Ольга Шефель - Первая полная энциклопедия ЖКХ
Для проведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания и утверждается общим собранием. Решения, оформленные с нарушением требований закона, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол подписывается председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии. Протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения собрания.
Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников помещений, оно правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.
Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.
Домовый комитет
В целях поддержки инициативы жителей города Москвы для обеспечения улучшения условий содержания жилищного фонда, снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, а также защиты законных прав и интересов жителей Москвы 21 сентября 2004 года вышло постановление Правительства Москвы № 651-ПП «О домовых комитетах», утвержден распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы № 1108 23 декабря 2004 г. порядок взаимодействия территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций с домовыми комитетами.
Что же такое домовый комитет? В чем заключается его деятельность? Как его создать и зарегистрировать?
Домовый комитет – это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме, в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.
Домовый комитет создается по решению жителей дома и считается созданным с момента принятия жителями решений о создании домового комитета, утверждении его устава и формировании руководящих органов домового комитета (совета дома или правления домового комитета) путем голосования на общем собрании или проведения письменного опроса.
Учетную регистрацию домовых комитетов осуществляют управы районов с целью мониторинга и обеспечения контроля за предоставлением льгот членам руководящего органа домового комитета (совета дома или правления домового комитета). Для проведения учетной регистрации председатель домкома обращается в управу района с заявлением, к которому прикалывается протокол общего собрания жителей с листами регистрации или протокол письменного опроса с приложением опросных листов (бюллетеней для голосования) о создании домового комитета, а также устав. Высшим органом является общее собрание жителей дома. Руководящий орган (совет дома, правление домового комитета) подотчетен общему собранию, информирует жителей о своей деятельности, не реже одного раза в год проводит отчетное собрание перед жителями дома.
Деятельность домового комитета заключается в осуществлении общественного контроля за управлением, содержанием, ремонтом и эксплуатацией жилого дома. Осуществление общественного контроля качества и объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Участие в комиссиях по осмотру жилищного фонда, проверке технического состояния дома, инженерного оборудования, по приемке всех видов работ по содержанию, эксплуатации и ремонту дома с правом подписи в акте приема-сдачи работ. Домовый комитет вправе запрашивать и получать от управляющей организации информацию о расходах по эксплуатации и ремонту дома и придомовой территории. Уполномоченные представители руководящего органа домового комитета взаимодействуют с управами районов, ведут книгу жалоб и предложений жителей дома и др.
Также они:
– проводят опрос мнений жителей по выбору способа управления домом;
– определяют доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
– определяют повестку дня и решения по каждому вопросу; разрабатывают устав;
– направляют извещения и комплект всех материалов каждому собственнику;
– решают и другие вопросы, такие как избрание председателя собрания, секретаря, членов счетной комиссии.
Существенное отличие очного собрания от заочного содержится в самой процедуре проведения собрания.
Во-первых, до начала собрания в обязательном порядке должна быть проведена регистрация явившихся собственников помещений данного дома. Далее после избрания председателя, секретаря, членов счетной комиссии объявляется повестка дня, в отличие от повестки дня заочного собрания, которая не может быть изменена, иначе это повлечет перенос даты проведения собрания. Присутствующие на собрании собственники могут предложить изменить или предложить на обсуждение другие вопросы. Голосование проводится по каждому вопросу непосредственно после его обсуждения путем поднятия рук или посредством оформленных в письменной форме решений собственников (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). Подсчет голосов производится счетной комиссией, которая избирается общим собранием собственников помещений дома. Результаты в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.
Необходимо обратить внимание на то, что для того чтобы правильно сделать расчет процентов голосов собственников помещений (схему распределения долей), для проведения собрания, необходимо иметь:
• экспликацию на весь дом;
• данные из единого расчетного центра;
• данные Департамента имущества о наличии прав собственности города Москвы в части нежилых помещений, расположенных в доме;
• данные из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По вопросам создания в доме домового комитета необходимо обращаться в свою управляющую компанию или в управу района.
С
Состав общего имущества
В состав общего имущества жилого дома входят помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания жилых или нежилых помещений многоквартирного дома. Перечислим их примерный перечень:
– межквартирные лестничные холлы и лестничные клетки;
– лестницы;
– лифты и лифтовые шахты;
– коридоры, колясочные, мусорокамеры и мусоропроводы;
– чердаки и технические этажи, подвальные помещения;
– какие-либо встроенные помещения – встроенные гаражи, мастерские;
– встроенные котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование;
– крыша, парапеты, дымоходы и иные конструкции на кровле дома;
– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, включающие фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции;
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого (квартиры) и (или) нежилого помещения;
– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данного государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома;
– коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В состав общего имущества включаются также:
– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков, отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды;
– первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается также:
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих коммуникациях (сетях);
