Терри Бернхем - Подлые рынки и мозг ящера: как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рынках
Следовательно, определяя диапазон стоимости, мы должны учитывать местные условия. Подобно тому, как превышающий среднее значение коэффициент цена/прибыль обоснован для акций сверхбыстро растущей компании, так и недвижимое имущество с особенно привлекательным местоположением оправданно имеет высокую стоимость.
Существует ли сейчас жилищный «пузырь»?Взгляд на полки книжного магазина внушает нам серьезные опасения по поводу цен на жилье. Такие названия, как «Грядущий крах на рынке жилья» и «Как выиграть от грядущего краха на рынке недвижимости», заставляют учащенно забиться сердце любого домовладельца. Может быть, мы живем во время жилищного «пузыря», и если так, то лопнет ли он?
Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим несколько важных подсказок.
Подсказка № 1. Цены на жилье росли намного быстрее, чем арендная плата
Не существует общенационального жилищного коэффициента цена/прибыль. Хотя мы не знаем его абсолютного значения, нам известно, что с 1982 года он вырос на 43 %. На рисунке 9.2 показан график отношения скорости роста цен на недвижимость к скорости роста арендной платы.
С 1982 года цены на жилье выросли на 43 % больше, чем арендная плата. Мы с женой имеем подобный опыт с нашей недвижимостью. Рыночная цена нашей квартиры в многоэтажном доме за последние пять лет почти удвоилась. А арендная плата в нашем доме за тот же период выросла всего лишь на 20 %.
Значит, цены на жилье росли быстрее, чем арендная плата. Следует ли из этого, что сегодня они слишком высокие? Нет. Возможно, в 1982 году эти цены были слишком низкие. Ясно одно: с точки зрения получения арендной платы недвижимость сегодня менее привлекательна, чем когда-либо прежде за последние несколько десятилетий.
Рис. 9.2. Цены на недвижимость в США росли быстрее, чем арендная плата. Управление федерального надзора за жилищными предприятиями, Бюро трудовой статистики
Подсказка № 2. Предложение жилья росло быстрее, чем спрос на жилье
Экономисты — во многом странные люди. Мало того, что слова «спрос» и «предложение» они используют гораздо чаще, чем обычные смертные; они еще очень много времени проводят в размышлениях об эластичности. Как я понял еще в колледже, абстрактная концепция эластичности порой определяет границу между богатством и нищетой.
Если дом уже построен, его не так-то легко превратить во что- нибудь другое. Поэтому предложение недвижимого имущества относительно неэластично. Это означает, что предложение жилья меняется медленно. С другой стороны, что-нибудь эластичное реагирует на изменения быстро.
А что мы скажем о спросе на жилье? Если исключить какие-либо трагические события, количество людей, нуждающихся в жилье, также не будет меняться быстро. Значит, спрос на жилье тоже неэластичен? Нет. Спрос на жилье колеблется гораздо быстрее, чем количество населения.
В трудные времена люди удивительно гибки в своих жилищных предпочтениях. Например, недавний выпускник колледжа, получивший хорошую работу, тут же захочет жить отдельно от родителей. Но если он вдруг станет безработным, то его терпимость к родителям значительно возрастет. Следовательно, в хорошие времена спрос на жилье растет намного быстрее, чем численность населения, а в трудные люди находят способы сэкономить на жилищных расходах.
Итак, рынок жилья характеризуется неэластичным предложением и относительно эластичным спросом. И что из того? Рынки подобного рода имеют интересную особенность: на них цена порой меняется очень быстро.
Я усвоил этот урок, когда учился в колледже Мичиганского университета. Дуг, уже знакомый вам по главе 8 миллионер и любитель серфинга, в студенческие годы каждую субботу неплохо зарабатывал мелкой спекуляцией билетами на американский футбол. Мой друг Скотт и я тоже решили получить немного легких денег. Мы избрали следующую стратегию: в субботу утром отправиться в общежития, расположенные дальше всего от стадиона, найти там студентов, которые после традиционной пятничной студенческой пирушки еще плохо соображают, и купить у них билеты по одному доллару. Затем помчаться на велосипедах к стадиону и там продать эти билеты дороже. Разницу — в карман.
