Эксперт Эксперт - Эксперт № 38 (2013)
Многие проекты выгодно отличаются от многоэтажных духом эксперимента и уважения к будущим жильцам, что проявляется в мелочах. В поселке «Андерсен» застройщик первым делом построил прогулочную зону вдоль речки и уже сейчас разрабатывает проект частного парка на территории. Во многих проектах уже на ранней стадии проведено благоустройство, строятся детские площадки, создаются зоны отдыха. «Девелоперы малоэтажки — это новые для рынка люди. Они не испорчены советским стройкомплексом или российским девелопментом докризисной эпохи, — говорит управляющий партнер ГК “КрайсДевелопмент” Яков Литвинов . — Эти люди инновационно настроены и в строительных технологиях, и в архитектуре. В многоэтажке очень сильно влияние типовых решений, накопленных за годы. Типовой малоэтажки ни в Советском Союзе, ни в России фактически не было, и это хорошо. Хочешь строить — надо думать и экспериментировать».
Более творческий характер проектов объясняется и тем, что входной билет на рынок малоэтажки намного дешевле и получить его проще, чем в случае с многоэтажкой. Малоэтажка менее зарегулирована. А многоэтажное строительство во многом завязано на административный ресурс. И, как правило, девелопер, начинающий большой многоэтажный проект, не склонен к риску и инновациям. Он уверен, что по старинке конвертирует административный ресурс в деньги. Девелоперы малоэтажки изначально не имеют выгодных стартовых позиций, конкурентные преимущества им приходится создавать самостоятельно.
Сама среда жизни, создаваемая в районах с малоэтажной застройкой, намного более гуманна. Это среда, как говорят архитекторы, соразмерная человеку, там ты не чувствуешь себя песчинкой. Между дворами не огромные пустыри, как в районах многоэтажек, а уютные дворы. Соразмерная человеку среда создает и новый образ жизни. Жильцы многоэтажек обычно не знакомы с соседями, чрезмерная скученность людей толкает их в изоляцию, к одиночеству. А вот в малоэтажных домах начинают формироваться совсем другие отношения между людьми, другое местное сообщество. «Наши дома только недавно стали заселяться, но уже сейчас видны некоторые особенности. Во-первых, люди активно обживают дворы. В них не только гуляют мамы с детьми, но и сами жители разбивают клумбы и полисадники. Во-вторых, жители домов, формирующих двор, активно знакомятся друг с другом. Это создает и дополнительный уровень безопасности: чужой человек сразу привлекает внимание», — говорит генеральный директор управляющей компании «СтройМенеджмент» Руслан Высоцкий (ЖК Rutown).
Можно выделить две группы покупателей, которые уже оценили преимущества жизни в малоэтажных домах. Первая — пенсионеры, которые продают квартиры в Москве и переезжают за город. Малоэтажная застройка им очень подходит. С учетом того, что строящиеся квартиры за городом обычно раза в полтора-два дешевле московских, это выгодно и с финансовой точки зрения.
Вторая группа покупателей — семьи с маленькими детьми. В поисках хороших экологических условий для ребенка они уезжают из Москвы. В каждом крупном малоэтажном проекте предусмотрен детский сад. Это и требование властей, и понимание застройщика, что иначе много квартир не продашь. А вот школы девелоперы берутся строить крайне неохотно: хотя бы потому, что они обходятся раз в пять-шесть дороже, чем детский сад. У семей с подросшими детьми будет два варианта: либо ездить в ближайшую школу, либо переезжать.
Цены на квартиры в малоэтажке сильно варьируются — от 40 тыс. рублей за квадратный метр в 60 км от Москвы до 108 тыс. рублей на границе с Бутовом. При равноценном местоположении квартира в малоэтажной застройке сегодня почти всегда дешевле, чем в многоэтажной. Это своего рода премия покупателям за покупку продукта, которого в законченном виде никто не видел. Из-за этого в некоторых проектах рост цен за последний год составил чуть ли не 25–30%. Скорее всего, по мере того как малоэтажка будет занимать свое место на рынке, демпинга девелоперов на ранних стадиях строительства уже не будет. Или он станет прерогативой новых игроков, которым пока нечего показать.
