Сильвио Гезель - Естественный экономический порядок
Поставка электроэнергии городам от водяных электростанций является особым свойством некоторых земель, в некоторых районах только наличие воды (рек, плотин) способно дать электричество, а с возрастанием роли научно-технического прогресса роль электричества становится ключевой. Для мощных электростанций поставлять энергию на городские нужды проще, забот у муниципалитета меньше – по крайней мере электроэнергии в достатке, хотя и есть некоторые сложности с обслуживанием. Если же с водными ресурсами в округе плохо, и недостаток энергии может повлиять на местную промышленность, то разумно рассчитать стоимость производимой из разных источников электроэнергии и выработать общую цену за неё, независимо от того, где её производят.
Гораздо большие затруднения при национализации земель возникают при рассмотрении вопроса о городах, о землях, на которых они построены. Как сделать так, чтобы был выработан общий подход к использованию земель, и одновременно добиться того, чтобы государство получало полную ренту за использование земли! Если нам нужен скромный, но эффективный метод, то вполне можно принять за основу ту схему, которая работает ныне в Лондоне. По лондонской системе арендатор пользуется правом делать на своей земле (арендованной от 50 до 70 лет, а в Большом Лондоне – до 99 лет), что хочет, ежегодная же рента твёрдо установлена на весь срок аренды. Права арендатора наследуемы, поэтому дома, возведённые на арендованной земле, можно продавать. Ситуация складывается такой: с течением времени (а за сто-то лет чего только не может произойти!) цена на аренду земли может вырасти – арендатор, следовательно, в плюсе; причём, этот плюс в случае Лондона – может быть очень неплохим, даже огромным; с другой стороны, если цены на аренду земли упадут, арендатору придётся фиксировать убыток, и он тоже может быть весьма и весьма значителен. Поскольку дома возводятся на земле, которая, хоть и на очень долгий срок, но арендуется, то залогом того, что арендатор никуда не денется, и служат эти самые дома. Для владельца же земли (долговременного арендатора) стабильная рента на долгие годы служит уже его обеспечением безопасности.
Но судьба городов, и этому нас учит историю Вавилона, Рима или Венеции, превратна, иногда они исчезают почти бесследно за короткий промежуток времени. Открытие нового морского пути в Индию изъяло финансовый поток из Венеции, Генуи и Нюрнберга, перенаправив его на Лиссабон; с открытием же Суэцкого канала Генуя получила второе дыхание. То же самое может случиться и с Константинополем после того как откроют багдадскую железнодорожную ветку.
А ещё нам всем следует помнить о скоротечности и изменчивости самих валют, финансово-денежного регулирования, законах государств – гарантий, что в будущем не произойдёт никаких изменений, могущих прямо повлиять людей, нет никаких. К примеру, в 1873 году произошло общее снижение цен, вызванное тем, что в монете стало меньше серебра. Всегда есть опасность, что и золото, в свою очередь, может также быть изъято из обращения, поставка денег сократится, скажем, настолько, что вызовет падение цен на 50%, тем самым вызывая резкое увеличение богатства кредиторов за счёт тех, кто берёт в долг. В Австрии это произошло с бумажными деньгами, в Индии с серебром, как знать, однажды это может произойти и с золотом.
Поэтому нет даже намёка на то, что земельная рента, её уровень, будет стабильно держаться весь срок заключённого контракта. Влияние политики и тысяч экономических причин – к этому следует добавить вероятность того, что после национализации земель, люди будут стремиться покидать города – делает заключение долговременных контрактов на аренду земли крайне рискованным мероприятием, причём, как для арендатора, частного лица, так и для арендодателя, в нашем случае – государства. Либо в одном, либо в другом случае кто-то недополучит.
Есть и другой вопрос: а что будет со зданием на арендованной земле, когда срок аренды закончится? Если здание переходит к государству безвозмездно, то арендатор примет все меры к тому, чтобы когда его срок аренды закончился, от здания ничего не осталось. В этом есть определённый смысл, чтобы возводимые здания не строились навечно, ибо с течением времени им потребуется перестройка в связи с изменившимися или новыми техническими требованиями; но и неудобства тоже значительны, они даже перевешивают. К примеру, можно рассмотреть французские железные дороги в этой связи. Земля, которую занимают железные дороги, была сдана в аренду частным железнодорожным компаниям на 99 лет. С условием, что, по окончании договора, всё построенное перейдёт к государству без всякой компенсации. В результате все вопросы технического обеспечения, ремонта подогнаны частными владельцами под этот срок. Государство, вместо функциональной железнодорожной сети, получит полуразвалившуюся систему из сгнивших шпал и покорёженного металла. Это есть прямое следствие близорукости составителей первоначального контракта. Причём, уже сейчас очевидно, что всё будет именно так, задолго до окончания срока договора. То же самое случится и со зданиями, если в договоре будет упомянуто о том, что по окончании срок аренды здания переходят в руки государства.
Другой план гораздо лучше. По окончании срока аренды государство оценивает здания и выплачивает их стоимость бывшим арендаторам. Но по какому принципу производить оценку? Существует два варианта:
Оценка исходя из текущей полезности (состояние здания, его приспособленности под определённые нужды).
Оценка исходя из строительных затрат.
Если компенсацию владельцам здания производить по строительной смете и состоянию после проведения амортизации, государство заплатит огромные деньги за то, что будет пригодно только к сносу. Строители, зная про будущую оплату, сделают всё, чтобы построить хуже, а себестоимость в бумагах указать по многократно завышенной цене. Ибо раз государство всё равно заплатит, то почему бы, собственно, немного и не…? С другой стороны, если в оценку не включать вопросы себестоимости, то оценка будет происходить уже государством: т. е. бюрократией. И ещё неизвестно, что хуже.
Поэтому самый лучший способ оценки следующий: сдавать землю под строительство зданий на неопределённый период; но не под фиксированную арендную плату, а, скажем, зафиксированную на определённый период, после завершения которого, происходит переоценка ренты. Сроки переоценки могут быть разными: 3, 5 или 10 лет. В этом случае риск строителя по отношению к арендуемой земле сводится практически к нулю, а государство всегда будет собирать полную ренту, мало затрагивая самих владельцев зданий. Вся ответственность за наилучшее использование зданий ложится, разумеется, на строителей. Идеальной точности в этом случае по поводу уровня возможной ренты и, соответственно, собираемости рентных общих платежей в общем, не добиться, но баланс интересов будет максимально соблюдён: ни арендатор не будет сильно страдать, ни – государство.
