Александр Борискин - Судьба вселенца
Кроме того, он считал, что поместье должно приносить прибыль и предложил расширить выпуск молочных продуктов, колбас, окороков и мяса, которые надо поставлять в Санкт-Петербург.
Генерал не хотел превращать поместье, в котором постоянно жил, в производственное предприятие, считая, что на старости лет имеет право пожить в спокойствии и неге. Но сейчас все изменилось и нужны перемены.
Питер отметил, что должен получше вникнуть в хозяйственные дела, съездить в поместье, посетить доходные дома, и уж тогда принимать окончательное решение по предложениям Берга. Договорились, что следующий день будет посвящен знакомству с доходными домами, далее с банками, где хранились сбережения генерала, с предприятиями, акции которых имел Ганс Иоганнович, и уж потом съездить в поместье.
5
Посещение доходных домов вместе с Бергом оставило у Питера неоднозначное впечатление. Все дома были четырехэтажные, кирпичные с некоторой претензией к украшательству, создававшему им облик, отличный от соседних домов. Но их фасады требовали косметического ремонта, а внутренности – реконструкции: переходу к центральному отоплению, улучшению водоснабжения и канализации. Пока еще они не особенно выделялись в этой части из ряда домов для аналогичных целей, но новые доходные дома сразу строились с учетом новых веяний и квартиры в них стоили значительно дороже и никогда не пустовали.
– Иоганн Оттович, не задумывались над реконструкцией домов? Еще несколько лет и приличных жильцов мы всех растеряем.
– Ну, как же! Ежегодно господину генералу приносил на подпись предлагаемый бюджет, в котором эти работы предусматривались, и ежегодно он их вычеркивал из списка первоочередных работ.
– Почему?
– Реконструкция требовала полностью расселения дома как минимум на год, то есть потерю дохода от него, да еще и значительных капитальных вложений. Все вместе это составляли такие деньги, что проще было снести дом и выстроить новый.
– А кто занимался составлением сметы затрат на реконструкцию домов? Специалисты?
– Да, я обращался в архитектурную контору господина Шлоссера. Специалисты оттуда проводили обследование домов и делали предложения по их реконструкции.
– И в какие суммы, в среднем, выливалась такая реконструкция?
– От шестидесяти до девяноста тысяч рублей в зависимости от состояния дома.
– То есть, в среднем семьдесят пять тысяч да умножить на пять, получается триста семьдесят пять тысяч! Да и потери от прекращения их эксплуатации за пять лет от недополученной арендной платы еще составят … триста тысяч! Да, сумма внушительная. Одно успокаивает – эти вложения будут не одномоментные, а растянуты на пять лет. То есть ежегодно потребуется дополнительно не более ста тридцати пяти тысяч рублей. Кроме того, мы можем при реконструкции повысить этажность, а при заселении реконструированных домов мы сможем значительно повысить арендную плату: процентов на двадцать пять. Это еще сократит наши затраты на следующие годы и понизит общие потери не менее, чем на шестьдесят тысяч рублей. Я хочу встретиться с господином Шлоссером и более внимательно вникнуть в это дело. Устройте мне завтра встречу с ним.
– Как Вам будет угодно, господин фон Коль!
"Прекратить спонсорскую помощь Консерватории или значительно её уменьшить – вот и изыскана половина необходимых ресурсов!"- размышлял Питер.
Контора Шлоссера располагалась на Невском проспекте недалеко от Аничкова моста. Сам господин владелец был здоровенным представительным мужчиной с большой черной бородой, круглыми очками и легким характером. При встрече они сразу понравились друг другу, а когда оказалось, что оба – немцы, то прониклись и более теплыми чувствами. Разговаривали они на немецком языке.
– Я прекрасно понимаю, что вложения в реконструкцию Ваших доходных домов будут велики, но, в конечном счете, Вы выиграете!- убеждал Питера Шлоссер.- Еще пять – семь лет и в Ваших домах никто не будет селиться! Лучше не допускать такой ситуации, а постепенно заранее выправлять её, чем оказаться вынужденным единовременно вкладывать большие деньги.
Я согласен с приведенными Вами суммами необходимых вложений, только Вы не учли еще и нашу работу: архитекторов, сметчиков, чертежников. Так что, смело увеличивайте необходимую сумму на двадцать процентов.
– Все ли дома необходимо реконструировать? Может, выгоднее некоторые из них снести и на их месте построить новые?
– Я бы так и сделал с домами на Гороховой улице и Обводном канале. Они очень старые, реконструировать их будет сложно. Остальные – вполне могут послужить еще не один десяток лет.
– А в чем будет заключаться реконструкция?
– Во-первых, в замене деревянных перекрытий. Мы предлагаем вместо них поставить металлические швеллера и залить их бетоном. Сразу увеличится высота потолков, пожаробезопасность дома. Далее, провести существенную перепланировку квартир, уменьшив количество проходных комнат, установить центральное теплоснабжение, модернизировать водопровод и канализацию. Установить лифты. В домах, где позволят фундаменты, увеличить этажность. Ну, что-то в этом роде.
– Вы не могли бы мне составить укрупненную справку по домам: что и как Вы советуете сделать, в какие сроки и оценить стоимость работ. Только тогда может быть предметный разговор. Если мне все будет ясно и все устроит, я заключу с Вами договор, и вы будете главным в реконструкции домов. Может быть, Вы продумаете вопрос и с проведением строительных работ? Это будет для Вас выгодно, а мне удобно – всегда лучше иметь дело с одним исполнителем, который и проектирует, и строит и сдает дом "под ключ".
– Как Вы интересно сказали: "Под ключ!" Надо запомнить.
Между прочим, я давно присматриваюсь к ряду подрядчиков – строителей для покупки их дела. Это примерно то, о чем Вы говорили. Если мы договоримся, я обязательно расширю свое дело и введу в него строителей и на Вашем заказе отработаю новую систему строительства "под ключ"!
– Когда ждать результат нашего разговора – справку по домам?
– К концу сентября.
– Приемлемо.
Посещение банков произвело на Питера благоприятное впечатление: вложенные деньги приносили стабильный доход в среднем под восемь процентов в год. Как говорят: "Не трогай лихо пока оно тихо!" Ничего менять во взаимоотношениях с банками Питер не собирался.
Другое дело – акции заводов. Дивиденды по ним были невелики: не более одного процента в год, а стоимость – приближалась по размеру к вкладам в банки.
"Почему же покойный генерал продолжал держать эти акции, а не продал их и не вложил деньги, например, в те же в банки, увеличив значительно свои доходы? Надо разобраться!"
