Терри Бернхем - Подлые рынки и мозг ящера: как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рынках
Подсказка № 4. Истеричное поведение в некоторых регионах
На иррациональных рынках психология играет по меньшей мере такую же важную роль, как экономика. На рынке недвижимости заметны как минимум два признака истерии, не отвечающей статистике. Во-первых, на многих рынках люди истерично скупают недвижимость, а такое покупательское поведение характерно для рыночных «пузырей». Во-вторых, в обществе широко распространено мнение, что цены на недвижимость не могут упасть.
Мои друзья Том и Флорентин только что купили дом в пригороде Бостона. Расскажу эту историю. Однажды вечером я случайно встретил Тома и спросил, как у него дела. Он ответил: «Я совершенно измотан. Сегодня пришлось встать в пять утра, у меня была однодневная командировка. А сейчас извини, спешу — иду договариваться о покупке нового дома». Почему так срочно? Неужели нельзя сейчас отправиться домой, отдохнуть, а новым жильем заняться завтра? Ответом было «нет».
В июле 2004 года бостонский рынок недвижимости все еще был охвачен истерией. В случае Тома заинтересовавший его дом выставили на продажу в субботу, и чтобы обойти других покупателей, мой друг должен был подать заявку на покупку не позднее вторника. Как только на рынке появлялся привлекательный объект недвижимости, на него сразу же находилось множество потенциальных покупателей, конкурирующих между собой. Поэтому продавец обычно получал больше денег, чем рассчитывал.
Например, в многоквартирном доме, расположенном по соседству с нашим, покупатель сразу предложил продавцу больше, чем тот запросил, и квартира сменила собственника буквально через несколько часов после того, как ее выставили на продажу! Каким-то образом покупатели узнали об этом «горячем» объекте и быстро сделали хозяйке предложение, от которого она не смогла отказаться.
Такое поведение иначе как безумным не назовешь. Покупатели вынуждены принимать очень важные решения, имея совсем немного времени на размышления. К счастью, эта «мания недвижимости» еще не охватила всю страну, поскольку на многих рынках наблюдается меньшая активность. Тем не менее хватает мест, где покупательская истерия в самом разгаре. Такое поведение характерно для рыночного «пузыря».
Вторым признаком мании служит вера в то, что цены на недвижимость не могут упасть. Даже когда люди предполагают наступление трудных времен на этом рынке, они под «трудными временами» понимают всего лишь временную остановку роста цен. Всем кажется невозможным, чтобы цены на недвижимость начали падать. В главе 3 мы познакомились с правлением моего многоквартирного дома, которое считало очередную покупку недвижимости «гарантированно беспроигрышным делом».
Такую веру в цены на жилье разделяют и профессиональные аналитики. Экономист доктор Джон Крайнер работает на Федеральную резервную систему США. Он написал замечательную статью, озаглавленную «Пузыри цен на недвижимость»[140], в которой сделал следующий вывод: «Исходя из того, что падение номинальных цен на жилье — явление необычное, я прогнозирую их фиксацию на текущем уровне». И хотя доктор Крайнер далее проанализировал гипотетическую возможность падения цен на жилье, сам факт, что он начал с предположения о невозможности этого, достаточно красноречив. Когда рынки находятся на своих иррациональных пиках, люди считают спад невозможным.
На рынке недвижимости мы наблюдаем истерию и манию, что говорит о чрезмерно завышенных по психологическим причинам ценах на жилье.
Существует ли сейчас жилищный пузырь?Нет.
Я не верю в «пузырь» жилищных цен в США. Однако существует серьезный риск для этих цен, и они могут существенно упасть.
Но если возможно такое значительное падение, то почему я исключаю существование «пузыря»? Дело в следующем: при реальном «пузыре» цены настолько выходят за разумные рамки, что они просто не могут не упасть. Во времена тюльпановой мании, например, целый дом продавали за одну луковицу тюльпана[141]. Поскольку, имея немного солнечного света и воды, несложно производить луковицы тюльпанов в огромных количествах, то долго такая ситуация, когда дом покупают за одну луковицу, продержаться не могла.
Подобным же образом в конце 1990-х годов технологические акции в США поднялись до невообразимых высот. Коэффициент цена/прибыль для акций Cisco, например, превысил 100 — число, которое невозможно объяснить рационально. Несмотря на то что иррациональность способна продержаться длительное время, акции Cisco в конце концов просто обязаны были упасть. В те годы я заявил: «Если цена этих акций не уменьшится, я порву свой гарвардский диплом доктора по экономике бизнеса, потому что высокая длительная цена акций опровергает все, что я учил». (С моим мнением согласились многие люди.)
