Эксперт Эксперт - Эксперт № 47 (2013)
Панель forever!
В 2013 году новый импульс получил сегмент панельного домостроения. Это весьма неожиданно, потому что в предыдущие 25 лет инвестиций в домостроительные комбинаты практически не было: заводы просто вырабатывали еще советский ресурс. В результате сложилась удивительная ситуация: большинство столичных панельных серий, по сути, представляют собой разработки еще советских инженеров. Последняя «революция» в столичном панельном домостроении — это серия П44Т от ДСК-1, фасады которой отделаны плиточкой под кирпич. На панельное домостроение в столичном регионе приходится сегодня примерно половина рынка. Вряд ли на каком-то другом потребительском рынке продукт еще советской эпохи продолжает выпускаться и пользоваться спросом более 30 лет при небольших, почти косметических, изменениях.
В 2013 году ситуация стала меняться, и производители все-таки решились на модернизацию домостроительных комбинатов, где фонды часто изношены на 80%. Компания ПИК в течение ближайших лет намерена вкладывать по 1,5 млрд рублей в ДСК-2 и ДСК-3. ГВСУ «Центр» запускает в конце года новые технологические линии в Можайске. СУ-155 намерено потратить 4 млрд рублей на модернизацию своих производств. Заметим, что сегодня большинство домостроительных комбинатов полностью загружены, работая в три смены.
Так должны выглядеть панельные дома, произведенные новым домостроительным комбинатом компании «Мортон» (проект германского бюро Zerna)
Наиболее масштабный проект реализует сегодня компания «Мортон». Она строит с нуля крупный завод в Наро-Фоминском районе Московской области, способный выпускать дома площадью более полумиллиона квадратных метров в год. Планируется, что завод построят в кратчайший срок (чуть более полугода), и запущен он будет весной 2014 года. Полная его стоимость составит 9 млрд рублей, в финансировании примут участие Сбербанк и корпорация «Роснано». Для последней участие в проекте — это возможность сбыта высокотехнологичной продукции собственных недавно построенных в России заводов. В производстве панелей будут использоваться энергоэффективные светильники и стекло, стеклопластиковая арматура (в четыре раза легче металла), пластификаторы бетона, оконные профили из стеклопластика.
Завод «Мортона» будет отличаться от аналогичных производств несколькими параметрами. Во-первых, он будет максимально автоматизирован, так что человеческий фактор сведут к минимуму. Во-вторых, отказ от кассетного производства в пользу изменяемой опалубки означает возможность производства панелей различной формы и размеров. То есть завод не будет привязан к одной серии домов. Из его деталей можно будет строить и многоэтажное жилье, и малоэтажку, и школы. В-третьих, появляется возможность создания разнообразных фасадов, в том числе крашеного декоративного бетона. Важно, что мощности нового завода в ближайшие годы будут загружены его владельцем: «Мортон» сегодня один из крупнейших игроков столичного рынка с портфелем проектов на 6,5 млн кв. м.
Можно ли сказать, что модернизация заводов — это кардинальный шаг в развитии индустрии? Вряд ли. Модернизированные ДСК по-прежнему ориентированы на выпуск партий однотипных домов. В лучшем случае дома будут по-разному раскрашены. Исключение составляет завод «Мортона», который способен перенастраиваться на выпуск любых домов. Если ориентироваться на европейский опыт, то следующим шагом в развитии индустриальных систем строительства должен стать переход от крупнопанельного производства к мелкосборному. Только такой подход позволяет получить жилье с разнообразием типологий, фасадов и планировки.
«В 1970-е в европейском домостроении произошла смена технологического уклада — от крупнопанельного к мелкосборному. Индустриальный характер строительства остался. Дома по-прежнему собирали из деталей, изготовленных на заводе, но при этом резко увеличилась номенклатура выпускаемых изделий. Грубо говоря, крупнопанельный дом собирался из двадцати деталей, а мелкосборный — из ста, — говорит издатель архитектурного журнала “Проект Россия” Барт Голдхорн . — В отличие от крупнопанельного домостроения новые строительные технологии — это открытые системы. Они сопрягаются друг с другом, легко модифицируются и развиваются. Они дают разнообразие архитектуры: планировки и фасады могут быть любыми. Советский Союз, а теперь и Россия смену этого технологического уклада пропустили».
