Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление
Немаловажным условием является переход на монетизацию льгот по оплате услуг ЖКХ.
Обязательным условием является долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов за счет бюджета субъекта РФ или муниципального образования, а также средств ТСЖ, жилищных кооперативов, ЖСК либо собственников помещений в многоквартирных домах. Доля последних в общем объеме средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, должна составлять не менее 5 %.
Для ТСЖ, жилищных кооперативов, ЖСК либо собственников помещений в многоквартирных домах обязательным условием включения дома в региональную адресную программу капитального ремонта является наличие решений общих собраний об участии в этой адресной программе, а также выполнение всех условий, предусмотренных указанными ранее федеральными нормативными актами, детализированными в соответствующих документах субъектов РФ.
Заканчивая краткий обзор основных условий предоставления Фондом финансовой поддержки капитального ремонта многоквартирных домов, следует отметить, что первоначально действие Фонда планировалось только до 01.01.2012 г.
Средства Фонда расходуются только на следующие виды работ по капитальному ремонту.
1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-и водоснабжения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).
2. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт.
3. Ремонт крыш.
4. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
5. Утепление и ремонт фасадов.
Средства Фонда могут также расходоваться на разработку проектной документации для выполнения указанных видов работ по капитальному ремонту.
Средства Фонда, направленные на предоставление финансовой поддержки, поступают в бюджеты субъектов РФ (или могут по решению последних направляться непосредственно муниципальным образованиям).
Субъекты РФ аккумулируют у себя полученные от Фонда средства и собственные средства, предусмотренные в их бюджетах на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Суммарные средства распределяются между органами местного самоуправления.
Орган местного самоуправления принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется ТСЖ, жилищными кооперативами, ЖСК, управляющими организациями.
Орган местного самоуправления сообщает перечисленным выше организациям о принятом решении с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта КОНКРЕТНОГО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.
Упомянутые организации открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
• уведомление об открытии отдельного счета;
• решение общего собрания о долевом финансировании капитального ремонта в размере не менее 5 % от общего объема выделенных средств;
• утвержденную общим собранием смету расходов на капитальный ремонт такого дома.
Порядок выплаты этими организациями собственных средств на долевое финансирование и предоставление рассрочки этой выплаты определяются органом местного самоуправления.
Орган местного самоуправления после получения указанных выше документов в течение пяти рабочих дней перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта дома, на упомянутые ранее отдельные счета.
Таким образом, владельцы отдельных счетов, а именно ТСЖ, жилищные кооперативы, ЖСК, управляющие организации, становятся распорядителями финансовых ресурсов, выделенных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома. Это важный положительный факт, означающий передачу собственникам квартир больших прав и ответственности за проведение капитального ремонта в их многоквартирном доме.
Оплата работ производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Эти акты согласовываются с органом местного самоуправления и подписываются лицами, уполномоченными действовать от имени ТСЖ, жилищного кооператива, ЖСК либо управляющей организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме.
Размещенные на отдельных банковских счетах средства могут быть использованы на выплату аванса на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более 30 % от указанных средств.
Порядок привлечения ТСЖ, жилищных кооперативов, ЖСК либо управляющих организаций к выбору подрядной организации для проведения работ по капитальному ремонту может устанавливаться субъектом РФ, что не всегда приводит к положительному результату. В отдельных случаях этот порядок может привести к фактическому устранению этих организаций от какого-либо выбора и «навязать» им подрядчика по усмотрению чиновников из местных органов власти.
Из сказанного следует, что при всех обстоятельствах ТСЖ, жилищные кооперативы, ЖСК, управляющие организации имеют достаточные возможности для влияния на качество и сроки производства работ, на применение предусмотренных сметой материалов и замену их только на более качественные и соответствующие техническим нормам, ибо в их руках находится документ для оплаты – акт приемки работ по капитальному ремонту, а все денежные средства также находятся на открытых ими отдельных счетах.
Вопросы, связанные с формированием состава и технологией производства работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подробно изложены в упомянутых Методических рекомендациях, в связи с чем в статье рассматриваются только вопросы, требующие особого внимания, и вопросы, трактовка которых несколько отличается от общепринятой.
В Методических рекомендациях капитальный ремонт трактуется как ремонт, предусматривающий замену одной или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома. Он подразделяется на комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт подразумевает замену конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацию, при которых возмещается их физический и функциональный износ. Он охватывает все здание или его отдельные секции.
Выборочный капитальный ремонт предполагает полную или частичную замену отдельных конструктивных элементов здания, направленную на полное возмещение их физического и частично функционального износа.
При комплексном ремонте выполняются все виды работ, на выполнение которых могут расходоваться средства Фонда, а при выборочном ремонте выполняются только отдельные виды работ.
Следует различать работы по капитальному и текущему ремонту. Последние являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов и инженерных сетей и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей.
Капитальный и текущий ремонты имеют разные источники финансирования.
В соответствии с указанными Федеральными нормативными актами за счет Фонда производится капитальный ремонт только общего имущества многоквартирных домов. При этом критерии отнесения имущества к общему совпадают с критериями, установленными ЖК РФ.
Исключение составляет лишь отсутствие отопительных приборов систем отопления в числе общего имущества. Эти приборы составляют единое целое с системой отопления, ни в одной из схем которой не предусмотрена возможность их индивидуального отключения при работающей системе, которая вместе с приборами относится к общему имуществу.
Однако Фонд имеет право, и он им воспользовался, не выделять средства на замену в квартирах отопительных приборов, оставив за владельцами квартир возможность произвести эту работу за свой счет. Подробно этот вопрос рассмотрен в разделе 4.2.
Данное обстоятельство приводит к нарушению технологии производства работ. Наиболее рациональным выходом из создавшегося положения было бы централизованное приобретение отопительных приборов за счет владельцев квартир и установка их одновременно с монтажом стояков и подводок систем отопления, выполняемым с участием Фонда.
Следует обратить внимание на то, что капитальный ремонт многоквартирных домов с участием финансовых ресурсов Фонда производится без прекращения эксплуатации этих домов.
