Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих
Последнее правило распространяется и на другие страны, в том числе на Испанию. В Германии квартиры продаются без кухни; ее надо заказывать и оплачивать самостоятельно, но обычно фирма-застройщик предложит вам продавцов и установщиков кухонь, с которыми она сотрудничает и которым передает все чертежи и технические спецификации. В Голландии система покупки off-plan примерно такая же, но в стоимость квартиры входит и кухня.
Так как вы получаете банковскую гарантию на всю сумму, то вы практически не можете потерять деньги. Кроме того, нотариус не зарегистрирует сделку без проверки всех необходимых разрешений у застройщика. К сожалению, даже при этих механизмах контроля покупатели иногда сталкиваются с проблемами. Когда мы с мужем покупали квартиру в Гааге (Нидерланды), то оказалось, что застройщик объявил себя банкротом, и будущим хозяевам пришлось собирать деньги, чтобы завершить строительство. К счастью, это произошло, когда дом был почти закончен, так что необходимая сумма оказалась неразорительной. Мы покупали уже вторичное жилье, через пять лет после окончания строительства, так что к нам эти проблемы отношения не имели, но нужно отдавать себе отчет в том, что такое может произойти везде.
Что можно сделать, чтобы минимизировать риски?
♦ Подумать о привлечении к проверкам договора и всех документов юриста. Не пользуйтесь услугами юриста, которого предлагает застройщик.
♦ Проверить репутацию застройщика и изучить реализованные им проекты.
♦ Изучить разрешения на строительство.
♦ Настоять на том, чтобы в контракте была четко прописана дата полного окончания работ и подготовки всех документов для оформления собственности. Никогда не соглашайтесь на пункт типа «сдача объекта будет осуществлена в течение 90 дней после получения такого-то разрешения».
♦ Удостовериться, что в контракте прописаны штрафные санкции в случае задержки по предыдущему пункту.
♦ Получить и проверить все планы и технические спецификации, в том числе инфраструктуры. Эти планы должны быть частью контракта.
♦ В некоторых странах, например в Италии, нужно убедиться, что легальной будет ваша собственность целиком в соответствии с планом, то есть certificato di abitabilita должен распространяться на все помещения. Застройщики иногда добавляют, например, спальню в мансарде, которой нет на официальных чертежах. Местные власти могут заставить вас привести собственность в соответствие с разрешениями. Кроме того, у вас могут возникнуть проблемы при продаже.
♦ Начинать выплачивать деньги только после получения банковской гарантии. Все застройщики в Европе обязаны предоставить банковскую гарантию.
♦ Выяснить, когда будет закончен не только непосредственно ваш дом/ квартира, но и строения вокруг и вся инфраструктура (озеленение, бассейны, корты, детские площадки и т. д.).
Попросить застройщика предъявить страховку, покрывающую возможные строительные дефекты. Наличие этой страховки – общеевропейское правило.
Выясняем, стоит ли затевать строительство собственного дома
Хозяин строящегося дома платит прорабу каждую неделю. Прораб говорит хозяину:
– Здесь на двести фунтов меньше, чем вы мне должны.
– Я знаю, но на прошлой неделе я вам заплатил на двести фунтов больше, и вы не жаловались.
– Ну, я же с пониманием отношусь к вашим ошибкам, но они не должны становиться системой.
Английский анекдот
Возможно, ответив на приведенные ниже вопросы, вам будет проще принять решение.
♦ Какие специалисты вам понадобятся? При решении этого вопроса можно руководствоваться простым правилом: чем южнее будет ваша стройка, тем важнее для вас будет юрист. В Испании точно начните с выбора юриста, так как вам понадобится масса разрешений. В любом случае вы не обойдетесь без местного архитектора.
♦ Готовы ли вы потратить много времени на контроль над строительством? Европа, так же как и Россия, находится на планете Земля, поэтому если вы думаете, что, найдя строительную фирму и ткнув пальцем в проект, вы можете уехать на полгода, потом вернуться, чтобы выбрать мебель и занавески в готовый дом, вас ждет большое разочарование. Скорее всего, без вас что-то пойдет не так.
♦ Можете ли вы приобрести землю в интересующем вас месте и если да, то на каких условиях?
♦ Можно ли будет построить дом на понравившейся вам земле? Изучите генеральный план развития местности. В Испании, например, покупка земли не означает, что на ней можно будет строить дом. Она может оказаться на территории заповедника или по ней по плану будет проходить дорога.