Значит, «пузырь» — это такая степень иррационального ценообразования, когда возможен только один конечный результат. Относительно цен на жилье в США скажем: эти цены не могут бесконечно долго расти быстрее, чем арендная плата, а долгосрочный рост рынка недвижимости не может превышать рост населения. Значит, время бума на этом рынке должно закончиться. Однако стоимость жилья, пусть и завышенная, еще не позволяет говорить о возникновении «пузыря». Поэтому падения цен на жилье, возможно, удастся избежать.
Жилье в США дорогое, но все же не настолько, чтобы спровоцировать коллапс рынка недвижимости. Однако в дополнение к уже рассмотренным нами ограниченным во времени тенденциям и «бычьей» психологии существует еще несколько рисков для жилищного рынка.
Риск № 1. Рост процентных ставок
В июне 2003 года ставка по 10-летним казначейским облигациям составляла 3,11 %. Годом позже, в июне 2004-го, она выросла до 4,82 %. Этот ошеломляющий рост, более чем на 50 % в течение всего одного года, показывает нам, насколько быстро могут взлететь процентные ставки. Возникают сложные вопросы: каков верхний предел? И как это отразится на ценах на жилье?
Итак, до какого уровня вырастут процентные ставки? Рассматривая облигации, мы изучили два ключевых факта, которые стоит сейчас повторить. Во-первых, в сравнении с последними 20 годами процентные ставки чрезвычайно низкие. Во-вторых, это особенно заметно, если рассматривать процентные ставки с поправкой на инфляцию. На рисунке 9.5 показана фактическая — с учетом инфляции — процентная ставка 10-летних казначейских облигаций. Ее получают, вычитая процент инфляции из номинальной процентной ставки.
Если только экономический мир не перевернулся с ног на голову, фактические процентные ставки продолжат расти. Это произойдет либо через уменьшение инфляции, либо через собственно рост процентных ставок. Допустим, нынешний уровень инфляции не снизится; в таком случае, насколько вырастут процентные ставки? За предыдущие десять лет фактическая процентная ставка (т. е. за вычетом процента инфляции) в среднем равнялась 3,3 %. Сейчас мы наблюдаем небольшой рост инфляции потребительских цен. Годовой рост в 2004-м составил 3,3 %. При другом методе оценки инфляции, когда рассматривают изменение цен год за годом, приходим к несколько меньшей цифре — 3,1 %.
Рис. 9.5. Фактические процентные ставки чрезвычайно низкие. Федеральная резервная система США, Бюро трудовой статистики
Таким образом, если фактическая процентная ставка вернется к среднему уровню за предыдущее десятилетие, то процентная ставка 10-летней казначейской облигации вырастет с 4,8 % примерно до 6,4–6,6 %.
Значит, ставка по 10-летней казначейской облигации легко может превысить 6 %. На самом деле при этом процентные ставки просто восстановятся до нормального уровня. 3,11 % в июне 2003 года — это иррационально низкая ставка, а последующий рост — это возврат к уровню, который обеспечивает более приемлемую компенсацию инфляции.
Как 6 %-й рост ставок отразится на стоимости жилья? Дать однозначный ответ сложно, поскольку он зависит от очень многих факторов. Однако мы выполним простую приблизительную оценку, приняв, что покупатели жилья будут погашать ипотечный кредит фиксированной частью своей заработной платы. Например, покупатель, которому сегодня по силам ежемесячно вносить 1000 долл. в счет погашения жилищного кредита, сможет это делать и тогда, когда процентные ставки вырастут. Сначала рассмотрим влияние процентных ставок при этом предположении, а затем подправим наш ответ.
Проанализируем жилищный кредит на 30 лет, который заемщик способен ежемесячно погашать фиксированной суммой в размере 1 тыс. долл. При низких ипотечных ставках 2003 года наш гипотетический покупатель жилья мог бы взять кредит в размере 179 тыс. долл. При ставке 2004 года эта цифра падает до 162 тыс. долл., а если фактические ставки вернутся к «нормальным», то наш покупатель позволит себе взять жилищный кредит только на 143 тыс. долл. (рис. 9.6). Значит, для покупателя, способного ежемесячно выплачивать только определенную фиксированную сумму в счет погашения ипотечного кредита, возврат исторических фактических процентных ставок будет означать понижение доступной цены жилья на 20 %.