Мы провернули эту операцию одним погожим субботним утром и действительно всего за несколько часов заработали около 100 долл. Помню наших первых покупателей. Какая-то пара шла от автомобиля BMW. Я подошел к мужчине и спросил, не нужны ли ему билеты. «Сколько?» — спросил он. Скотт сказал, что «по номиналу», т. е. 12 долл. Мужчина сразу же согласился, и мы получили 22 долл. прибыли!
В следующую субботу мы со Скоттом с утра пораньше начали активно скупать билеты у страдающих похмельем студентов. Окрыленные предыдущим успехом, мы приобрели 60 билетов по одному доллару. Однако, подъехав на велосипедах к стадиону, обнаружили, что не мы одни такие умные: разные люди продавали билеты целыми пачками. Сегодня на барыши рассчитывать не стоит, поняли мы, и начали сбывать билеты как можно быстрее. С самого начала по низкой цене, которая затем вообще обвалилась. Например, какой-то покупатель пожелал шесть билетов. Я предложил их по 25 центов каждый. Тут же подскочил конкурирующий спекулянт и предложил все шесть за один доллар. В общем, мы со Скоттом потеряли почти все наши инвестиции.
Что произошло? Мы усвоили урок: как и жилье, футбольные игры тоже характеризуются неэластичным предложением и эластичным спросом. Хотя оба матча, на которых мы работали, проводились против одинаково сильных и интересных соперников, на вторую субботу синоптики пообещали дождь. Предложение билетов оба раза было одинаковым — немного больше 100 тысяч мест (недаром же стадион Мичиганского университета называют «большим домом»), — однако во вторую неделю спрос был меньше, чем в первую.
На рынках с неэластичным предложением и эластичным спросом цены способны меняться очень быстро. По мере приближения часа игры появляется больше либо продавцов, либо покупателей. Относительно небольшого изменения спроса достаточно, чтобы большое количество покупателей резко уменьшилось и превратилось в очень малое количество. В нашем со Скоттом случае дорогие билеты внезапно превратились в почти бесплатные. Мы буквально выбросили несколько десятков билетов.
Рынок жилья имеет неэластичное предложение и относительно эластичный спрос. Правда, на этом рынке нет футбольного эквивалента открывающего матч удара по мячу, после которого предложение становится бессмысленным, поэтому колебания арендной платы не столь экстремальны. С другой стороны, рынок недвижимости подвержен относительно большим колебаниям арендной платы при относительно небольших колебаниях спроса.
Важно отметить, что предложение на американском рынке жилья росло намного быстрее, чем численность населения. На рисунке 9.3 показан относительный рост между переписями населения 1970 года и 2000-го.
Рис. 9.3. Предложение на американском рынке жилья росло быстрее, чем численность населения. Бюро переписей США
На протяжении последних трех десятилетий рост количества жилищных объектов в США обгонял рост численности населения. Как мы уже сказали, это не означает, что произошли какие-то катастрофические события. Просто за указанный период США заметно разбогатели. Поскольку мы стали богаче, вполне разумно ожидать, что нам нужно больше жилья. Тем не менее, тот факт, что предложение выросло намного больше, чем численность населения, дает нам подсказку: если наступят трудные времена, падение спроса на жилье способно существенно повлиять на цены.
Подсказка № 3. Растет количество пустующего жилья
Следующую подсказку нам дает рисунок 9.4, на котором показан рост количества пустующего жилья в США.
Рис. 9.4. Количество пустующего жилья в США растет. Бюро переписей США
Сейчас количество пустующего жилья в США достигло максимальной отметки за все время сбора статистических данных. Это хорошая новость для потенциальных арендаторов, получивших большую власть на переговорах с хозяевами сдаваемой внаем недвижимости. С другой стороны, это однозначно плохая новость для хозяев. А также для владельцев жилья, которые не сдают его арендаторам. Потенциальные покупатели жилья постоянно взвешивают, что им выгоднее — купить собственное или снять, поэтому цены на любую недвижимость зависят от рынка наемного жилья.
Подсказка № 4. Истеричное поведение в некоторых регионах
На иррациональных рынках психология играет по меньшей мере такую же важную роль, как экономика. На рынке недвижимости заметны как минимум два признака истерии, не отвечающей статистике. Во-первых, на многих рынках люди истерично скупают недвижимость, а такое покупательское поведение характерно для рыночных «пузырей». Во-вторых, в обществе широко распространено мнение, что цены на недвижимость не могут упасть.
