание посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;
• предоставление в аренду недвижимого имущества, а также всех видов транспорта, машин, оборудования и других средств производства;
• торгово-посредническая деятельность, в том числе оптовая и розничная продажа машин и оборудования;
• открытие и обеспечение функционирования специализированных и неспециализированных магазинов, выставок-продаж, супермаркетов;
• строительство и эксплуатация производственных комплексов (бетонный завод);
• консультационные услуги и осуществление инжиниринга, факторинга, маркетинга, агентские и брокерские услуги;
• обеспечение финансовыми средствами, техническими и людскими ресурсами разработки и реализации проектов коммерческой недвижимости.
По первоначальному плану комплекс ориентирован на международный бизнес и проживание, т. е. должен стать международным приморским коммерческим и жилым районом, включающим выставочный центр, офисные здания, жилые дома, магазины, рестораны, центры развлечений.
В разработке генерального плана «Балтийской жемчужины» участвовали лучшие архитекторы и дизайнеры мира: АRUP&ОМА, НОК, Gееуtег, SWECO и ZK&Studio-44.
При адаптации концептуальных проектных решений комплекса, разработанных китайскими проектировщиками, были привлечены архитектурные мастерские Санкт-Петербурга: Цицина, Митюрева, ОАО ЛЕННИИПРОЕКТ.
В табл. 6.2 приведены основные показатели, характеризующие использование территории.
Таблица 6.2. Баланс территории для реализации проекта «Балтийская жемчужина»
Более 1 млн м2 отведено под жилье различного уровня комфортности: от класса «комфорт» до элитной недвижимости. На территории комплекса расположены три жилых квартала: «Жемчужная премьера», «Жемчужная симфония» и «Duderhof Сlub», и строительство соответственно намечено осуществлять в три очереди.
Отличительной особенностью проекта строительства «Балтийской жемчужины» и его неоспоримым преимуществом является комплексность и многофункциональность, продуманная концепция, создаваемая при отсутствии каких-либо ограничений, обычно имеющих место при уплотнительной застройке, а также современная инженерная инфраструктура, использование инновационных технологий.
В шаговой доступности по периметру кварталов будут располагаться объекты социальной инфраструктуры: образовательные, медицинские и спортивные учреждения. Всего на территории комплекса возведут 9 детских садов и 5 школ. Более подробный состав социальной инфраструктуры района представлен в табл. 6.3.
Таблица 6.3. Состав социальной инфраструктуры района «Балтийская жемчужина»
Коммерческая недвижимость на территории многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» занимает более 400 тыс. м2 – это торгово-развлекательные и деловые комплексы как городского, так и международного уровня, апартамент-отели, выставочные и туристические центры, рестораны, концертные и конференц-залы [169].
В составе первой очереди застройки в южной части микрорайона «Балтийская жемчужина» построены многофункциональный деловой центр, жилой квартал «Жемчужная премьера» и масштабный коммерческий комплекс «Жемчужная плаза».
Деловой центр «Жемчужина», возведенный всего за 11 месяцев – с июля 2006 г. по июнь 2007 г., отличается сложной архитектурой и оригинальной планировкой. На площади около 1 га располагаются офисы компаний различного назначения, в том числе автоматизированные офисы продаж, конференц-залы международного уровня, галерея русской живописи, уникальный мультимедийный кинотеатр трехмерного изображения. При создании бизнес-центра использованы последние технологические достижения, такие как интеллектуальная система «Умный дом». В залах для переговоров – Русском и Китайском – представлены картины русского гения Ивана Айвазовского и талантливого китайского мариниста Чжоу Чжихуэй. Зимний сад с экзотическими растениями, изысканные интерьеры способствуют комфортному общению с деловыми партнерами, клиентами и гостями «Балтийской жемчужины».
