Эксперт Эксперт - Эксперт № 12 (2013)
Marriott Novy Arbat (Новый Арбат, 32) — новый комплекс, совмещающий отель и апартаменты с гостиничным обслуживанием
В официальных документах поворот к активизации стройки, как и многие другие судьбоносные решения в Москве, не выражен. Однако несколько сигналов прозвучало. Первое: резко изменилась риторика первых столичных лиц. Теперь уже и Сергей Собянин, и Марат Хуснуллин все чаще говорят не об ограничениях строительства, а о выданных разрешениях, выпущенных проектах планировок и так далее. На MIPIM Собянин прямо заявил: «Москва будет наращивать объемы строительства жилья и коммерческой недвижимости».
Второе: через городскую градострои-тельно-земельную комиссию (ГЗК) хлынул поток согласований проектов планировок для крупных — сотни тысяч квадратных метров — проектов. Буквально в последние пару месяцев только в районе Большого Сити было согласовано два проекта — на 380 и 900 тыс. квадратов. Активизировались и проекты-миллионники: речь идет о застройке территории ЗИЛа, Очаковской промзоны, территории около Ходынского поля. Всего же инвестиционные контракты были подтверждены на 30 млн метров.
Третье: поменялись вводные планировщикам. «Мы долгое время сокращали технико-экономические показатели проектов. Но полгода назад ситуация изменилась: от руководителей города есть негласное распоряжение — делать метраж побольше. Чтобы инвесторам было интересно», — говорит один из сотрудников городского Института Генплана.
Как этот тихий переворот отразится на рынке? Прежде всего, нетрудно догадаться, что с нарастанием объема строительства в Москве будет снижаться интерес к подмосковным новостройкам. По сути, столичный и подмосковный рынки — сообщающиеся сосуды, и покупатели начнут возвращаться в столицу. К этому будет подталкивать и ухудшающаяся транспортная ситуация.
Другой результат смены градостроительной политики обернется ростом конфликтов девелоперов с местными жителями. Последние общественные слушания показывают: москвичи после лужковской эпохи настроены против любой стройки в городе. При этом администрация Собянина, не желая терять авторитет, практически не поддерживает застройщиков своим ресурсом.
В зоне сумрака
Самый интересный и неоднозначный сегмент городского жилья сегодня — апартаменты. За несколько лет до кризиса городские власти, чтобы спасти проект «Сити», разрешили часть площадей в офисных и гостиничных башнях отдать под квазижилье, назвав это апартаментами. Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями, в которых разрешено временное проживание.
Три года назад проект «Даниловская мануфактура» с перестройкой части административных площадей завода под апартаменты запустил девелопер KR Properties. Новый формат не испугал покупателей юридическим статусом и невозможностью прописки, и застройщик потом запустил еще несколько небольших нишевых проектов.
В 2012 году ситуация вышла на другой уровень: появилось сразу 16 апартаментных проектов. К ноябрю в Москве продавалось уже более 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. метров. В этом году тенденция упрочилась: только девелопер MR Group презентовал два крупных проекта. В одном из них — «Фили Град» — на апартаменты приходится 190 тыс. кв. метров. По данным агентства Blackwood, в ближайшие пару лет этот сегмент может составить четверть всех новостроек.
Рынок апартаментов за короткое время так активно развился, что компания Blackwood даже разработала классификацию. В Москве сейчас есть апартаменты эконом- и комфорткласса, а также элитный сегмент (район Остоженки и т. д.). Отдельная история — апартаменты в составе пяти многофункциональных небоскребов в Москве-Сити.
Обычно апартаменты дешевле аналогичных квартир: например, в экономклассе разбежка может составлять до 25% (правда, в элитном сегменте ценовой разницы почти нет). Одна из причин расхождения в ценах — невозможность прописаться в апартаментах.
Лофт-проект Clerkenwell House на Комсомольском проспекте с двухэтажными апартаментами
Почему сектор вырос так быстро? Он крайне выгоден застройщикам. Разрешения на строительство жилья городская администрация выдает крайне неохотно, офисный рынок весьма вял. Отсюда идея строить и продавать апартаменты как квазижилье на участках, предназначенных для офисов или гостиниц. Дополнительная выгода есть и для девелоперов: можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений, не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады.
