Эксперт Эксперт - Эксперт № 37 (2013)
Минус застройщик
В нашей стране сегодня темпы жилищного строительства одни из самых высоких в Европе. Так, согласно отчету компании «Делойт», Россия в 2012 году вошла в тройку лидеров строительства жилья (построено 5,8 квартиры на 1000 жителей) вместе с Францией (7,8 квартиры на 1000) и Австрией (5 квартир на 1000), притом что средний показатель по Европе — 3,3 квартиры на 1000 жителей (изучалось 27 стран). Проблема, однако, в другом: по степени доступности жилья мы находимся в самом низу списка — для покупки новой квартиры в 70 кв. м россиянам нужно 10,1 годовой зарплаты, тогда как лидерам этого рейтинга, датчанам, — 2,2 зарплаты. Очевидно, что покупать строящееся жилье в России сегодня могут лишь люди с наиболее высокими доходами. Задача по обеспечению россиян доступным массовым жильем по-прежнему не имеет отношения к строительному рынку.
Одним из механизмов, способным решить проблему, как раз и являются ЖСК. «Этот инструмент представляется перспективным, потому что позволяет существенно снизить стоимость жилья за счет исключения из цены маржи застройщиков, — говорит президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева . — И вся государственная поддержка, направляемая на строительство такого жилья, целиком пойдет гражданам, а не застройщикам, которые получат в итоге прибыль». Надежда Косарева отмечает, что оценить размер маржи застройщиков практически невозможно — цифр они не называют, но, по экспертным заключениям, наценка может составлять от 50 до 100%. Комментируя возможность снижения стоимости кооперативного жилья, в РЖС более осторожны и говорят о дисконте в 20–30% от рыночной цены. При определении максимальной стоимости такого жилья РЖС ориентируется на нормативы, которые ежеквартально устанавливает Госстрой для разных регионов (этот норматив используется для расчета социальных выплат на покупку жилья льготным категориям граждан). Обычно такие нормативы как раз на 15–20% ниже рыночных цен.
Работа по созданию кооперативов началась в 2011 году, когда в ряд законов о жилищном строительстве (Жилищный кодекс, Закон о долевом строительстве и др.) были внесены изменения, позволяющие в принципе создавать подобные структуры. После этого Фонд РЖС инициировал ряд постановлений правительства, разрешающих государственную поддержку таким кооперативам и конкретизирующих основания и процедуру вступления в члены жилищно-строительного кооператива и другие механизмы работы по ЖСК. В 2012 году РЖС создал четыре ЖСК — три на участках фонда в Новосибирске, Санкт-Петербурге и на острове Русский (Приморье), один в Татарстане на муниципальной земле. А в 2013 году на фонд посыпался просто вал заявок, и к августу было создано уже 40 ЖСК в 38 регионах, еще 19 проектов на этапе подготовки. Земельные участки для строительства кооперативных домов фонд РЖС предоставляет в постоянное безвозмездное пользование. Сегодня участниками жилищных кооперативов могут стать только определенные категории граждан: многодетные семьи, молодые ученые, работники федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений, военнослужащие, работники оборонно-промышленного комплекса и некоторые другие. Впрочем, по словам Натальи Коротченковой, местные власти могут расширять этот список.
Что нужно для прорыва
В РЖС очень надеются, что местные власти начнут активно развивать данный сегмент жилищного строительства на собственной земле и под своим контролем, потому что один фонд не может быть организатором массового строительства по всей стране. «Фонд на своем опыте сегодня разработал хорошую схему по ЖСК, — говорит Коротченкова. — У нас есть методические разработки по созданию технического задания заказчикам, проектировщикам, генподрядчикам. Прописаны квалификационные требования к подрядчикам, чтобы обезопасить процесс строительства, что особенно важно для людей, далеких от этой сферы. Есть даже набор типовых проектов самого разного жилья от индивидуального до многоэтажных многоквартирных домов, которые мы готовы передавать ЖСК бесплатно. Разработан алгоритм работы с естественными монополистами на предмет подключения к инженерной инфраструктуре. Всеми этим наработками мы готовы делиться». Надежда Косарева из фонда «Институт экономики города» считает, что вариантом решения этой проблемы может быть создание в местных органах самоуправления подотдела, который будет целенаправленно развивать кооперативы на муниципальной земле, используя методическую и консультационную помощь того же фонда РЖС. Кстати, именно так работа по строительству кооперативов велась в советское время.