Индустриальное домостроение само по себе крайне выгодно: строительство из изготовленных на заводе деталей весьма экономично, особенно в российских условиях плохого климата и низкого качества работ. Однако переход к технологиям последнего поколения в России не происходит из-за высокой стоимости денег, устаревшей нормативной базы, рассчитанной на «панель», и отсутствия ясной градостроительной и промышленной политики властей. Так, этой осенью власти города подвели результаты конкурса на новый вариант муниципального жилья — и победителем предсказуемо оказались крупнопанельные дома. Так что в ближайшие годы дуополии «панели» и неиндустриального «монолита» на рынке столицы ничто не угрожает.
Дмитрий Гусев
Дмитрий Гусев , управляющий партнер ГК "Глубина":
- Рынок новостроек Подмосковья заметно изменился за последний год. Во-первых, центр принятия решений по масштабным строительным проектам вновь вернулся в областное правительство. Был сформирован градостроительный совет при губернаторе Московской области. В Подмосковье наконец появился орган власти, контролирующий комфортность нового строительства. Во-вторых, подмосковные власти приняли давно назревшее решение об ограничении высотности новостроек. Очевидно, что существующая инфраструктура давно уже не выдерживает сильно выросшую нагрузку. В-третьих, резко усилился контроль за фактической обеспеченностью строек социальной инфраструктурой - школами, детскими садами, поликлиниками. Сегодня одной школы и одного садика "для галочки" на огромный жилой комплекс из 20 корпусов явно недостаточно. Контролирующие органы научились считать, и застройщикам приходится с этим мириться.
Виталий Разуваев
Виталий Разуваев , коммерческий директор девелоперской компании "Сити - XXI век":
- На протяжении января - октября 2013 года рынок жилья столичного региона находился в состоянии стабильной неопределенности и отличался разнонаправленной ценовой динамикой. Удорожание новостроек по сравнению с концом 2012 года составило 2,4 процента в Московской области, около 6 процентов - в Новой Москве и 3,3 процента - в границах Старой Москвы. По итогам октября 2013 года средняя цена квадратного метра новостроек в границах Старой Москвы (без учета элитного жилья) составила 154 тысячи рублей, в Новой Москве - 93 тысячи рублей.
В условиях разнонаправленного влияния ряда факторов в 2013 году рынок новостроек московского региона характеризовался отсутствием четких ценовых трендов и бессистемной вариацией показателей ценовой динамики в различных сегментах и категориях жилья. Цены на квартиры в новостройках демонстрировали колебательную динамику в пределах 1-1,5 процента ежемесячно. В течение сентября - октября подавляющее большинство сегментов и категорий квартир демонстрируют ежемесячный прирост в пределах 1-1,5 процента. n
Измельчение элиты
Алексей Щукин
Рынок элитных новостроек Москвы активно восстанавливается после кризиса. А вот спрос на элитные коттеджные поселки крайне низок
В проекте «Довиль» скрупулезно воспроизведена архитектура одноименного морского курорта в Нормандии
Столичный рынок элитных новостроек выходит на докризисный уровень. По данным IntermarkSavills, средняя стоимость квартир премиум-класса составляет сейчас 19 400 долларов за квадратный метр, это всего на 10% дешевле, чем до кризиса. В городе стабильно проводится 35–50 сделок с элитными квартирами в месяц. После нескольких лет затишья на рынок за год вышло сразу два десятка новых проектов.
Восстановление не коснулось рынка загородных элитных поселков. Средние цены на дорогие коттеджи по-прежнему ниже докризисных как минимум на 30%, а количество сделок крайне невелико.
Впрочем, даже восстановление рынка элитных новостроек в городе не должно создавать иллюзию повторения докризисной ситуации: после кризиса рынок переформатировался и стал кардинально другим.
Элитные покупатели стали скупы
