Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
Метод оценки массивов
Сжатые сроки формирования фронт-офисом банка переговорной позиции диктуют необходимость применения залоговой службой методов оценки, позволяющих оперативно оценивать значительное количество единиц имущества. Для индикативной оценки, не требующей точного значения рыночной стоимости, используют метод оценки массивов. Например, задача в течение часа оценить несколько тысяч единиц оборудования.
Массив данных по имуществу делится на однотипные группы. На рис. 1.12 в результате первого действия образованы группы металлообрабатывающего (1) и деревообрабатывающего (2) оборудования. Полученные группы дробятся на максимально однородные по составу подгруппы 1–4. Внутри каждой подгруппы на основании репрезентативной выборки формируется блок для оценки (выборка 1). Например, отбирается не менее 10 % единиц имущества от суммарного числа позиций в подгруппе. В построенной выборке с помощью сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость каждой из отобранных единиц имущества. По каждой единице имущества в выборке определяется коэффициент переоценки (kпер.) = соотношению полученной рыночной стоимости (P) к базовой стоимости (B), на рис. 1.12 это балансовая стоимость. Рассчитываем среднеарифметический коэффициент переоценки в выборке . Данный коэффициент перемножаем на балансовую стоимость каждой единицы из оставшегося имущества в подгруппе.
Сумма полученных результатов и рыночной стоимости ранее попозиционно оцененных единиц дает рыночную стоимость подгруппы имущества (Pподг.).
Рис. 1.12. Визуализация метода оценки массивов
Агрегированный метод чистых активов
Экспресс-метод оценки предприятия (пакета акций или доли участия) построен на базе метода чистых активов (далее – «метод ЧА»). Легитимность метода закреплена Приказом Министерства финансов РФ и ФКЦБ России № 10н и № 03-6/пз от 29.01.2003 «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ». Агрегированный[38] метод ЧА адаптирован для применения залоговой службой исходя из временного лимита на выполнение заявки и консервативного подхода к оценке обеспечения.
Формула расчета стоимости собственного капитала компании выглядит следующим образом:
где PV– текущая стоимость собственного капитала;
A – стоимость активов;
BA – стоимость обязательств (borrowed current assets/capital).
Табл. 1.20. Расчет стоимости предприятия методом чистых активов
В табл. 1.20 приведен расчет собственного капитала предприятия N. В целях перехода от балансовой стоимости к рыночной проведена переоценка статей баланса. Абсолютная величина корректировок отражена в столбце 4. Для целей переоценки отбираются статьи активов, имеющие наибольший вес в валюте баланса. В табл. 1.20 общий вес статей, отобранных к переоценке, составляет ≈95 %. Прочими статьями в активе можно пренебречь. По причине консервативности оценки статьи пассива не переоцениваются (табл. 1.21).
Табл. 1.21. Переоценка статей актива в методе чистых активов
Работа с источниками информации
Используя методы сравнительного подхода, залоговик должен уметь грамотно провести анализ аналогов предмета залога и его особенностей. Составляющей этого анализа является получение и обработка данных, получаемых от внешних источников информации. Детализация целей и задач работы с источником информации приведена в табл. 1.22.
Табл. 1.22. Детализация целей и задач работы с источником информации[39]
1. Формирование объектного пула источников информации.
В практике работы неоднократно сталкивался с ситуацией, когда залоговик не может применить сравнительный подход по причине отсутствия аналогов. В одном из ста таких случаев имущество, предлагаемое в залог, уникально. Тогда источники информации о стоимости реально отсутствуют по причине отсутствия рынка. Тут правильно поставить вопрос о целесообразности залога подобного обеспечения. Возможно, это неликвид. В остальных 99 кейсах выясняется, что залоговик ограничил поиск подбором прямых оферт. Между тем круг возможных источников информации о рыночной стоимости гораздо шире:
1) – прямые оферты (объявления о продаже в публичных источниках информации);
2) – аналитическая информация о сделках (M&A; отчеты о капитальных вложениях/приобретениях имущества; отраслевые обзоры; ежеквартальные отчеты эмитента);
3) – прямая консультация, то есть запрос информации о конкретном объекте (как аналоге, так и предмете оценки) у участников рынка. Сбор информации об объекте оценки от конкурентов залогодателя по бизнесу или от участников рынка, продающих аналогичное имущество;
4) – производители; лизинговые компании; сервисные компании; текущие собственники; госструктуры; муниципалитеты.
