Сергей Глазунов - Доступное жилье: люди и национальный проект
Поселившиеся по незнанию в таких домах выходцы из России через какое-то время все же изыскивают возможность сбежать от такого соседства и предпочитают платить больше за снятую квартиру или дом, но чувствовать себя цивилизованным человеком. Для африканцев возможность арендовать квартиру, где захочется, невыполнима. Во избежание конфликта с соседями владелец респектабельного дома найдет причину для отказа, хотя по французским законам все имеют равные права и расизм запрещен. Таким образом, иммигранты живут только там, где не живут люди с достатком. Образуются нелегальные резервации.
Покупка собственного жилья – мечта любого. Государство несколько помогает, давая беспроцентную ссуду в объеме 100 тыс. франков (приблизительно 13 тыс. долл.) на значительный срок. Можно взять параллельно ссуду в коммерческом банке, но уже под проценты и гарантии. Многие французы идут на такой шаг, предпочитая платить в виде процентов банку примерно такую же сумму, как хозяину снимаемого жилья. Плата за арендованную квартиру во Франции в 2000 году составляла в среднем 3-4 тыс. франков в месяц (приблизительно 400-500 долл.) при минимальной оплате труда 7 тыс. франков (приблизительно 900 долл.) и средней зарплате порядка 1,8-2 тыс. долл. в месяц. Конечно, для реализации мечты нужно быть уверенным в своих силах и иметь постоянную работу.
Взяв ссуду на 10-15 лет в дополнение к государственной ссуде, уже можно купить приличное жилье. При покупке дома (коттеджа) нужно быть предельно осторожным – 8% домов во Франции поражено термитами, превращающими со временем все деревянные конструкции в труху. Покупая такой дом, вы подписываете себе приговор. Определить наличие термитов в доме может только специалист. Не стоит скупиться на оплату экспертизы, особенно если дом продается подозрительно недорого.
Покупая квартиру в многоэтажном кондоминиуме, нужно поинтересоваться, когда был последний ремонт самого дома. Ремонт дома правление дома осуществляет каждые пять – десять лет, возлагая все расходы на жильцов независимо от их согласия. Такие обязательные платежи весьма обременительны. Представьте, какой неожиданный сюрприз вы можете получить через месяц-два после покупки квартиры в еще не отремонтированном доме.
Для французов основными критериями при покупке жилья являются безопасность и покой, достаточная близость к коммерческим зонам и транспортным артериям для поездок на работу. Агентства по продаже недвижимости за каждую проведенную сделку берут 1 3% от суммы сделки до 800 тыс. франков и 5% от суммы более крупной сделки. Затем существенная оплата услуг нотариальной конторы за юридическое оформление покупки. Иностранцам не запрещено покупать недвижимость во Франции.
Жилье в современной России
Российский многоквартирный дом
Как отмечалось, в современных зарубежных развитых странах известно три вида многоквартирных домов: частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный арендный дом. В результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах в России появился четвертый вид многоквартирного дома – принципиально новый, не имеющий признаков системности, т. е. внесистемный. Основной признак такого дома – смешение форм собственности, конгломерат разнородных собственников и нанимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники нежилых помещений, жильцы коммунальных квартир, малоимущие, маргиналы и все, все, все. Среди собственников квартир наличествует существенная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие.
Поначалу такой внесистемный дом именовался кондоминиумом, но вскоре стало ясно, что этот разношерстный контингент ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом, поэтому термин «кондоминиум» исчез из законодательства и был заменен термином «многоквартирный дом». Российский многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо (ТСЖ), далее везде в тексте будем именовать конгломератом.
Рис 1. Структура жилого фонда (домов) в современной России
Конгломерат имеет неопределенную форму собственности: до 1 марта 2005 года (дата введения в действие нового Жилищного кодекса) он находился на балансе юридического лица (органа местной власти), после 1 марта 2005 года он перешел «на баланс» совладельцев, не имеющих юридического лица, т. е. стал фактически ничьим. Структура городского жилья по формам собственности жилых домов приведена в таблице 2, для сравнения – структура в среднем по Западной Европе.
Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самовоспроизводится. Большинство построенных после 1992 года и вновь строящихся многоквартирных домов – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые помещения продаются сторонним юридическим лицам. Среди собственников квартир быстро происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется – и опять готов новый «винегрет»! Причина этого – высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность (до 200-300%) для строительного бизнеса и связанного с ним коррумпированного чиновничества.
Примерно 5% многоквартирных домов сумели создать юридическое лицо – ТСЖ и взять владение и управление домом в свои руки. Еще 5% – это ЖСК советских времен, которые с самого начала имели юридическое лицо и организованные формы коллективного управления.
За все время реформ в России не было построено ни одного частного доходного дома. И это при огромном спросе на арендное жилье! Сейчас в России роль коммерческого арендного жилья играют квартиры в собственности. Этот рынок узок, в основном нелегален, предложение невелико, поэтому цены очень высокие. Например, в Москве в 2005 году цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в непрестижном районе достигала 500 долл. в месяц, что сравнимо с Западной Европой (при том что средняя зарплата примерно в 10 раз меньше). Фактически коммерческая аренда квартиры в России доступна только для семей с высокими доходами. Отметим как курьез появление в Подмосковье доходных дачных поселков, в которых дома сдаются в аренду, и ни одного частного доходного дома в Москве!
Среди причин этого отметим:
• отсутствие законодательной базы;
• длительный срок окупаемости проекта (8-10 лет);
• проблемы с частной собственностью на городскую землю;
• высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность;
• противодействие строительной олигархии и связанных с ней коррумпированных чиновников.
Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также отсутствует. После того как в бывшем муниципальном доме приватизируется хоть одна квартира, он автоматически переходит в категорию конгломератов. Роль муниципального жилья играют квартиры, оставшиеся неприватизированными. Среди причин этого:
• отсутствие законодательной базы;
• нежелание городских властей строить и обслуживать такие дома;
• противодействие строительной олигархии, которой выгодно, чтобы все малоимущие покупали квартиры с дотацией из бюджета.
Таблица 2
Из этой таблицы видно, что структура городского жилья по формам собственности жилых домов в России резко, принципиально отличается от зарубежных развитых стран.
Управление многоквартирным домом
Под управлением понимается воздействие на объект (изменение его параметров, характеристик) для достижения некоторой цели (целей), поставленной субъектом управления. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель, которой они должны достичь: живые организмы имеют целью физическое выживание и производство потомства, коммерческие предприятия имеют целью получение прибыли, некоммерческие – выполнение возложенных на них функций и т. д. Если нет одной какой-то четко выделенной цели, то, как правило, целью становится выживание объекта и повышение эффективности его работы, т. е. снижение расходов и увеличение отдачи, полезного эффекта.
Любое управление состоит из трех этапов:
1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;
2) анализ этой информации и выработка управленческого решения;
3) воздействие на объект управления.
Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не достигает вообще; низкоэффективным, когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов. В биологическом мире наибольшего успеха достигли млекопитающие, у которых имеется наиболее совершенный орган управления – головной мозг.