Здесь в законодательстве явная дырка: такой вид недвижимости очень неопределенно описан, что открывает перед девелоперами широчайшие возможности. Советская система планирования города может считаться чрезмерно зарегулированной, ее принципы постоянно нарушаются, однако массовое строительство апартаментов погрузит систему в хаос. В Москве будет стремительно возводиться много жилья, несмотря на градостроительные ограничения, а, к примеру, школ или детских садов не будет построено вовсе.
Проблема возникла больше года назад. Как и когда город отреагирует на ситуацию с апартаментами? Запрещать их строительство или создавать под них нормативную базу? На эти вопросы «Эксперта» ни один из чиновников столичного правительства и депутатов Мосгордумы не смог дать внятного ответа. Квинтэссенция комментариев сводится примерно к следующему: вопрос сейчас рассматривается, но никаких конкретных решений пока не принято.
Без экспертизы
Кардинально изменился за последние четыре года рынок загородной недвижимости. Это был крайне консервативный сегмент. Полтора десятка лет Подмосковье застраивалось дорогими коттеджами, экономичное жилье было вынесено в район сотого километра от МКАД. Сейчас загородный рынок стал очень креативным и изменчивым. Девелоперы активно экспериментируют и пытаются найти тот формат недвижимости, который привлечет покупателей, позволив поднять продажи. Практически каждый год возникает новая мода: участки без подряда, квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы, так называемые квадра- и квинта-хаусы.
А в последние пару лет в Подмосковье фактически появился новый сегмент жилья — малоэтажные комплексы с квартирами. Бурный рост этого формата стал следствием двух явлений: спрос на коттеджи резко снизился, и вместе с тем появилось множество покупателей с небольшими бюджетами. Девелоперы пошли навстречу спросу, переориентировавшись на строительство трехэтажных домов с небольшими квартирами.
Единичные проекты появлялись в Подмосковье с середины 2000-х годов, однако именно сейчас этот формат сформировался по-настоящему. К концу прошлого года в регионе насчитывалось около 80 комплексов малоэтажного строительства (более 700 корпусов).
Типичный пример малоэтажного проекта — «Марьино-5», входящий в проект «Марьино-град». Поселок в 12 км от Москвы по Киевскому шоссе предусматривает строительство 22 корпусов высотой 3–4 этажа. Квартиры небольшие — от 27,8 кв. метров. Минимальная стоимость составляет 1,95 млн рублей. «В сегменте малоэтажек секрет успеха прост — надо сделать невысокие цены. Если однушка стоит около 2 миллионов рублей, то такой продукт гарантированно будет пользоваться хорошим спросом», — поделился секретом успеха один из девелоперов.
У малоэтажки как бизнеса есть несколько особенностей. Во-первых, согласование проектов малоэтажной застройки ведется по упрощенной схеме. При строительстве домов высотой до трех этажей экспертиза проектов вообще не требуется. Это позволяет застройщикам существенно уменьшить сроки реализации проекта. Продолжительность строительных работ по сравнению с многоэтажкой тоже сокращается: можно уложиться и в полгода. Во-вторых, требуется несоизмеримо меньший объем инвестиций, чем для многоэтажного строительства. Дешевле обходится и согласование проекта, и получение лимитов на подключение к инженерным сетям, и сама стройка. Денег на проекты нужно меньше, а оборачиваются они быстрее — в условиях мирового кризиса скорость и объемы инвестиций приобретают особое значение.
В-третьих, есть возможность сэкономить на лифтах и фундаментах (в домах высотой до пяти этажей лифты необязательны). Впрочем, в последнее время застройщики все чаще стали строить малоэтажку с лифтами — клиент готов переплатить за комфорт.
Интересно, что за счет трехэтажных домов можно получить не такую уж и маленькую плотность застройки: всего в два раза ниже, чем при многоэтажном строительстве.
Сегодня квартиры в малоэтажных домах пользуются хорошим спросом, количество таких проектов постоянно увеличивается. Долгосрочный успех будет зависеть от нескольких факторов. Первое: как быстро покупатель привыкнет к новому формату — пока это все-таки экзотика. Второе: насколько комфортный образ жизни будет создан в малоэтажных поселках и как будет решаться вопрос с социальной инфраструктурой. На картинках все выглядит весьма привлекательно, но только когда первые поселки будут достроены и обжиты, можно будет делать первые выводы. Третье: многое будет решать конкуренция с многоэтажками. Пока рынок на подъеме, и соперничество не очень острое. Но в отдельных точках Подмосковья малоэтажки и многоэтажки уже оказались в непосредственной близости.
