Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих
Имеет смысл выяснить, какие дополнительные налоги вы должны будете заплатить, если будете сдавать недвижимость. Стоит также иметь в виду, что в некоторых ситуациях (например, если вы купили дом в кредит) вы, возможно, не имеете права сдавать его без разрешения банка.
Не забудьте получить депозит от съемщика, поскольку он понадобится вам, если жильцы съедут раньше положенного срока или что-то испортят в вашей квартире.
Что советуют делать эксперты, если жильцы не платят и их все-таки придется выселять?
♦ Если жилец задержался с оплатой хотя бы на две недели, пошлите ему заказное письмо с напоминанием. Оставьте себе копию и квитанцию об отправке.
♦ Попробуйте договориться с ним. Может быть, он сможет платить, если вы немного снизите квартплату.
♦ Найдите адвоката и начинайте судебный процесс по выселению. На это может уйти год или больше.
Итак, хотя сами цены на съемное жилье и либерализированы, европейскими законодателями четко отрегулированы такие вопросы, как заключение арендного договора, а также сроки и условия его расторжения, правила взимания и изменения квартплаты, ремонт сдаваемого жилья. К тому же интересы квартиросъемщика весьма активно отстаивают различные общественные организации. Все это необходимо учитывать при сдаче или найме жилья. В дополнение к этим общим правилам необходимо знать специфику региона, потому что города в одной и той же стране могут сильно отличаться друг от друга ценами и динамикой рынка, а следовательно, требовательностью и поведением арендодателей. Примером является Лондон и его окрестности, где цены на жилье сильно превышают даже московские. Если вы ищете там жилье, да еще не только для себя, но и для четвероногого друга, ситуация будет значительно сложнее, чем если бы вы собирались поселиться, например, в маленьком испанском городке.
Из переписки с моей подругой Машей, которая периодически живет в Англии и в Италии:
«Мы сейчас ищем новый дом, поскольку нам здесь подняли аренду, а нам не кажется, что место и дом того стоят. Шумит автострада, и дом оказался очень неморозоустойчивым, насквозь продувным. И вот в очередной раз мы столкнулись с тем, что эта нация любителей животных отказывается сдавать дома (я уж молчу про квартиры), да без мебели, если у арендатора есть собака.
Из 10 в лучшем случае соглашаются двое. В этом смысле Италия намного лучше. Нам ни разу не отказали в проживании с собакой, в походах с нею в ресторан. Во Франции это вообще в порядке вещей – таскаться везде с бобиком (причем любого размера и фасона). Нам удалось снять гостиницу, где за собаку даже не брали дополнительную плату, а нашей просьбе к консьержу подыскать dog-friendly ресторан консьерж был сильно удивлен и долго нам объяснял, что во Франции собак любят, поэтому там везде с ними можно. И действительно. Мы зарулили в какой-то моднючий ресторанчик (то ли с двумя, то ли с тремя мишленовскими звездочками), скромно спросили, в каком уголочке мы могли бы притулиться с собачкой, и обалдели, когда официант предложил нам самим выбрать, где нам удобнее (правда, свободных столиков было два или три, но все равно). Так что я теперь отношусь к французам с большой теплотой».
Через несколько дней: «Хотели переехать в новый дом. Нашли в Кенте в тихом месте. Вроде бы обо всем договорились, расторжение текущей аренды дали (без этого наши текущие арендодатели отказывались давать референсиз новым), денег за то, чтобы нас специальная конторка проверила, заплатили. Всю информацию про себя предоставили. В итоге нас, можно сказать, „выбраковали ” , так как у нас нет местного бухгалтера, который бы подтвердил нашу кредитоспособность. Почему им недостаточно банковских выписок – за пределами моего понимания. Теперь я в бешенстве. Деньги выкинуты на ветер. Где жить дальше, непонятно. Есть риск, что наш дом уже кому-то тоже предложен. Я уж молчу, что оставаться здесь мы не хотели, но теперь, похоже, будем платить большие деньги, чтобы нас здесь оставили».
Еще через неделю: «Все здесь очень странно. Представляешь, даже при том, что мы сделали предложение по цене и срокам новому арендодателю, которое он принял, почему-то он продолжает предлагать дом через другие компании и на сайтах. Риелтор, через которого мы на него вышли, снял со своего сайта дом (вернее поставил над ним значок „ under offer”) только после того, как мы ему позвонили и потребовали это сделать, а насчет остальных сказал, это дело собственника. Да, еще, похоже, наш нынешний арендодатель разозлился, что мы дали notice of termination, и тупо наврал про нас новым. Нам вчера позвонил риелтор и сказал, что нам арендодатель дал очень плохие рекомендации. Мы якобы задерживаем выплату арендной платы. Мы тут ко всему уже привыкли, но это как бы уже слишком».