Минимизировать временные затраты на поиск информации можно, создав в интернет-браузере[40] тематические блоки закладок (см. Приложение 13). Поиск информации осуществляют как через типовые поисковые системы (google.ru, webalta.ru, bing.com, mail.ru), так и через метапоисковые системы (metabot.ru, нигма. рф). Последние используют роботы других поисковых систем, выдавая результаты опроса сразу нескольких классических поисковиков. В российском интернет-пространстве наиболее эффективным по времени отклика и корректности формируемой выборки является робот поисковой машины www.yandex.ru. Диверсифицирование формы запроса в поисковых системах позволяет значительно расширить выборку источников информации. Поисковые системы поддерживают использование спецсимволов:
– near – оператор, указывающий близкое расположение слов в документе;
– «*» – позволяет осуществлять поиск слов, содержащих корень, ограниченный данными символами;
– «+» и «—» – символы увеличения/уменьшения значимости вводимых в запрос слов;
–& и && – оператор позволяет найти слова, стоящие в одном предложении.
Принципы поиска с использованием спецсимволов в конкретном поисковике следует смотреть в разделе «Помощь», например: http://help.yandex.ru/search/.
При поиске информации в регионах эффективно использование электронных архивов, номеров локальных печатных изданий.
2.-Получение информации о реальной рыночной стоимости.
В процессе работы с источником информации проверяется действительность оферты. Предложения о продаже имущества могут специально варьироваться в части стоимости и характеристик имущества. Причины и преследуемые цели могут быть различны:
– намеренное введение в заблуждение о реальной стоимости объекта;
– встречный анализ рынка;
– посредническая деятельность;
– неактуализированные данные.
Примеры (фразы в ходе телефонного разговора, позволяющие проанализировать действительность оферты):
• Скажите, вы собственник данного имущества?
• Мы бы хотели осмотреть имущество. Когда это можно сделать?
• Расскажите подробнее о характеристиках объекта.
• Вы можете направить коммерческое предложение / фото имущества?
С источником информации о рыночной стоимости проговариваются: состав стоимости, условия поставки, оптовая или розничная цена, наличие системы скидок/торга.
Примеры (в ходе телефонного разговора):
• Какая идея цены? Что включает данная стоимость?
• Это стоимость завода поставщика или после растаможивания в РФ?
• Это окончательная стоимость или она обсуждается?
• Это стоимость со всеми сборами и налогами?
Убеждаемся, что статус источника информации позволяет квалифицированно предоставлять данные о рыночной стоимости залога.
Примеры:
• Меня интересует… (объект оценки).
• С кем можно проконсультироваться? Вас как зовут? Вы по должности?
• Скажите, окончательную идею цены мы с кем будем обсуждать?
3.-Формирование доказательной базы (документы приобщаются к залоговому досье).
Результатом обработки информации о залоге и его рыночной стоимости является:
• принт-скрины веб-страниц;
• сканы объявлений о продаже имущества;
• факсы/электронные письма от источников информации, бухгалтерская отчетность.
Полученная от источника информация фиксируется письменно в виде комментариев к доказательной базе. В обязательном порядке фиксируются:
• адрес веб-ссылки;
• наименование и реквизиты публичного источника информации (газеты/журналы/публикации);
• наименование компании, телефон, должность и Ф.И.О. консультировавшего;