Девелопмент эпохи дорогих денег
Мантры федерального правительства о переходе российского рынка с многоэтажного строительства на малоэтажное мы слышим более десяти лет. Но почему в московском регионе малоэтажка стала набирать обороты лишь в последние два года? Есть несколько факторов, которые и предопределили бум. Причина первая: кардинальное изменение спроса на недвижимость. До кризиса Замкадье осваивалось двумя форматами жилья: коттеджи для состоятельных людей и многоквартирные дома экономкласса. Сейчас коттеджи продаются плохо, а спрос на недорогое жилье стабилен. Коттеджи и таунхаусы невозможно сделать недорогими из-за их большой площади. Единственный вариант уменьшить площадь объекта, а значит, и общую его стоимость — строительство квартир. Несколько лет назад девелоперы начали экспериментировать с отдельными трехэтажными домами с квартирами, пустив под них часть земли коттеджных поселков. Квартиры в мультиформатных поселках разлетались на ура, и тогда стартовали крупные проекты, состоящие только из трехэтажных домов. Сейчас подходит время мегапроектов: например, на Новой Риге в ближайшее время может стартовать проект общей площадью 500 тыс. кв. метров.
Насколько низкой можно сделать цену квартиры? В проекте под Чеховом стоимость небольшой квартиры при цене 40 тыс. рублей за метр составляет всего 1,1 млн рублей (на очереди проекты со студиями площадью 20 кв. м). Впрочем, не обязательно устанавливать столь низкую цену. В Новой Москве, в 15 км от МКАД, квартиры успешно продаются и по 2,5–3 млн рублей.
Причина вторая: изменилось представление о ценности земли. Долгие годы землевладельцы всех гипнотизировали: «Земля — в дефиците!» Основная стратегия освоения территорий предполагала строительство дорогих коттеджей, что обеспечивало максимальную прибыль. Однако после кризиса ситуация стала противоположной: сегодня очевидно, что земли в московском регионе очень много, никакого дефицита нет. Перед землевладельцами теперь стоит вопрос, что с ней делать. Часть землевладельцев пошла по пути банального «обналичивания земли» посредством нарезки участков и их распродажи в розницу. Однако некоторые землевладельцы переквалифицировались в девелоперов и начали развивать территории, повышая капитализацию своих угодий. На этом пути они вынуждены идти навстречу спросу и строить то, что нужно рынку. Пусть и с невысокой доходностью. «До кризиса доходность строительства коттеджей превышала 40 процентов. Сейчас при строительстве малоэтажных домов с квартирами девелопер готов работать с десятипроцентной рентабельностью», — говорит управляющий партнер компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов .
Причина третья: в условиях дорогих кредитов на первый план для девелоперов выходят сроки реализации проекта. И тут есть два нюанса. Трехэтажные жилые дома по российскому законодательству можно строить по упрощенной схеме согласования проекта — без экспертизы. Срок реализации такого проекта значительно сокращается. Другой нюанс в том, что у трехэтажных домов очень короткий срок строительства. Коробку дома можно возвести за полтора-два месяца. «У нас срок от начала строительства здания до выдачи ключей составляет шесть-девять месяцев. Это совершенно другая экономика проекта, — рассказывает Руслан Высоцкий. — Наши финансовые модели показывают, что строить трехэтажные дома при столь дорогих кредитах даже выгоднее, чем многоэтажку, — выше оборачиваемость капитала».
Трехэтажные дома в «Бунинских аллеях» образуют квартал с двором, в который не могут въехать автомобили
Причина четвертая: минимизация рисков в условиях экономической нестабильности. Кризис 2008 года породил в стране большое количество недостроя, усугубил проблему обманутых дольщиков. Вариант трехэтажных домов резко сокращает риски застройщиков и покупателей жилья. «Представьте, что на момент обострения у вас есть построенный наполовину семнадцатиэтажный дом. Продажи квартир останавливаются, банки не дают кредиты, дом попадает в категорию недостроя. После годового простоя оживить такую стройку крайне сложно. В случае с трехэтажным домом такой риск практически отсутствует. Если грянет кризис, я просто дострою один-два этажа в начатых домах и временно заморожу следующие корпуса. И никаких обманутых дольщиков», — рассуждает один из девелоперов.
А вот тезис о низкой себестоимости строительства малоэтажки, похоже, не выдерживает испытания практикой. «Обычно говорят, что при строительстве малоэтажки возможна экономия на лифтах и фундаментах, которые можно делать не такими мощными, как в многоэтажке. Наша практика пока показывает, что это не так. Отказ от лифта дает несущественное уменьшение себестоимости. Расходы на фундамент меньше в абсолютных цифрах, но они раскладываются не на семнадцать этажей, а на три. Так что пока у нас себестоимость получается не ниже, чем в многоэтажке», — рассуждает Яков Литвинов.
