Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление
Сознательно могут использовать полимерные трубы владельцы и арендаторы первых и подвальных этажей жилых домов при переоборудовании помещений под офисы и т. п. Это оправдано тем, что реконструкция таких помещений, включая переоборудование санитарно-технических систем, как правило, производится каждые пять – восемь лет, так что долговечность трубопроводов не имеет существенного значения. Однако необходимо учитывать, что рассматриваемые помещения связаны с единой системой тепло– и водоснабжения жилого дома, что требует проведения необходимых согласований с обслуживающей дом организацией, ТСЖ или ЖСК при проведении ремонта и реконструкции санитарно-технических систем в этих помещениях.
В заключение необходимо подчеркнуть, что использование полимерных труб в санитарно-технических системах многоквартирных домов будет эффективным, обеспечивающим долговечность и качество систем только при условии соблюдения установленных технических норм и требований, краткое изложение которых приведено в настоящем разделе. При невозможности соблюдения этих условий или экономической нецелесообразности их создания предпочтение должно быть отдано стальным трубам.
Необходимо напомнить, что в представленной главе рассмотрены лишь некоторые вопросы технологического характера, влияющие на эффективность функционирования ТСЖ, с которыми наиболее часто приходится встречаться в практической деятельности товарищества собственников жилья.
Глава 7 Содержание и ремонт жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ
В предыдущей главе были рассмотрены важные вопросы технологического характера, способные оказать существенное влияние на эффективность функционирования ТСЖ и относящиеся к техническому (эксплуатационному) блоку системы управления товариществом.
В настоящей главе предполагается рассмотреть весь комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, также входящий в технический блок.
7.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда
Прежде всего необходимо уточнить, что содержание жилищного фонда – это по существу содержание общего имущества МКД. То есть можно сказать, что содержание общего имущества МКД – это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, по техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, по санитарной очистке жилого фонда и придомовой территории.
Такое определение вытекает из рассмотрения двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядок содержания и технического обслуживания жилищного фонда: «Правил содержания имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, и «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170.
В первом из этих документов определяется состав общего имущества многоквартирного дома, управление которым, наряду с другими организациями, может осуществляться ТСЖ. Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав общего имущества закреплен ЖК РФ.
Далее в указанных правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:
• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.
Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Работы по содержанию общего имущества определены в следующим составе:
• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• озеленение и благоустройство;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.
Другой нормативный акт, «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», содержит следующие требования:
• организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда;
• содержание помещений и придомной территории;
• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.
Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации многоквартирного дома, представлено в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда» (МДК 2-04.2004), являющемся приложением к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».
Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту жилищного фонда свидетельствует не только о большом объеме задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования ТСЖ по обеспечению качества и надежности эксплуатации находящегося в его управлении комплекса недвижимого имущества.
7.2. Структура содержания и ремонта жилищного фонда
Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, санитарной очистке жилищного фонда и придомной территории.
Необходимо уяснить, что содержание жилищного фонда, как обобщающее понятие, состоит из собственно содержания и технического обслуживания этого фонда.
В свою очередь, собственно содержание жилищного фонда включает в себя:
• работы, выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений жилищного фонда;
• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к осенне-зимнему и весенне-летнему периодам;
• работы, выполняемые при проведении частичных осмотров;
• работы по санитарному содержанию жилищного фонда;
• прочие работы.
Техническое обслуживание выключает в себя работы по:
• аварийному обслуживанию;
• техническому надзору;
• проведению осмотров;
• подготовке к сезонной эксплуатации.
Обе составляющие единого понятия «содержание жилищного фонда» неразрывно связаны друг с другом и осуществляются практически одновременно одной обслуживающей организацией. Разница проявляется только в объекте управления: в процессе содержания общего имущества дома воздействие оказывается на состояние крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние; в процессе технического обслуживания – на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.
Содержание жилищного фонда неразрывно связано с ремонтом этого фонда.
Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда схематически изображена на рис. 7.1.
Эта схема позволит руководителям ТСЖ четко представить состав и последовательность выполнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого содержания и ремонта многоквартирного дома.
7.3. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома
Большое значение в процессе функционирования ТСЖ имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ТСЖ как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.
Следует, однако, заметить, что состав многих работ, указанных в «Правилах и нормах технической эксплуатации», не во всем совпадает с составом работ, указываемых в методическом пособии МДК 2-04.2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава общего имущества санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бачка от отложений, смена поплавка-шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п. Представляется целесообразным все работы с установленным владельцами санитарно-техническим оборудованием осуществлять за счет владельцев квартир, утвердив это решение на общем собрании членов ТСЖ.
