Ольга Соснаускене - Как перевести российскую отчетность в международный стандарт
«Денежный поток = деньги получаемые <= чистой прибыли + деньги вероятные <= чистой прибыли х вероятность их получения».
В целях установления порядка учета инвестиций в недвижимость и порядок их раскрытия действует МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость (IAS 40. Investment property)». Указанный документ применяется для признания, учета и раскрытия информации об инвестициях в недвижимость, в т. ч. для учета вложений арендатора в недвижимость, арендованную на условиях финансовой аренды (в соответствии с МСФО 17).
Стандартом были закреплены следующие основные определения:
Инвестиции в недвижимость (investment property) – недвижимость (земля, здание, часть здания), находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения дохода в виде арендных платежей или дохода на прирост капитала, и не предназначенную для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.
Денежные потоки от инвестиций в недвижимость, как правило, не связаны с потоками по основной деятельности и это отличает инвестиции в недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Недвижимость, назначение которой не определено, рассматривается как инвестиции в недвижимость.
Недвижимость, занимаемая владельцем (owner-occupied property) – находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.
Как определено стандартом компания самостоятельно разрабатывает обоснованные критерии признания инвестиций в недвижимость, основываясь на обозначенных определениях.
Так, незавершенное строительство здания, предназначенного для сдачи в аренду, в учете застройщика является объектом основных средств по МСФО 16. При вводе в строй оно признается инвестициями в недвижимость по МСФО 40.
На практике нередко получение с одного объекта, как арендного дохода, так и платы за услуги, тогда форма признания этого актива зависит от основного вида доходов и рисков потерь этого дохода.
Недвижимость, частично занимаемая владельцем, а частично – сдаваемая в аренду, рассматривается как инвестиции в недвижимость только тогда, когда доля здания, занимаемая владельцем несущественна. При равных или сопоставимых долях, приходящихся на владельца и арендаторах, основным назначением здания считается именно обслуживание владельца, поэтому инвестициями в недвижимость не признается.
Признание инвестиций в недвижимость происходит тогда, и только тогда, когда
• существует вероятность поступления выгод от инвестиций, и
• стоимость инвестиций может быть надежно оценена.
Первоначальная оценка производится по фактическим затратам на приобретение, не включая затраты на ввод в эксплуатацию, убытки до выхода на проектные показатели (до полной сдачи объекта в аренду), сверхнормативные затраты. Последующие затраты капитализируются лишь тогда, когда они увеличивают будущие экономические выгоды сверх первоначальных нормативных показателей.
В дальнейшем оценка инвестиций в недвижимость производится одним из двух методов, применяемым ко всем объектам компании (группы):
• по справедливой стоимости;
• по фактическим затратам на приобретение с учетом амортизации и убытков от обесценения.
Справедливая стоимость инвестиций должна оцениваться независимо от выбранного метода; при выборе метода оценки по фактическим затратам – справедливая стоимость должна раскрываться в пояснительной записке. Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.
Оценка по справедливой стоимости, будучи выбрана, применяется ко всем инвестициям в недвижимость, кроме объектов, для которых в момент приобретения (ввода в эксплуатацию) невозможно оценить справедливую стоимости. Такие объекты учитываются в порядке, установленном МСФО 16, при этом компания обязана применять этот порядок в течение всей жизни актива, даже когда стоимость можно будет надежно определить.
Порядок оценки конкретного актива выбирается при его первом признании и не может быть изменен. Аналогично, если актив изначально учитывался по справедливой стоимости, а в последующем ее определение становится невозможным – компания продолжает применять метод по справедливой стоимости.
Прибыль (убыток) от изменений справедливой стоимости относится непосредственно на чистую прибыль (убыток) того периода, в котором отражены эти изменения. Указанный порядок учета принципиально отличается от альтернативного порядка учета основных средств по переоцененной стоимости: по МСФО 16, такие разницы относятся вначале на балансовый счет переоценки имущества в составе чистого капитала, минуя отчет о прибылях и убытках.
Учет по справедливой стоимости практически неизбежно ведет к налоговым разницам, требующим учета отложенных налоговых активов и обязательств по МСФО 12 «Налог на прибыль».
Справедливая цена обычно приравнивается к рыночной цене на отчетную дату, не учитывая затраты на продажу (выбытие) актива. Рыночная цена, определенная принципом «по наибольшей цене, в разумные сроки», не должна учитывать состояние конкретного владельца, которое могло бы снизить цену сделки (например, из-за срочной потребности в наличных или из-за юридических и налоговых ограничений, наложенных на владельца). Напротив, она рассчитывается для «идеального продавца», который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки.
При отсутствии активного рынка цена определяется расчетом, например, по аналогичным сделкам, или по дисконтированным денежным потокам. Если при первичном признании актива расчет показывает излишне широкие рамки оценочных значений (например, в силу неопределенности ставок дисконтирования), то следует признать невозможность оценки справедливой стоимости и признать актив основным порядком оценки основных средств по МСФО 16.
Здания, как правило, включают инженерное оборудование (лифты, кондиционеры и т. п.) с различными сроками службы. При учете здания как основного средства рекомендуется учет такого оборудования отдельно от собственно здания. Но если здание признается инвестициями в недвижимость, напротив, предписывается совместный учет конструкции здания и его начинки (оборудования, мебели) как единого актива.
Пример.
Здание построено на земле, арендованной на 50 лет (до конца аренды осталось 45 лет). Аренда не признается финансовой, так как городские власти никак не оговаривают возможность (тем более – гарантии) перехода земли в собственность.
Здание следует учитывать отдельно от земли (здание – как инвестиции в недвижимость, земля – как предоплата за операционную аренду). Однако рыночная оценка дается, как правило, единому комплексу здания и земли. В этом случае справедливая стоимость здания равна справедливой стоимости комплекса за вычетом текущей балансовой стоимости предоплаты за аренду.
Пример.
Это же здание расположено на участке, пользующимся повышенным спекулятивным спросом. Доходы от сноса здания и строительства на его месте высотного новостроя – намного выше ожидаемых доходов от существующей постройки.
Справедливая стоимость в данном случае определяется по максимуму для данного рынка – т. е. с учетом сноса и постройки более доходного здания. Очевидно, что она будет намного дороже восстановительной цены существующей постройки. Хотя спекулятивная составляющая справедливой стоимости порождена землей, а не здания, – она полностью ложится на стоимость здания, так как стоимость предоплаты за операционную аренду (земли) нельзя переоценивать.
Активы группы, используемые совместно, могут создавать синергетический эффект, увеличивая доходы по сравнению с суммой доходов от отдельных активов. Например, доход от сети магазинов выше, чем доход от такого же числа несвязанных магазинов. Однако в соответствии со стандартом однозначно запрещено включение в справедливую стоимость результаты такой синергии (дополнительные выгоды от комплексного использования активов), если они расположены на различных территориях. Они оцениваются порознь без учета сетевых выгод. Активы, расположенные на одной территории (даже если они эксплуатируются независимо друг от друга), можно оценивать в комплексе.
Перевод актива в категорию «инвестиций в недвижимость» и исключение из нее производятся исключительно при изменении назначения объекта, в частности:
• при занятии владельцем актива, ранее учтенного как инвестиция в недвижимость;
• при выезде владельца из ранее занимаемого здания;