Через десять дней: «Прочитала сегодня договор аренды по дому, который хотим снять. Пришла в ужас. Могут расторгнуть договор в случае ЛЮБОГО моего нарушения, т. е. гвоздь в стенку забила или покурила в садике – до свидания. На собаку (специфицируют какую именно, количество штук – 1) дают отдельное согласие, которое, впрочем, могут upon reasonable notice – ОТОЗВАТЬ, типа передумали, а если вдруг арендодатель или кто из соседей решит, что собака in any way creates ANY difficulty or nuisance, собака должна быть немедленно удалена из дома или же договор будет расторгнут. Насчет курить была забавная приписка, что речь идет не только о табаке, но – for the avoidance of doubt – ио любых других субстанциях. Еще очень забавно и подробно они прописывают, как именно мы и наши гости можем и должны пользоваться домом и садом: в длительный отпуск (свыше 21 дня) можно уехать только с письменного разрешения арендодателя; и даже сколько человек – occupiers – can reside at the property at a time. Не более четырех. При том, что в доме 5 спален, а арендную плату никто не снижал в связи с тем, что нас только двое».
Через две недели после переезда в новый дом: «Наша история с расторгнутой арендой не закончилась. Эти жулики (хозяева первого дома – примечание автора ) пытаются теперь удержать наш депозит. Придумывают уже просто невообразимые предлоги. Требуют 800 фунтов за то, чтобы привести в порядок бассейн и сад, которыми год никто не занимался, при том, между прочим, что по договору это была обязанность арендодателя, и еще 500 фунтов за то, чтобы в целом привести дом в порядок, хотя по договору опять-таки допускался естественный износ. Сам арендодатель не занимался текущим ремонтом, когда это требовалось, и по идее это нам должны были доплачивать за то, что мы жили в ухудшившихся условиях. Ну и, наконец, еще 300 фунтов за то, что мы вернули дом якобы без профессиональной уборки. Это при том, что мы обратились в профессиональную клининговую компанию, рекомендованную самим арендодателем, и эта же компания занималась этим домом два года назад, когда его арендовали мы. Я еще могла бы предположить, что они схалтурили, но мы потом ездили в дом и видели, что он профессионально убран. Ну и по мелочи они требуют денег за устранение каких-то царапин, дырок и т. д. в стенах и дверях, которые там были изначально, но, к сожалению, когда мы въезжали, дом не был отфотографирован, как это, оказывается, принято. Теперь они весь ремонт дома пытаются сделать за наш счет. Короче, жулики страшные, а нам урок – надо быть подготовленными и бдительными. Хорошо, что в новом доме нам вручили почти стостраничный кондуит с фото и описанием состояния дома, включая каждую трещинку или туго открывающуюся дверь ».Если вы соберетесь продавать вашу недвижимость, то можно действовать по следующему алгоритму
♦ Решить, каких специалистов стоит привлечь к этому процессу. Хотя я считаю, что для покупки риелтор нужен не всегда, для продажи он необходим, потому что на сегодняшний день у частного лица намного меньше возможностей информировать об объекте свою целевую группу. Я бы не стала экономить на риелторе, особенно если поджимают сроки. В странах Средиземноморья неплохо воспользоваться и услугами юриста. Риелтор и/или юрист помогут вам подготовить необходимые документы.
♦ Не надо делать предпродажную подготовку, не посоветовавшись с риелтором. Возможно, вы зря потратите деньги.
♦ Решить, будете ли вы использовать существующую ипотеку для покупки
♦ нового жилья. Определить цену.
♦ Подготовить документы, подтверждающие ваше право на собственность, и все разрешения.
♦ Выяснить, должны ли вы будете платить налоги с прибыли от продажи. Подготовить информацию о ежемесячных и ежегодных расходах покупателя.
♦ После оформления сделки оставьте в правлении ТСЖ свои новые координаты. Возможно, вам предстоит оплатить счета за расходы, произведенные в то время, когда вы были официальным владельцем. Если вас будет сложно разыскать и счет останется неоплаченным, к делу будут подключены судебные приставы, что значительно повысит ваши расходы. Вас все равно найдут, но платить придется больше. Кроме того, неоплаченные счета могут осложнить получение шенгенской визы.