♦ Будут ли проблемы с подводкой воды, газа, электричества, телефона, интернета и т. д.?
♦ Сколько нужно купить земли, чтобы построить там подходящий дом?
♦ Какие разрешения следует получить и сколько на это уйдет времени? В Испании бывает, что разрешения на строительство нужно ждать десять лет, причем результат зависит от того, какая партия пришла к власти на местном уровне.
♦ Есть ли требования к внешнему виду дома на определенном участке? В Германии, например, нашей знакомой ни на каких условиях не разрешали положить на крышу синюю черепицу, а в других поселках черепица должна быть именно синей и никакой другой.
♦ Готовы ли вы к непредвиденным расходам? Любую смету можно считать только приблизительной. «Ни один архитектор или подрядчик не сообщит вам точную цену, пока не будет готов фундамент. После этого не должно возникнуть непредвиденных проблем, и дом будет стоить столько, сколько они вам сказали»4, – считает английский риелтор в Италии. Хотелось бы ему верить, но даже этот осторожный оптимизм я не могу разделить.
Как сдать или снять жилье?
«8 ноября 2010 года Гаагский суд вынес решение, запрещающее насильственным путем освобождать помещения, занятые сквоттерами в Амстердаме, Гааге и Леувардене. Выселения должны были производиться муниципалитетами и полицией в соответствии с новым законом: с 1 октября в Нидерландах самовольный захват пустующих зданий стал уголовно наказуемым. Однако суд постановил, что новый голландский антисквоттерский закон противоречит Европейской конвенции о защите прав человека, так как не предусматривает возможности для лиц, занявших чужое помещение, обращаться в суд до насильственного освобождения недвижимости. Так как Европейская конвенция о защите прав человека обеспечивает защиту права на жилье, каждый, кого собираются выселять, должен иметь возможность обратиться в суд до выселения. Пока закон не будет приведен в соответствие с этим постулатом, выселения не состоятся» 5 .
«Было уже десять часов вечера, когда я добралась до своей маленькой уютной гостиницы в историческом центре Брюсселя, в двух шагах от главной площади. Прямо у отеля я наткнулась на мрачную толпу арабов – не менее двухсот человек, окруженную телекамерами и журналистами с микрофонами в руках. Все как один пялились на башенный кран, возвышающийся напротив старинного обветшалого здания.
На самом верху крана болтали ножками две крошечные человеческие фигурки. „Ребята, что происходит?” – спросила я съемочную группу местного телеканала. „Арабы-нелегалы живут в заброшенном здании уже несколько лет, – охотно пояснил скучающий оператор. – Теперь владельцы здания хотят его отреставрировать и пытаются выгнать поселенцев. Полиция ведет с ними переговоры, а мы все ждем – прыгнут они с крана из чувства протеста или не прыгнут ” – „ А нельзя применить силу? – наивно осведомилась я. – Прислать местный спецназ?”– „А что скажут их адвокаты?” – „Адвокаты?! – Я широко раскрыла глаза. – Ты ведь сказал, они нелегалы?” Теперь оператор уставился на меня как на буйнопомешанную. „Все „ люди без бумаг ” (так в Бельгии зовут нелегалов) имеют адвокатов. Это нормально ” » 6.
Для того чтобы понять, с какими сложностями вы можете столкнуться, сдавая или снимая жилье, надо представить себе общую картину. Весь рынок съемного жилья в Европе состоит из частного и социального. Социальное жилье составляет от 4 % всего жилищного фонда в Венгрии до 35 % в Нидерландах, и оно везде в той или иной форме субсидируется государством. Хотя в каждой европейской стране существует своя система финансирования и распределения квартир, проблемы, связанные с социальным жильем, везде одни и те же.
Первая сложность – сегрегация населения: в районах, где преобладает социальное жилье, живут в основном малообеспеченные семьи, большую часть которых составляют иммигранты со статусом беженцев. Там появляются так называемые «черные школы», где практически нет белых детей и многие ученики недостаточно хорошо знают местный язык. После обучения в подобной школе шансы детей на получение высшего образования и подъем по социальной лестнице невелики, и они формируют новые группы безработных и нуждающихся в помощи. Именно поэтому в некоторых странах (например, в Голландии и некоторых городах Германии) девелоперы обязаны выделять квартиры под социальное жилье, даже реализуя самые дорогие проекты. Немцы и голландцы надеются таким образом сломать изоляцию менее удачливых членов общества и дать им и их детям новые возможности.