Но для массового развития ЖСК необходимо доработать и законодательную базу, которая позволит в итоге строить кооперативы всем россиянам, а не только льготникам, урегулирует взаимоотношения между членами кооперативов, позволит продавать, менять, закладывать паи на разных этапах строительства, выбирать форму управления готовым домом и многое другое. Специализированный закон о жилищно-строительных кооперативах лежит в Госдуме с 2009 года, он успел пройти одно чтение, но потом был отложен в долгий ящик. Возможно, из-за того, что в тот период страну сотрясали скандалы с обманутыми дольщиками, законодатели не стали вводить новую форму, опасаясь появления и обманутых членов кооперативов. Существует также конспирологическая версия: закон-де тормозит лобби застройщиков, не желающих терять потенциальных дольщиков.
Помимо законодательной базы серьезное ограничение для массового распространения ЖСК — вопрос финансирования строительства. Сегодня член кооператива вынужден внести стоимость своего пая за короткий срок строительства дома — на эти деньги дом, собственно, и строится. Банки предоставляют кредиты пайщикам в основном под залог имеющегося жилья, ведь, пока дом не построен, пай в таком кооперативе выглядит вообще очень умозрительно. Есть лишь один ЖСК — «Сигма» в Новосибирске, — участникам которого удалось получить долгосрочные ипотечные кредиты в Сбербанке и ВТБ-24 под залог пая, но для этого понадобились специальные договоренности между РЖС, местными властями и банком. Впрочем, эта проблема также вполне решаема, считает Надежда Косарева. Например, можно передавать землю для ЖСК не в постоянное пользование, а в собственность, и тогда кредит на строительство легко будет получить под залог земли, а после того как дом построен, переоформить этот долг уже в виде долгосрочных ипотечных кредитов. Или местные власти могут давать банкам собственные гарантии по возврату средств на период строительства, как это сделали в Новосибирске. Можно разработать для банков специальные стимулирующие программы через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Агентство по финансированию жилищного строительства.
Правда, трудности по созданию кооперативов связаны и с тем, что пайщикам придется решать много организационных вопросов, по которым бывает нелегко договориться. Форум участников ЖСК «Сигма» доказывает, что создание кооператива из тысячи с лишним пайщиков, строящих самые разные варианты жилья одновременно — от индивидуальных коттеджей до многоквартирных домов в рамках одного ЖСК, — вызывает очень много споров, а порой и скандалов (кроме форума можно посмотреть рязановский «Гараж» — принципиально мало что изменилось). Взаимоотношения с РЖС у пайщиков тоже не всегда складываются безоблачно — видимо, процедуры взаимодействия пока все-таки прописаны слабовато. Очевидно, что на примере реализации первых проектов предстоит провести серьезную работу над ошибками, и вести речь о массовом масштабировании опыта, может быть, еще рано.
В любом случае, уверена Надежда Косарева, способность к самоорганизации у наших людей очень высока, и если заняться вопросом распространения практики ЖСК вплотную, то за пять лет можно добиться того, что жилищные кооперативы будут строить вдвое больше, чем в советское время, — кооперативным может стать до 15% всего жилья в стране.
: Василий ЛебедевРоста инвестиций
Василий Лебедев
Роста инвестиций в России в ближайшие полгода-год ожидать не стоит. Общую картину сильно портит «Газпром». Ни частный бизнес, ни другие госкомпании не в силах компенсировать плановое сжатие инвестпрограммы газового монополиста. Еще один фактор риска снижения инвестиций в краткосрочной перспективе — возможное замораживание правительством тарифов естественных монополий
НЛМК запустил в Калужской области новый электрометаллургический завод стоимостью 38 млрд рублей
Фото предоставлено ОАО НЛМК
Инвестиционная активность в России сокращается. Сухие цифры Росстата подтверждаются микроэкономическим квартальным мониторингом «Эксперта». По данным Росстата, в первом полугодии 2013 года инвестиции в основной капитал в целом по экономике снизились на 1,4% по сравнению с соответствующим периодом 2012 года — до 4,76 трлн рублей. Не пытайтесь запомнить или с чем-то сопоставить эту цифру — она не слишком надежна. Достаточно сказать, что она лишь на две трети представляет собой сумму отчетности крупных и средних предприятий, все остальное — оценки и досчеты инвестиций, «не наблюдаемых прямыми статметодами». А если ограничиться более или менее достоверно отслеживаемым статистикой объектом, крупными и средними предприятиями, то их показатели динамики инвестиций еще хуже, чем по экономике в целом: снижение за полугодие составило 5,8%.
