Сергей Глазунов - Доступное жилье: люди и национальный проект
Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности как элементов социально-экономической системы, причем по мере усиления рыночных факторов роль управления возрастает. Отметим, и это принципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только дом в целом, но никак не отдельная квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в составе дома и подвести к ней коммуникации отдельно от всего дома невозможно. Целью управления многоквартирным домом является обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при наименьшей оплате.
Субъектом управления всегда является собственник, владелец, он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта. Частной собственностью управляет частный собственник, коллективной собственностью – коллектив, муниципальной – орган муниципальной власти. Владелец управляет своей собственностью в своих интересах, преследуя свои цели.
Как отмечалось выше, управление различается по эффективности, для ее повышения владелец может привлекать профессиональных управленцев – менеджеров (физических лиц) или управляющую компанию (УК) – юридическое лицо. В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет УК, на самом деле управляет владелец, а УК – всего лишь посредник, команда наемных менеджеров, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать этих управленцев, иначе они начинают действовать в собственных, а не в его интересах.
До введения в действие нового ЖК российские многоквартирные дома-конгломераты управлялись органом местной власти через муниципальную УК – РЭУ или ДЕЗ. Все мы знаем на собственном опыте, что эффективность этого управления низка. После 1 марта 2006 года все конгломераты на собраниях жильцов должны выбрать себе УК или управлять самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно). В противном случае местная власть принудительно назначит дому некую УК – в связи с тотальным провалом этой нормы ее пришлось продлить на год. Повысится ли при этом качество управления многоквартирным домом, мы обсудим в следующей главе. Отметим, что существуют еще и органы общественного самоуправления домом (домком, старшие по дому, по подъезду), но они не имеют реальных полномочий, и их участие в управлении незначительно.
Несколько иначе обстоят дела с управлением в многоквартирных домах, где создано ТСЖ, и в ЖСК советских времен. Некоторые ТСЖ, в основном созданные по инициативе самих жильцов, и некоторые ЖСК сумели организовать механизм коллективного управления и управляют домом достаточно эффективно. Такие дома обслуживаются лучше, и квартплата растет не так быстро, как в конгломератах. Остальные ТСЖ (особенно созданные принудительно при строительстве нового дома, при административном вмешательстве и т. д.) и ЖСК работают неэффективно, нередко еще хуже, чем дома под управлением РЭУ и ДЕЗов. Неэффективность коллективного владения и управления выражается в узурпации власти правлением, необоснованных тратах и хищениях, непрозрачности и финансовых махинациях, резком повышении квартплаты при снижении качества обслуживания и прежде всего в некомпетентности как самих владельцев квартир, так и избранного ими правления. Способствуют этому пробелы и явные просчеты в законодательстве о ТСЖ. Жильцы таких домов мечтают о переходе в управление ДЕЗом, для защиты своих прав они даже создают общественные организации, например движение «Против произвола в жилищных объединениях» (лидер – Галина Нагария).
Нередко застройщик (строительная фирма) сам организует ТСЖ, за гроши покупая подписи учредителей, сажает туда своих людей, а затем превращает этот дом в «дойную корову», завышая коммунальные платежи и поправляя таким образом свое финансовое положение. Распространено мошенничество в виде создания фиктивных ТСЖ, фальсификации общих собраний, подделки документов и печати ТСЖ и т. д.
Таким образом, на сегодняшний день в России лишь малая часть многоквартирных домов (не более 5%) управляется более-менее удовлетворительно, управление остальными домами низкоэффективно.
Эффективность видов городского жилья
В современных городах существует четыре вида городских жилых домов:
• частный односемейный дом;
• частный доходный дом;
• кондоминиум, кооператив;
• муниципальный арендный дом.
И в России есть еще один, пятый вид – российский конгломерат.
В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок было проведено исследование эффективности этих пяти видов городских жилых домов. Оценки проводились по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, уровень расходов (доходов) бюджета на содержание дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т. д. Результаты обшей интегральной оценки эффективности каждого вида жилого дома приведены ниже:
• частный доходный дом – 8.50;
• частный односемейный дом – 2.45;
• кондоминиум, кооператив – 1.90;
• муниципальный арендный дом – 1.15;
• российский конгломерат – 1.00.
Таким образом, по интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным – конгломерат, эффективность которого оказалась в 8,5 раза ниже, чем у доходного дома. Эти результаты подтверждаются мировой практикой: в структуре городского жилья в современных развитых странах наибольшую долю занимает наиболее эффективное жилье – частный доходный дом, наименьшую – муниципальный арендный дом, и нигде не встречаются конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье. Это понятно, так как такой конгломерат (наиболее близкой аналогией служит низкоэффективный кондоминиум) не выживает в рыночной среде, которая существует в ЖКХ, он погибает, превращается в трущобу. Выжить он может только с помощью финансовых вливаний из бюджета и административного вмешательства, что в зарубежных странах не практикуется. И вообще, чем менее эффективно функционирует многоквартирный дом, тем больше у местной власти головной боли и финансовых затрат для предотвращения его деградации в трущобное состояние. Из результатов этого исследования следует вывод, что сложившаяся в современной России структура жилого фонда по формам собственности является резко неэффективной. Ситуация, при которой в социально-экономической системе возникает устойчивый, постоянно самовоспроизводящийся неэффективный объект, в экономике называется «институциональной ловушкой». Выбраться из нее очень трудно. Причина нашего попадания в эту ловушку – ошибочная приватизация обособленных квартир в государственных домах.
Функционирование ЖКХ
Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, который предоставляет жильцам услуги жилья непосредственно и коммунальные услуги опосредованно (рис. 2).
Кратко рассмотрим функционирование российского ЖКХ применительно к жилому многоквартирному дому – конгломерату. В настоящее время входные общедомовые приборы учета (счетчики) поступающих ресурсов в большинстве многоквартирных домов отсутствуют. Единицей, объектом потребления ресурсов является квартира, которая заключает (теоретически) договор с поставщиками. Жильцы платят не за фактически потребленные ресурсы (за исключением электроэнергии), а некий тариф, умноженный либо на количество квадратных метров, либо на число зарегистрированных (отнюдь не проживающих фактически) в квартире людей.
Рис. 2. Укрупненная структурная схема ЖКХ
Тариф устанавливается местной властью исходя из некоторых «экономически обоснованных» соображений. Эти соображения учитывают низкую эффективность предприятия – поставщика ресурсов, потери в ветхих сетях и расходы на их ремонт, административные расходы, зарплату персоналу, различные убытки, потери (в том числе воровство и хищения) и т. д. Чем эти расходы больше, тем тариф выше, т. е. применяется затратный механизм ценообразования. Все предприятия – поставщики ресурсов монополисты, и альтернативы им в настоящее время нет. Есть еще плата за наем жилого помещения, которую собственники квартир не платят. В тех домах, где установлены входные счетчики ресурсов, ситуация с неплатежами и с качеством услуг ЖКХ не улучшается. Без договорных отношений между поставщиком и потребителем, регулируемых Гражданским кодексом, и до тех пор, пока предприятие не получит право отключать за неоплаченные поставки ресурсов (зафиксированные входными счетчиками) весь дом целиком, с неплатежами справиться невозможно. Но при этом возникают другие проблемы, которые мы обсудим в следующих главах.
